КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 359/11538/23
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/691/2025
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 червня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів
судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Музичко С.Г., Желепи О.В.,
при секретарі Яхно П.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», треті особи: обслуговуючий кооператив «Заміський клуб», товариство з обмеженою відповідальністю «Зем буд сервіс», товариство з обмеженою відповідальністю «КБ «Зелена Планета», товариство з обмеженою відповідальністю «Конструкторське бюро «Зелена Планета», товариство з обмеженою відповідальністю «Сфера 777», про скасування державної реєстрації права власності та витребування квартири з чужого незаконного володіння,
за апеляційними скаргами представника ОСОБА_1 , представника товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777» та представника акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Журавського В.В.,-
встановив:
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду із названим позовом.
ОСОБА_1 просила: скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 57912204 від 28 квітня 2021 року; витребувати з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» квартиру АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 травня 2017 року між позивачем та ОК «Заміський клуб» укладено договір про спільну участь у будівництві, за яким ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500 грн 00 коп., а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 .
Позивач у повному обсязі сплатила пайовий внесок.
ОК «Заміський клуб» у вказаний строк взяті на себе зобов`язання не виконав та не забезпечив введення будинку в експлуатацію.
ОСОБА_2 дізналась, що право власності на земельну ділянку, на якій розташовується незавершений будівництвом житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Сфера 777».
26 квітня 2021 року ТОВ «Сфера 777» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» уклали договір купівлі-продажу квартир, за яким відчужено квартири АДРЕСА_4 .
ОСОБА_2 зазначає, що вона у повному обсязі виконала умови договору про спільну участь у будівництві від 04 травня 2017 року та сплатила пайовий внесок. АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» незаконно відчужено квартиру за АДРЕСА_3 , відтак, вона підлягає витребуванню на користь позивача.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року названий позов задоволено частково.
Скасованодержавну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза».
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Стягнутоз акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 1 073 грн 60 коп.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «Сфера 777» просить рішення суду в частині задоволених позовних вимог скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
В апеляційній скарзі представник АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
У судовому засіданні ОСОБА_1 та її представник вимоги поданої апеляційної скарги підтримали, проти задоволення вимог апеляційних скарг представника ТОВ «Сфера 777» та представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» заперечили.
Представник АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» підтримала доводи поданої апеляційної скарги, просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги представника Рахімової Т.М.
Представник ТОВ «Сфера 777» підтримав доводи поданої апеляційної скарги, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги представника позивача.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про його час і місце повідомлені належним чином.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційних скарг, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга представника Рахімової Т.М. підлягає задоволенню, а апеляційні скарги представника ТОВ «Сфера 777» та представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» не підлягають задоволенню.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із відсутності підстав для витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння, оскільки наявність майнових прав на квартиру не дає позивачу право на витребування.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції.
Суд першої інстанції зазначив, що позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності підлягає задоволенню, оскільки вказана реєстрація порушує права ОСОБА_1 як володільця майнових прав.
Колегія суддів вважає такий висновок суду правильним.
Встановлено, що 04 травня 2017 року між позивачем та ОК «Заміський клуб» укладено договір № 04/05/2017 про спільну участь у будівництві.
Відповідно до умов договору, ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500 грн 00 коп., а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок адресою: АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу всі необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 .
Позивач виконала взяті на себе зобов`язання та сплатила на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 331 500 грн 00 коп., що підтверджується копією довідки про оплату внесків № 17-1/0405 від 04 травня 2017 року.
На підставі договору про спільну діяльність від 23 січня 2018 року та акту прийому-передачі незавершеного будівництва право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 зареєстровано за ТОВ «Зем Буд Сервіс».
06 серпня 2018 року між ТОВ «Зем Буд Сервіс» та ТОВ «КБ Зелена Планета» укладенодоговір № 2 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва. ТОВ «Зем Буд Сервіс» передало ТОВ «КБ Зелена Планета» об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , для ведення будівництва, проектування, реконструкції та введення в експлуатацію, реєстраційних дій, експлуатації та обслуговування.
Рішенням приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Герасимів Ю.В. №47007309 від 23 травня 2019 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ТОВ «КБ «Зелена Планета».
На підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 29 липня 2019 року право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 було зареєстровано за ТОВ «Сфера 777».
26 квітня 2021 року між ТОВ «Сфера 777» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» укладено договір купівлі-продажу, за яким ТОВ «Сфера 777» відчужило на користь АТ «ЗНВКІФ «Капітал-Плаза» квартиру АДРЕСА_1 .
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначала, що вона в повному обсязі виконала взяті на себе зобов`язання за укладеним договором про спільну участь у будівництві.
Заочним рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 вересня 2019 року ОСОБА_1 визнані майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
Державна реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_3 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»порушує права позивача як володільця майнових прав.
Зач. 1, ч.2 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
За ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Відповідно до ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі ст. 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним.
У постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.
Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.
Власник, з дотриманням вимог ст. ст. 387 і 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду
від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18).
Суть державної реєстрації прав - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, які вже мали місце на підставі рішень відповідних органів, договорів чи інших правовстановлюючих документів, шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру прав, а не безпосереднє створення таких фактів зазначеними записами.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу,
за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом
у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18; від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, провадження № 12-187гс18; від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, провадження № 14-338цс18; від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, провадження № 14-364цс19; від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19, провадження № 12-84гс20 та інших).
Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод
чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.
Так, судом встановлено, що між позивачем та ОК «Заміський клуб» укладено договір № 04/05/2017 про спільну участь у будівництві.
Відповідно до умов договору, ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500 грн 00 коп., а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок адресою: АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу всі необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 .
Позивач виконала взяті на себе зобов`язання та сплатила на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 331 500 грн 00 коп., що підтверджується копією довідки про оплату внесків № 17-1/0405 від 04 травня 2017 року.
Заочним рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 вересня 2019 року за ОСОБА_1 визнано майнові права на квартиру АДРЕСА_2 .
Враховуючи, що факт набуття ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру АДРЕСА_3 є доведеним, відтак, зареєстрована державна реєстрація права власності на квартиру за відповідачем порушує права позивача як володільця майнових прав.
Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що позовна вимога про скасування державної реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» є обгрунтованою та підлягає задоволенню.
Державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем підлягає скасуванню з метою відновлення прав ОСОБА_1 як володільця майнових прав.
Апеляційний суд не погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що у задоволенні позовної вимоги про витребування спірної квартири на користь позивача слід відмовити, оскільки поняття «майнових прав на квартиру» не є тотожним праву власності на квартиру та не наділяє позивача правом на витребування.
Так, у постанові Верхового Суду від 14 вересня 2021 року за № 359/5719/17 зазначено про те, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (ст. ст.328, 331 ЦК України).
Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (ст. ст. 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК України).
Враховуючи, що ОСОБА_1 як інвестор повністю сплатила грошові кошти за квартиру, набула майнові права, тому вимога про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» є обґрунтованою та доведеною.
Протилежний висновок суду першої інстанції є помилковим.
Колегія суддів погоджується із доводами апеляційної скарги представника ОСОБА_1 про те, позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Доводи апеляційної скарги представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» про те, що судом першої інстанції не було належним чином перевірено чи виконано ОСОБА_1 умови для отримання саме права власності на спірну квартиру, колегія суддів відхиляє, оскільки сам факт набуття позивачем майнових прав на квартиру уже надає позивачу право для звернення до суду із названим позовом.
Так, у постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження скасування чи визнання недійсною державної реєстрації права власності на квартиру за попереднім власником ТОВ «Сфера 777».
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 11 липня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ухвалено з неповним з`ясуванням обставин справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права, з порушенням норм процесуального права, а тому підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про задоволення позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-
постановив:
Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777»залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу представника акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог провитребування квартири з чужого незаконного володіння скасувати.
Ухвалити в цій частині нове рішення суду.
Витребувати з чужого незаконного володіння акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208, на користь ОСОБА_1 .
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Стягнути з акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 3 315 грн 00 грн.
Стягнути з акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 972 грн 50 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
Повний текст складено 16 червня 2025 року.
Суддя-доповідач Є.В. Болотов
Судді: О.В. Желепа
С.Г. Музичко
