Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 29 липня 2026 року
у справі № 910/12405/25
Господарська юрисдикція
Щодо цивільно-правової відповідальності співвласника багатоквартирного будинку у вигляді штрафних санкцій (штрафу, пені) за несвоєчасну сплату обов'язкових внесків на утримання та ремонт будинку
Фабула справи: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинок "Венеція 10/1" (далі - ОСББ) звернулося до суду з позовом про стягнення з ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" грошових коштів у загальному розмірі 287 324,96 грн, з яких: 256 639,20 грн - основний борг зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території, вивезення твердих побутових відходів, великогабаритних та ремонтних побутових відходів, 21 923,90 грн - пеня, 4 243,32 грн - 3 % річних, 4 518,54 грн - інфляційні втрати.
ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" подало до суду зустрічну позовну заяву, в якій просило визнати недійсним рішення позачергових загальних зборів ОСББ в частині затвердження Порядку сплати внесків і платежів співвласників та власників машиномісць та роботу з боржниками в багатоквартирному будинку, оформленого пунктом 7 протоколу від 18.04.2024 позачергових загальних зборів ОСББ (далі також - Порядок); а також визнати недійсним пункт 11 Порядку.
Рішенням господарського суду первісний позов ОСББ задоволено частково. Зустрічний позов ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" задоволено частково. Визнано недійсним пункт 11 Порядку. У задоволенні решти вимог зустрічного позову відмовлено.
Постановою апеляційного господарського суду рішення господарського суду залишено без змін.
Мотивація касаційної скарги: ОСББ вважає, що на даний час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування:
- статей 546, 548 та 549 ЦК України;
- статті 3 "Законодавство про об`єднання і асоціації" Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", якою передбачено, що діяльність об'єднань і асоціацій регулюється цим Законом, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об'єднання, асоціації;
- статті 7 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", якою передбачено, що в статуті ОСББ має бути визначена, зокрема відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів, в частині: можливості передбачати в статутах ОСББ (Порядках сплати внесків і платежів, чи інших документах, затверджених загальними зборами) стягнення пені за несплату внесків / платежів, та відповідність даних положень статуту ОСББ (Порядку сплати внесків і платежів, чи інших документів, затверджених загальними зборами) діючому законодавству України; та права ОСББ на стягнення пені за несплату внесків / платежів.
Правова позиція Верховного Суду: згідно зі статтею 23 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.
Тобто внесок на утримання будинку - це цільовий і обов`язковий для співвласника платіж, що визначається статутом ОСББ або рішенням загальних зборів і встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у власності члена ОСББ.
Норми статті 29 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 189 Житлового кодексу України, як і статті 8 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" фактично унормовують відповідальність співвласника / співвласників багатоквартирного будинку за шкоду, заподіяну майну будинку та третім особам, що вочевидь не співвідноситься із обов'язком таких осіб щодо належної та своєчасної оплати внесків на утримання та ремонт будинку.
Що ж до посилання скаржника на норми ЦК України, то слід відзначити, що дійсно статтями 546 - 549 ЦК України унормовано, що виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема неустойкою (штрафом, пенею), якщо це встановлено договором або законом. Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання вчиняється у письмовій формі
Отже, з аналізу вказаної норми вбачається, що пеня як забезпечення виконання зобов`язання встановлюється або договором, або законом.
Разом з тим за обставинами даної справи сторони не укладали цивільно-правовий договір у розумінні статті 202 ЦК України з письмовим закріпленням в ньому заходів цивільно-правової відповідальності за прострочення зобов'язань з оплати внесків у вигляді, зокрема пені.
Натомість відповідальність співвласників багатоквартирного будинку за порушення строків оплати обов'язкових внесків на утримання та ремонт будинку передбачили у пункті 11 Порядку, що затверджений рішенням загальних зборів ОСББ. Втім такий Порядок за своєю правовою суттю та з огляду на порядок його прийняття також не є правочином, що укладений між сторонами, у розумінні положень цивільного законодавства.
За таких обставин у спірних правовідносинах відсутнє як законодавче, так і договірне забезпечення виконання зобов`язань з оплати обов'язкових внесків співвласниками багатоквартирного будинку на утримання та ремонт будинку у вигляді пені.
Висновки: відповідальність співвласника (цивільна, адміністративна або кримінальна) багатоквартирного будинку встановлюється виключно законом.
При цьому ані Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", ані Житловий кодекс України, ані Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", як і ЦК України не передбачають такий вид цивільно-правової відповідальності співвласника багатоквартирного будинку як штрафні санкції (штраф, пеню) за несвоєчасну сплату обов'язкових внесків на утримання та ремонт будинку.
А відтак таке забезпечення може випливати лише з договірних правовідносин між сторонами.
Ключові слова: спори з ОСББ, акти ОСББ, правовий статус співвласника
