Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 05 березня 2025 року
у справі № 926/927/24
Господарська юрисдикція
Щодо визначення розміру земельної ділянки, що підлягає переходу у користування співвласників багатоквартирних будинків
ФАБУЛА СПРАВИ
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі - ОСББ) звернулося до господарського суду з позовом до Головного управління Національної поліції (надалі - ГУ Національної поліції) про:
- скасування права постійного користування ГУ Національної поліції на земельну ділянку із цільовим призначенням 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку житлового будинку у зв`язку з набуттям громадянами права власності на квартири в будинку;
- визнання за ОСББ права постійного користування на земельну ділянку із цільовим призначенням 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку житлового будинку.
Позов обґрунтовано тим, що право постійного користування на спірну земельну ділянку фактично перейшло до всіх співвласників багатоквартирного будинку з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ця земельна ділянка продовжує бути зареєстрованою за Відповідачем.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, відмовлено в задоволенні позову.
ОЦІНКА СУДУ
Предметом спору є наявність правових підстав для припинення права постійного користування спірною земельною ділянкою, що належить ГУ Національної поліції, та визнання такого права за ОСББ. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що зазначена земельна ділянка фактично перебуває у постійному користуванні ОСББ з моменту державної реєстрації права власності співвласників на розташоване на ній нерухоме майно.
З моменту набуття мешканцями будинку права власності на квартири, після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, у співвласників цього будинку виникло право на оформлення речового права на земельну ділянку. Таке право поширюється на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, необхідні для його обслуговування та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів/орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень у будинку.
Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що забезпечують його функціонування та відповідають потребам мешканців.
Оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю відбувається шляхом виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тобто має місце формування нової земельної ділянки під нерухомістю, що не суперечить положенням земельного законодавства щодо формування земельних ділянок. Використання такого порядку оформлення прав на земельну ділянку за власником нерухомості не порушує і прав постійного землекористувача, оскільки не позбавляє його можливості самостійно оформити право на належну йому частину земельної ділянки, яка залишається після вилучення її частин, необхідних для обслуговування об'єктів нерухомості.
Згідно з пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належний до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів, орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
При цьому, з урахуванням предмета, підстав позову та встановлених судами попередніх інстанцій обставин, колегія суддів в цілому погоджується з їх висновками про необхідність відмови в позові також з огляду на таке.
По-перше, як встановили суди спірна земельна ділянка є сформованою, а отже, відповідно до положень статті 79-1 Земельного кодексу України, становить самостійний об'єкт цивільних прав.
По-друге, відповідна земельна ділянка виділялась для будівництва не лише житлового будинку Позивача, який у проектній документації визначено як будинок першої черги, а й для спорудження ще одного житлового будинку.
У такий спосіб, право на спірну земельну ділянку після завершення будівництва повинні набути як мешканці житлового будинку ОСББ, так і мешканці будинку, який буде збудовано в майбутньому.
Саме в такому випадку право постійного користування спірної земельної ділянки повинно було би перейти до нових користувачів у повному обсязі. Однак, звертаючись із позовом, Позивач фактично наполягає на набутті ним права на всю спірну земельну ділянку, не враховуючи ні первинного цільового призначення її виділення, ні інтересів майбутніх мешканців будинку, запланованого для будівництва.
ВИСНОВКИ: розмір земельної ділянки, що підлягає переходу у користування співвласників багатоквартирних будинків повинен визначатися на підставі землевпорядної документації, яка враховує фактичні параметри всіх об'єктів, запланованих для будівництва, їх прибудинкову територію та територію, необхідну для забезпечення обслуговування будинків і потреб його мешканців.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: спори за участю ОСББ, підстави набуття земельних прав, правовий режим постійного землекористування
