ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
12 вересня 2016 р.
Справа № 903/1216/15
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агас", м. Хмельницький
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг", м. Луцьк
про розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010р.
Суддя Філатова С.Т.
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1, дов., від 01.08.2016р.
від відповідача: ОСОБА_2, дов. від 10.12.2010р.
Відповідно до ст. 20 Господарського процесуального кодексу України роз’яснено право відводу судді. Відводу судді не заявлено. На підставі ст. 22 ГПК України роз’яснено процесуальні права та обов’язки учасників судового процесу.
Справу передано на новий розгляд згідно постанови Вищого господарського суду України від 21.06.2016р. №903/1216/15. Автоматизованою системою документообігу суду справу розподілено судді Філатовій С.Т.
В судовому засіданні 12.09.2016р. згідно зі ст. 85 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суть спору:
В листопаді 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю "Агас" звернулось до господарського суду Волинської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" про розірвання договору оренди нерухомого майна, укладеного 23.09.2010р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Агас" як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" як орендарем, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу – ОСОБА_3, зареєстрованого в реєстрі за № 3913.
В обґрунтування позову товариство з обмеженою відповідальністю "Агас" вказало про те, що 23.09.2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Агас" як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" як орендарем було укладено договір оренди. На виконання умов вказаного договору 01.10.2010 року позивач передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення загальною площею 833,7 кв.м та об'єкт загальною площею 76,8 кв.м, за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В. 05.11.2015 позивачем проведено перевірку стану об’єкта оренди, про що складено акт перевірки, згідно з яким виявлено незадовільний стан приміщень, переданих в оренду. Також було виявлено, що частина приміщення, що є об'єктом оренди, була передана відповідачем в суборенду, між тим, відповідно до вимог п.п. 7.1.4 вказаного договору оренди орендар має право здавати об'єкти оренди в суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця. Вказані обставини й стали підставою для звернення з позовом про розірвання договору оренди від 23.09.2010 року.
Рішенням господарського суду Волинської області від 02.02.2016р. по справі №903/1216/15, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 11.04.2016р., у позові відмовлено.
Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, господарський суд (з яким погодився апеляційний суд) дійшов висновку про те, що у позивача немає підстав для дострокового розірвання договору від 23.09.2010р., оскільки згода орендодавця потрібна лише в тому випадку, коли орендарем в піднайм (суборенду) передається річ (об'єкт оренди) в цілому, а не її частина.
Вищий господарський суд України постановою від 21.06.2016р. рішення господарського суду Волинської області і постанову Рівненського апеляційного господарського суду скасував, справу направив на новий розгляд, при цьому вказав, що здача майна відповідачем в суборенду без дозволу орендодавця є суттєвим порушенням договору та підставою для дострокового розірвання договору оренди, позов про розірвання договору оренди заявлено, зокрема, з причин здачі орендарем майна в суборенду без згоди орендодавця. Позивач посилається на те, що відповідач не звертався до позивача як власника приміщень, у тому числі щодо орендованих за договорами суборенди площ, які є складовою частиною цих приміщень, орендодавець не надавав згоду на передачу орендованих площ в суборенду, тому відповідач безпідставно виступив в якості орендаря за вказаними договорами суборенди, укладеними щодо використання приміщень, які передавались відповідачу в оренду за договором оренди від 23.09.2010. Суду під час нового розгляду справи необхідно дослідити, чи виконувались відповідачем договірні зобов'язання із позивачем під час оренди приміщень, розташованих за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, а саме щодо використання їх згідно п. 2.1 договору оренди від 23.09.2010; якщо мали місце факти використання окремих частин (площ) орендованих приміщень для розташування третіх сторонніх осіб без згоди орендодавця, то чи було отримано згоду від позивача під час передачі відповідачем частини цих приміщень в суборенду іншим особам.
Ухвалою суду від 13.07.2016р. порушено провадження у справі. Зобов’язано сторони подати суду: докази перевірки об’єктів оренди згідно п. 6.1.1 договору, пояснення по суті вказівок ВГСУ у постанові від 21.06.2016р. щодо виконання відповідачем договірних зобов’язань із позивачем під час оренди приміщень, розташованих за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, а саме щодо використання їх згідно п. 2.1 договору оренди від 23.09.2010; якщо мали місце факти використання окремих частин (площ) орендованих приміщень для розташування третіх сторонніх осіб без згоди орендодавця, то чи було отримано згоду від позивача під час передачі відповідачем частини цих приміщень в суборенду іншим особам.
На виконання вимог суду позивач подав письмові пояснення від 22.07.2016р., в яких вказав, що відповідно до умов підпункту 6.1.1 пункту 6.1 договору оренди від 23.09.2010р. орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку - порядку використання орендарем об’єктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.
Використавши вказане право, ТОВ “Агас” було створено комісію та 05 листопада 2015 року в присутності представника відповідача по справі було здійснено перевірку об’єкта оренди, розташованого за адресою м.Хмельницький, вул.Курчатова, 1/В загальною площею 833,7 кв.м. та 76,8 кв.м.
Під час проведення вказаної перевірки було виявлено, що частина території об’єкта оренди була передана відповідачем по справі в суборенду, про що укладено відповідні договори.
Результати проведення вказаної перевірки було зафіксовано в акті перевірки від 05.11.20І5р.
Вказав, що в порушення вимог, встановлених пунктом 13.3 договору оренди від 23.09.2010р., відповідач по справі вимоги договору не виконав та не надіслав на адресу ТОВ “Агас” перелік у кількості 3 осіб, які будуть вважатися згідно з п.6.1.1. даного договору його уповноваженими представниками.
Стверджував, що ТОВ “Агас” не було порушено порядку проведення перевірки об’єкта оренди, встановленого п.6.1.1. договору оренди від 23.09.2010р., оскільки особи, які були присутні під час такої перевірки, діяли на підставі дійсних довіреностей, виданих ТОВ “Агас”, а тому є належними представниками суб’єкта господарювання (Т.2 а.с. 44).
Відповідач у поясненнях від 19.08.2016р. №2013 на виконання вимог суду вказав:
Невелику частину орендованого майна (9,7 м.кв. із загальної орендованої площі 910,5 м.кв.) було передано ТОВ "ПАККО Холдинг" в суборенду для покращення своєї діяльності та з урахуванням інтересів споживачів (забезпечення позивачів додатковими послугами), оскільки на площі, переданій в суборенду, розміщено платіжні термінали «І-ВОХ», платіжний термінал «Банк 24», пункт продажу газет, журналів, кави, чаю, посуду, не завдаючи при цьому шкоди орендодавцю, не порушуючи його прав.
Здаючи незначні площі в суборенду, ТОВ "ПАККО Холдинг" також керувалося звичаєм ділового обороту в сфері роздрібної торгівлі товарів (ст. 7 ЦКУ, оскільки майже всі торгівельні заклади (гіпермаркети, супермаркети, мінімаркети, магазини біля дому та ін.) здають невеликі площі в оренду для покращення своєї діяльності з урахуванням інтересів споживачів) і такі дії товариства відповідають вимогам чинного законодавства та умовам договору, відповідають меті оренди - використання об'єкта оренди з іншою метою, пов'язаною із діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).
Зауважив, що згідно ч. 3 ст. 16 ЦКУ суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п'ятої статті 13 цього Кодексу, при цьому послався на постанову Верховного Суду України від 29.05.2007р.
Стверджував, що фактичним приводом для подання позивачем позову про розірвання договорів оренди стало неприйняття орендарем пропозиції орендодавця про збільшення орендної плати по чотирьом укладеним між сторонами договорам, що в сукупності дає підстави зробити висновок про зловживання ТОВ «Агас» своїм правом орендодавця на звернення до суду, і такі дії позивача суперечать інтересам та правам відповідача (зокрема, право здійснювати торгівельну діяльність на об'єкті оренди) та споживачів (право на отримання додаткових послуг на території торгівельного об'єкту) та є підставою для відмови у задоволенні позову згідно ч.3 ст. 16 ЦК України.
Зауважив, що у справі № 903/1266/15 встановлювалися обставини і давалася оцінка обставинам, ідентичним обставинам справи № 903/1216/15, і суд дійшов висновку про безпідставність вимог позивача про розірвання договорів оренди та відмовив ТОВ «Агас» в задоволенні позову згідно ч. 3 ст. 16 ЦК України.
Частина 1 ст.774 ЦК України, п.2 ст. 783 ЦК України, умови договору оренди, зокрема п.п.7.1.4. п.7.1., матеріали судової практики, зокрема постанова ВГСУ від 24.12.2008р. № 16/87-08-2562, на думку відповідача, дають підстави зробити висновок про те, що згода орендодавця потрібна лише у випадку, коли орендарем в піднайм (суборенду) передається об'єкт оренди в цілому, а не його частина.
Разом з тим наголосив, що договір оренди було укладено 22.09.2010р. і невеликі частини об'єкта оренди здавалися в суборенду з дати укладення договору. Про такий факт було постійно відомо позивачу і він надавав на суборенду мовчазну згоду. Однак, орендодавець звернувся з позовом про розірвання договору лише в 2015р., коли йому не вдалося збільшити орендну плату.
Повідомив, що позивач вперше здійснив перевірку об'єкту оренди 05.11.2015р. лише після того, коли не була досягнута згода щодо збільшення орендної плати більш ніж в два рази і така перевірка була здійснена лише з однією метою: пошук формальних підстав для розірвання договору оренди (припинення подальшої співпраці, як зазначено в листі позивача від 25.09.2015р. вих. № 114). Перевірка об'єкту оренди 05.11.2015р. пройшла із порушенням договірних умов, зокрема п.6.1., п. 13.3. щодо її проведення в присутності уповноважених представників сторін (Т. 2 а.с. 56-61).
23.08.2016р. позивач звернувся до суду з клопотанням про витребування у відповідача документів на підтвердження всіх укладених договорів суборенди по об'єкту за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В та розмір орендної плати, яка сплачується суборендарями на користь ТОВ "Пакко Холдинг", яке задоволено судом та у судовому засіданні 23.08.2016р. оголошено перерву до 06.09.2016р. до 10.30 год відповідно до ст. 77 ГПК України для представлення відповідачем переліку суборендарів із зазначенням площ, договорів, платежів.
У додаткових поясненнях від 02.09.2016р. №2180 на вимогу суду відповідач повідомив:
Відповідачем передано майно в суборенду згідно наступних договорів суборенди: -Договір № 250715-01/3п суборенди нерухомого майна від 25.07.2015р., мета суборенди: встановлення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів в національній валюті, площа - 1м.кв., суборендна плата - 1 950грн., контрагент ТОВ «Платьожка»;
-Договір № 011115-12/Зп суборенди нерухомого майна від 01.11.2015р., мета суборенди розміщення платіжного терміналу, площа - 2м.кв., суборендна плата 3 250грн., контрагент ТОВ «Сітібокс»;
-Договір № 210413-01/3п суборенди нерухомого майна від 21.04.2013р., мета суборенди прийом оголошень та реалізація місцевих періодичних видань, площа - 1м.кв., суборендна плата - 400грн., контрагент ФОП ОСОБА_4;
-Договір № 010315-03/3п суборенди нерухомого майна від 01.03.2015р., мета суборенди торгівля чаєм, кавою, посудом, площа - 3.7 м.кв., суборендна плата 1 210грн., контрагент - ФОП ОСОБА_5;
-Договір № 010614-09/Зп суборенди нерухомого майна від 01.06.2014р., мета суборенди торгівельна діяльність, площа - 2 м.кв., суборендна плата - 950грн., контрагент - ФОП ОСОБА_6
ТОВ "Пакко Холдинг" передало в суборенду невелику частину об'єкту оренди від його загальної площі (9,7 м.кв із 910,5 м.кв.). При цьому загальний розмір місячної суборендної плати становить лише 7 760 гривень, а розмір орендної плати становив: 135 553,32грн. (квітень 2015р.), 61 726,02грн. (травень 2015р., встановлено згідно висновку експерта), 62 273,51 грн. (листопад 2015р.), 64 638,08грн. (серпень 2016р.).
Вказав, що згідно абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Пункт 2 ч.1 ст. 783 ЦК України надає наймодавцю право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.
В зв'язку з наведеним, дане право наймодавця, на думку відповідача, не є абсолютним, а кореспондує з обов'язком довести не лише факт передачі об'єкту оренди в суборенду, а і довести, що передачею частини майна в суборенду орендодавцю було завдано шкоду і внаслідок завдання такої шкоди він значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору.
На думку відповідача, позивач не довів, що передача невеликої частини об'єкта оренди в суборенду завдала йому шкоди, в чому така шкода проявилася, не довів на що він розраховував при укладенні договору і чого значною мірою позбавляється внаслідок завдання шкоди суборендою (Т.2 а.с. 64-84).
В судовому засіданні 23.08.2016р. представник позивача звернувся до суду з клопотанням про оголошення перерви до 12.09.2016р. до 11.30год. для підготовки додаткових пояснень в заперечення доводів, наданих відповідачем у додаткових письмових поясненнях від 02.09.2016р. №2180, яке задоволено судом згідно ст.ст. 22, 77 ГПК України.
В письмових поясненнях від 09.09.2016р. позивач заперечив доводи відповідача, викладені у поясненнях від 02.09.2016р. №2180, посилаючись на наступне:
Укладаючи договір оренди нерухомого майна від 23 вересня 2010 року, позивач та відповідач досягли домовленостей стосовно їх подальших відносинах та виклали такі в умовах договору.
Відповідно до п.7.1.4. договору оренди нерухомого майна від 23 вересня 2010 року, орендар має право здавати об'єкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця. Здавати об'єкт оренди в суборенду товариству з обмеженою відповідальністю - фірма «Дуглас ЛТД» без погодження з орендодавцем.
ТОВ «Агас», будучи власником приміщень, які було передано в оренду ТОВ «Пакко Холдинг» використав гарантоване йому право власності на річ - право за своє волею, незалежно від волі інших осіб (ч.1 ст.316 ЦК України), в тому числі, визначив умови на яких інші особи мають право користуватись таким майном на власний розсуд (ч.1 ст.319 ЦК України), вчиняючи щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.2 ст.319 ЦК України), а саме . частини 1 статті 774 ЦК України, - в даному випадку заборонивши передавати орендовані приміщення в суборенду без отримання його письмової згоди.
ТОВ "ПАККО Холдинг" було порушено умови взятих на себе зобов'язань, чим порушено права та законні інтереси ТОВ «Агас», якому як власнику речі - в даному випадку приміщення, гарантовано право користуватись таким майном на власний розсуд та вчиняючи щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, в тому числі, передаючи таке майно в користування на визначених ним умовам.
Вважаємо, що положеннями статті 774 ЦК України як актом цивільного законодавства було врегульовано правило поведінки осіб у певній сфері правовідносин, законодавцем встановлено пряму заборону передання речі наймачем у користуванні іншій особі (підиайм) та обов'язкову умову, за наявності якої таке передання допускається - наявність згоди наймодавця.
Таким чином, поведінка відповідача по справі, тобто передання частини, в тому числі й незначної, площі об'єкта оренди в суборенду за відсутності згоди ТОВ «Агас», не є звичаєм ділового обороту, оскільки врегульовано положеннями статті 774 ЦК України та суперечить вимогам даної статті.
Однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору (п.З ч.І ст.З ЦК України). Відповідно до вимог статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
З огляду на зазначене, навіть у випадку наявності звичаю ділового обороту, що позивачем по справі категорично заперечується, вважає, що сторони вправі укласти договір, який суперечить звичаю.
Передання наймачем частини об'єкта оренди в суборенду за відсутності згоди наймодавця прямо суперечить як вимогам наявного договору, так і положенням ЦК України, а тому, навіть за наявності такого правила поведінки у даній сфері відносин, що позивачем заперечується, не підлягає застосуванню.
Вважає, що положення статті 651 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною як окремою підставою розірвання будь-якого договору.
Разом з тим, положеннями статті 783 ЦК України визначено спеціальні підстави розірвання договору оренди (найму), наявність яких є достатньою та дає право стороні договору звертатись до суду з відповідними вимогами.
Твердження відповідача у справі про те, що фактичним приводом звернення з даним позовом до суду стало те, що позивач не зумів в судовому порядку збільшити розмір орендної плати по договорах оренди, укладених між сторонами, є голослівними та не мають жодного відношення до реальних обставин у справі. Відносини, в тому числі спори, які виникли між ТОВ «Агас» та ТОВ "ПАККО Холдинг" стосовно визначення розміру орендної плати, вирішувались судами в інших провадженнях, по яких було прийнято відповідні судові рішення, жодного відношення ні до причин подання даного позову, ні правових підстав та обґрунтувань, викладених в позові, не мають (а.с 89-92).
Заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши долучені до матеріалів справи докази, господарський суд, -
В С Т А Н О В И В :
23.09.2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю “Агас” як орендодавцем і товариством з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" як орендарем було укладено договір оренди нерухомого майна (надалі – договір), згідно з п. 1.1. якого орендодавець зобов'язався передати у зворотне, строкове, платне володіння та користування нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення, надалі - об'єкти оренди, а орендар зобов'язався прийняти дане майно та своєчасно сплачувати орендодавцеві орендну плату.
У п.п.1.2.1. п. 1.2. договору від 23.09.2010р. наведено характеристику об’єктів оренди: перший об’єкт оренди - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, загальною площею 833,7 кв.м та належить орендодавцю на підставі договору про поділ в натурі нерухомого майна, що є спільною частковою власністю, посвідченого ОСОБА_7, приватним нотаріусом Хмельницького міською нотаріального округу 22.07.2009 року за р. №3858, зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 22.07.2009 року за р.№ 3542052; другий об’єкт оренди - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, загальною площею 76,8 кв.м. та належить орендодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого ОСОБА_7 приватним нотаріусом Хмельницького міською нотаріального округу 26.09.2007 року за р.№ 7143, зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 26.09.2007 року за р.№ 2375685.
Згідно п. 1.2.1 договору стан об’єктів на момент передання в оренду – задовільний.
Згідно з п.2.1. об’єкти оренди надаються орендарю для використання як підприємства торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка пов’язана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).
Як передбачено п.5.1. договору, строк оренди - з 1 жовтня 2010 року по 06 березня 2017 року.
Згідно з п.п.6.1.1. п.6.1. договору орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання орендарем об’єктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.
Підпунктом 7.1.4. п.7.1. договору визначено, що орендар має право здавати об’єкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця. Здавати об'єкт оренди в суборенду товариству з обмеженою відповідальністю - фірма "Дуглас ЛТД" без погодження з орендодавцем (Т.1 а.с 9-12).
01.10.2010 року позивач передав, а відповідач прийняв нежитлові приміщення, що зазначені у витягах з реєстру прав власності на нерухоме майно № 26720326, № 26718361 від 15.07.2010p., виданих Хмельницьким БТІ. Адреса об'єктів оренди: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/ОСОБА_8 об'єктів на момент передачі в оренду - задовільний (Т.1 а.с 13).
05.11.2015 року позивачем було проведено перевірку стану об’єктів оренди, про що складено акт перевірки.
Під час перевірки було встановлено, що при вході в торговий зал знаходяться: три бокси поповнення “ІВОХ”, “ІВОХ”, “Банк 24”; пункт продажу карток “X CITY”, пункт прийому оголошень газети “Є”, м. Хмельницький; торгова точка з продажу мобільних телефонів і аксесуарів; кіоск з продажу ЗМІ, журналів, канцтоварів; пункт продажу парфумерії на розлив; пункт продажу кави і чаю; пункт продажу комп’ютерної техніки.
Згідно з актом перевірки, в ході огляду торгового залу і підсобних приміщень виявлено пошкодження плитки на підлозі, тріщини на стелі і стінах в підсобних приміщеннях, відсутність стільових плит типу “Армстронг”, а також сліди від їх підтоплення, відставання плитки від стіни, незадовільний стан санвузлів, протікання води; капітальний ремонт не проводився; в коридорі на виході до рампи проведено роботи по заміні керамічної плитки на підлозі та проводяться роботи по заміні обладнання санвузлів (Т.1 а.с 14-17).
Вважаючи, що відповідач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, користується річчю всупереч умов договору, посилаючись на те, що він без згоди ТзОВ “Агас” як орендодавця, передав об’єкт оренди в користування іншим особам в суборенду, ТзОВ “Агас” звернулося з позовом до суду про розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010р.
Щодо доводів позивача про те, що відповідач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, то відповідно до ст. 795 Цивільного кодексу України, розділу 3 договору 01.10.2010р. сторони підписали акт приймання-передачі об’єктів оренди, в п.2.3. якого зазначили, що стан об'єктів на момент передання в оренду - задовільний.
Таким чином, при прийманні-передачі об’єктів в оренду, сторони не надали їх детальної характеристики, а лише зазначили загальний стан - задовільний (не конкретизувавши).
Тому твердження позивача про те, що стан приміщення погіршився внаслідок дій відповідача, є безпідставним, оскільки ТзОВ “Агас” не доведено, яким був стан приміщень на момент їх передачі в оренду, належних доказів на підтвердження стану приміщення на час передачі суду не подано.
Окрім цього, звертаючись з вимогою про розірвання договору оренди та посилаючись на створення наймачем загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки, позивач всупереч вимог ст.33 ГПК України не довів, в чому конкретно полягає така недбала поведінка; реальність загрози пошкодження об'єкту оренди; причинний зв'язок між недбалою поведінкою наймача та створенням такої загрози.
Підпунктами 7.2.3., п.п. 7.2.4. п. 7.2. договору передбачено обов'язки орендаря утримувати об'єкт оренди в належному стані, берегти орендоване майно, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт об'єкта оренди.
При цьому договором чітко не передбачено, які саме дії (утримання від дій) повинен вчинити орендар на виконання таких обов'язків, яка повинна бути періодичність ремонту, яку суму коштів повинен витратити орендар на проведення ремонту об'єкта оренди.
Згідно пояснень представника ТзОВ "ПАККО Холдинг" утримує об'єкти оренди в належному стані, за власний рахунок здійснює їх поточний ремонт. На підтвердження того, що у 2015 році ТзОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на об'єктах оренди на загальну суму 121 276,80 грн., відповідачем подано акт №38/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року (Т.1 а.с 69-72).
Суд зауважує, що незважаючи на твердження позивача про недбалу поведінку орендаря, в рядку акту перевірки “Дані про ремонт (поточний та/або капітальний), який проводився орендодавцем – ТзОВ "ПАККО Холдинг" на об’єкті оренди”, відмічено, що в коридорі на виході до рампи проведено роботи по заміні керамічної плитки на підлозі та проводяться роботи по заміні обладнання санвузлів.
Зважаючи на те, що наявні у справі докази не дозволяють виконати порівняльний аналіз стану об'єкта оренди під час передачі в оренду та час перевірки, дійти висновку про факт погіршення /пошкодження об'єкта протягом періоду оренди внаслідок дій відповідача, не представляється можливим, а тому суд не вбачає підстав для розірвання договору за п.3 ч. 1 ст. 783 ЦК України.
Під час перевірки орендодавцем також встановлено, що частина приміщень орендарем передана в суборенду.
На виконання вказівок ВГСУ у постанові від 21.06.2016р. на вимогу суду відповідачем подані дані щодо договорів суборенди, а саме:
-Договір № 250715-01/3п суборенди нерухомого майна від 25.07.2015р., мета суборенди: встановлення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів в національній валюті, площа - 1м.кв., суборендна плата - 1 950грн., контрагент ТОВ «Платьожка»;
-Договір № 011115-12/Зп суборенди нерухомого майна від 01.11.2015р., мета суборенди розміщення платіжного терміналу, площа - 2м.кв., суборендна плата 3 250грн., контрагент ТОВ «Сітібокс»;
-Договір № 210413-01/3п суборенди нерухомого майна від 21.04.2013р., мета суборенди прийом оголошень та реалізація місцевих періодичних видань, площа - 1м.кв., суборендна плата - 400грн., контрагент ФОП ОСОБА_4;
-Договір № 010315-03/3п суборенди нерухомого майна від 01.03.2015р., мета суборенди торгівля чаєм, кавою, посудом, площа - 3.7 м.кв., суборендна плата 1 210грн., контрагент - ФОП ОСОБА_5;
-Договір № 010614-09/Зп суборенди нерухомого майна від 01.06.2014р., мета суборенди торгівельна діяльність, площа - 2 м.кв., суборендна плата - 950грн., контрагент - ФОП ОСОБА_6 (Т.2 а.с 65).
Суд вважає підставною вимогу позивача про розірвання договору на підставі п.2 ч.1 ст. 783 ЦК України у зв'язку з передачею частини площ у користування суборендарям, при цьому виходить із наступного:
Згідно ч.3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 783 ЦК України передбачені спеціальні положення щодо розірвання договору оренди, а саме: наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
При цьому підстави, що передбачені ст.783 ЦК України, за яких наймодавець (орендодавець) має право вимагати розірвання договору найму, по суті мають характер істотного порушення договору, та є спеціальними по відношенню до ст. 651 ЦК України.
Вказаний науковий висновок наведений на підставі проведеного аналізу законодавства й доктринальних підходів при застосуванні норм матеріального права НУ ОЮА у справі ВСУ №3-26гс12.
Верховний Суд України у постанові від 08.05.2012р. та Вищий господарський суд України у п.3.1 постанови від 29.05.2013р. №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" висловили правову позицію, що з урахуванням частини другої статті 124 Конституції України та Рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 N 15-рп/2002 у справі N 1-2/2002 приписи статті 188 ГК України та статті 11 ГПК України не позбавляють сторону договору права на звернення до суду з вимогою про зміну або розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.
Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
У відповідності зі ст. 611 ЦК України одностороння відмова або дострокове розірвання договору є правовим наслідком, мірою відповідальності за порушення зобов'язання.
Частиною 7 ст. 179 ГК України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Таким чином, договірні зобов'язання базуються на принципі волевиявлення сторін.
Укладаючи 23.09.2010р. договір оренди нерухомого майна, сторони були вільними в укладенні договору та визначенні (погодженні) його умов, а відтак, дія учасників правочину, які реалізували свої права на набуття цивільних прав та обов'язків шляхом укладання (підписання) правочину, відповідала внутрішній волі сторін.
Враховуючи зміст вищезазначених статей та умови укладеного договору, судом встановлено, що сторони досягли згоди з усіх істотних умов спірного договору.
При цьому, у пункті 7.1.4 пункту 7.1 договору сторони погодили, що орендар має право здавати об'єкт оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця; здавати об'єкт оренди у суборенду товариству з обмеженою відповідальністю - фірмі "Дуглас-ЛТД".
Тобто, сторони при укладенні договору визначились щодо заборони орендарю на передання речі у користування іншій особі (суборенду), що відповідає вимогам ст. 288 ГК України, ч.1 ст. 774 ЦК України, згідно яких орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.
Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
За приписами ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Виходячи зі змісту ст.ст. 525, 526 ЦК України, суд не приймає доводи відповідача про передачу в суборенду частини приміщень відповідно до звичаїв ділового обороту з посиланням на ст.7 ЦК України, оскільки сторони у договорі оренди відповідно до вимог ст.ст. 288 ГК України, ч.1 ст.774 ЦК України визначились щодо заборони орендаря на передачу приміщень в суборенду.
Змін до договору в порядку ст.188 ЦК України внесено не було.
Не приймає суд ї доводи відповідача, що згода орендодавця потрібна лише у випадку, коли орендарем в піднайм (суборенду) передається об'єкт оренди (річ) в цілому, а не його частина, при цьому суд виходить із такого: стаття 783 ЦК України не містить обмеження у застосуванні пункту 2 частини першої зазначеної статті лише передачею речі (об'єкта оренди) у користування третій особі вцілому. Частина об'єкта оренди є його складовою частиною, відповідно, розглядається як річ.
Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 19.06.2007 у справі № 3/454І3-1905к07, Вищим господарським судом України у справі №903/1266/15 та Рівненським апеляційним господарським судом України у постанові від 14.06.2016р. №903/1217/15 в аналогічній справі.
Не приймає суд і доводи відповідача, що надання невеликих площ в суборенду відповідає меті оренди, визначеній у договорі від 23.09.2010р. - використання об'єкта оренди з іншою метою, пов'язаною із діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), оскільки в силу ст.ст. 181, 188 ГК України відповідач не позбавлений був права заперечити окремі умови договору при його укладенні, скласти протокол розбіжностей, запропонувати зміни до договору тощо і такими правовими можливостями не скористався.
Водночас, згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а статтею 193 ГК України встановлений обов'язок виконувати господарські зобов'язання відповідно до умов договору.
Судом не прийняті і доводи відповідача щодо не доведення позивачем завданої їм шкоди з посиланням на ч.2 ст. 651 ЦК України, оскільки, як було зазначено у науковому висновку про застосування норм матеріального права у справі ВСУ №3-26гс12, підстави, що передбачені ст.783 ЦК України, за яких орендодавець має право вимагати розірвання договору, по суті мають характер істотного порушення договору, та є спеціальними по відношенню до ст.651 ЦК України.
Не приймає суд і доводи відповідача щодо зловживання позивачем належним йому суб'єктивним правом з посиланням на ч.3 ст. 16 ЦК України, оскільки сторони у договірному порядку визначились щодо заборони суборенди приміщення, змін до договору не вносилось; до того ж, сам відповідач стверджує, що і на час укладення договору основна концепція діяльності мережевих магазинів передбачала розміщення в магазинах точок для забезпечення споживачів додатковими послугами, що надавало йому право в порядку ст. 181 ГК України запропонувати власну редакцію пп.7.1.4 договору.
Не переконливі для суду і доводи відповідача, що звернення з позовом позивачем відбулося з формальних підстав після того, як не вдалось збільшити орендну плату, оскільки волевиявлення сторін щодо умов договору, в тому числі, питань суборенди, знайшло відображення у договорі, а правовідносини щодо розміру орендної плати виходять за межі позову і були предметом дослідження в інших судових справах.
Що стосується тверджень відповідача щодо зловживань правом з посиланням на ст 13 ЦК України, то саме цією статтею визначено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
При цьому суд зауважує, що у постанові ВСУ від 29.05.2007р., на яку послався відповідач, та постанові ВГСУ по справі №903/1266/15 обставини відрізняються від обставин даної справи (мова йшла про передачу приміщення в суборенду у розмірі 1м.кв. для розміщення платіжного терміналу; 3,6м.кв. - відділення банку).
Суд зауважує, що передаючи справу на новий розгляд, ВГСУ у постанові від 21.06.2016р. вказав, що здача майна відповідачем в суборенду без дозволу орендодавця є суттєвим порушенням договору та підставою для дострокового розірвання договору оренди, позов про розірвання договору оренди заявлено, зокрема, з причин здачі орендарем майна в суборенду без згоди орендодавця. Позивач посилається на те, що відповідач не звертався до позивача як власника приміщень у тому числі щодо орендованих за договорами суборенди площ, які є складовою частиною цих приміщень, орендодавець не надавав згоду на передачу орендованих площ в суборенду, тому відповідач безпідставно виступив в якості орендаря за вказаними договорами суборенди, укладеними щодо використання приміщень, які передавались відповідачу в оренду за договором оренди від 23.09.2010р. та зобов'язав під час нового розгляду справи дослідити, чи виконувались відповідачем договірні зобов'язання із позивачем під час оренди приміщень, розташованих за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, а саме щодо використання їх згідно п. 2.1 договору оренди від 23.09.2010; якщо мали місце факти використання окремих частин (площ) орендованих приміщень для розташування третіх сторонніх осіб без згоди орендодавця, то чи було отримано згоду від позивача під час передачі відповідачем частини цих приміщень в суборенду іншим особам.
Згідно ст. 11112 ГПК України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.
Зважаючи на те, що долученими до справи доказами доведена передача орендарем приміщень в суборенду без згоди орендодавця всупереч умовам п.п. 7.1.4 договору, вимога позивача про розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010р. відповідно до п. 2 ч.1 ст.783 ЦК України є підставною і підлягає до задоволення.
Оскільки спір до суду доведений з вини відповідача судові витрати покладаються на нього згідно зі ст. 49 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 13, 774, 783 Цивільного кодексу України, ст.ст. 288, 291 Господарського кодексу України, ст.ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
ВИРІШИВ:
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Договір оренди нерухомого майна, укладений 23.09.2010р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Агас" та товариством з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг", посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за №3913, розірвати.
3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" (43000, м. Луцьк, вул. Клима Савури, 21а, код ЄДРПОУ 34928470)
на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Агас" (29000, м. Хмельницький, вул. Герцена, 10, код ЄДРПОУ 32877833) 1 218,00грн. витрат по сплаті судового збору.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст.85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його прийняття, а у разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, воно набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до вимог ст.84 цього Кодексу.
Повний текст рішення складено
14.09.2016
Суддя С. Т. Філатова
