Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 09 червня 2020 року
у справі № 912/1860/19[1]
Господарська юрисдикція
Щодо документів, що додаються до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі
Аналогічна правова позиція висловлена
Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду в постанові
від 10.09.2018 у справі № 920/739/17
ФАБУЛА СПРАВИ
Фермерське господарство "Юрчак" (далі - ФГ "Юрчак") звернулося до господарського суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру (далі - ГУ Держгеокадастру) про:
- визнання поновленим договору оренди землі, укладеного між районною державною адміністрацією та ФГ "Юрчак";
- визнання укладеною між ГУ Держгеокадастру та ФГ "Юрчак" додаткової угоди про поновлення на 7 років терміну дії договору оренди;
- скасування наказу ГУ Держгеокадастру "Про припинення права оренди земельної ділянки" з посиланням на положення статей 3, 16, 640, 641, 642, 644, 646 ЦК України, статті 152 ЗК України, частини 3 статті 19 і частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, позов задоволено повністю.
ОЦІНКА СУДУ
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Відповідно до частин 1- 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує роботодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Таким чином, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
ВИСНОВКИ: Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди, а відповідно до частини 2 статті 14 ЦК України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: процедура поновлення договору оренди землі, способи захисту порушених прав, забезпечення переважного права орендаря, землекористування
