ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 листопада 2021 рокум. ОдесаСправа № 915/1360/20м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді Савицького Я.Ф.,
суддів Головея В.М.,
Разюк Г.П.,
секретар судового засідання Бебик А.М.
за участю представників учасників судового процесу:
від позивача: не з`явився;
від відповідача: не з`явився;
від третьої особи: не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради
на рішення Господарського суду Миколаївської області
від 20 січня 2021 року (повний текст 01.02.2021)
по справі № 915/1360/20
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг
до відповідача: Миколаївської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Приватне підприємство Юліана-Сервіс
про визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною в редакції позивача,-
суддя суду першої інстанції: Мавродієва М.В.
час та місце винесення рішення: 20.01.2021, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 22 Господарський суд Миколаївської області
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 17.11.2020 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю Платан Юг (далі позивач, ТОВ «Платан Юг», Товариство) звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради (далі-відповідач, Міська рада) про визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 №7627, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за №041049900104, а в книзі записів договорів оренди запис за №7627, укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендодавець, всупереч вимогам закону, не розглянув заяву позивача від 14.01.2020 разом з проектом додаткової угоди.
Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі, він продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.
Водночас, ТОВ Платан Юг зауважило, що на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача, що дає підстави для врахування положень ч. 3 ст.7 Закону України Про оренду землі, згідно яких до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку; а договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Таким чином, позивач зазначив, що у даному випадку право оренди земельної ділянки за договором автоматично припинилось для ПП Юліана-Сервіс та перейшло до ТОВ Платан Юг з моменту державної реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно, розташоване на цій ділянці. У зв`язку з чим, ТОВ Платан Юг вказав про необхідність внесення змін до договору оренди землі в розумінні ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України, ст. 182 Цивільного кодексу України, ст. 125 Земельного кодексу України, ст. 3 Закону України Про оренду землі.
В процесі розгляду справи №915/1360/20 судом першої інстанції до участі у справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, було залучено Приватне підприємство Юліана-Сервіс.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі №915/1360/20 (суддя Мавродієва М.В.) позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг задоволено у повному обсязі.
Місцевий господарський суд, з посиланням на практику Верховного Суду, дійшов висновку, що у розумінні чинного законодавства України, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Отже, вимоги позивача стосовно заміни Сторони 2 на Сторону 3, як зобов`язану та управнену сторону у Договорі оренди, відповідною додатковою угодою є обґрунтованими.
Крім того, суд першої інстанції зазначив, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії Договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому, відповідачем не надано доказів неналежного виконання позивачем умов Договору та доказів направлення позивачу заперечення у поновленні Договору оренди. У зв`язку з чим, з урахуванням приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ТОВ Платан Юг.
При цьому, місцевий господарський суд зазначив, що не зважаючи на те, що позивачем було на декілька днів прострочене звернення до відповідача у рамках умов Договору оренди землі, останній встиг звернутись до орендаря у строк, передбачений для такого звернення діючим законодавством - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, відповідно до ст. 33 Закону України Про оренду землі.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Миколаївська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій відповідач просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі №915/1360/20 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Узагальнені доводи апеляційної скарги Миколаївської міської ради зводяться до того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі позивач повинен був повідомити відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк за шість місяців до спливу строку договору, тобто, - до 10.12.2019. Однак, в порушення вказаних приписів, даних дій у встановлений строк не вчинив, що не врахував місцевий господарський суд у своєму рішенні.
Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, яка наведена у постановах від 20.09.2020 у справах №159/5756/18, №313/350/16-ц, апелянт вважає, що орендар втратив переважне право на продовження строку дії договору оренди землі внаслідок несвоєчасного повідомлення про це орендодавця.
Детальніше доводи відповідача викладені в апеляційній скарзі.
Ухвалою апеляційного господарського суду від 30.03.2021 було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі №915/1360/20, справу призначено до розгляду на 21 квітня 2021 року о 10:30 год.
12.04.2021 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Платан Юг" надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач не погоджується з доводами останньої, просить залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.04.2021 апеляційне провадження у даній справі було зупинено до отримання правового висновку Великої Палати Верховного Суду за результатами перегляду справи №903/1030/19 у подібних правовідносинах.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 04.10.2021 апеляційне провадження у справі №915/1360/20 було поновлено з 17.11.2021; справу призначено до розгляду на 17 листопада 2021 року о 10:00 год.
17.11.2021 до початку судового засідання від Миколаївської міської ради до суду надійшло клопотання в якому відповідач просив розглянути апеляційну скаргу без участі представника Міської ради.
Враховуючи, що явка представників сторін не визнавалась обов`язковою, судова колегія задовольняє клопотання позивача.
Представник позивача в судове засідання 17.11.2021 не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.
Частиною 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України визначено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Отже, неявка представника позивача не перешкоджає розгляду скарги, оскільки явка останнього не визнавалась судом обов`язковою, а матеріали справи дають можливість розглянути скаргу по суті.
У судовому засіданні 17.11.2021 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 17.05.2010 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством Юліана-Сервіс (орендар) було укладено договір оренди землі №7627 (Договір), у відповідності до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 22.04.2010 за №45/40 надає ПП Юліана-Сервіс в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв.м без права передачі її в суборенду, у тому числі:
1) ділянку №1 площею 384 кв.м, із якої 86 кв.м під тимчасовою забудовою, 279 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв.м під зеленими насадженнями; 2) ділянку №2 площею 740 кв.м, із якої 213 кв.м під тимчасовою забудовою, 523 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв.м під зеленими насадженнями (п.п.1.1, 2.1 Договору).
Вказаний Договір зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за №041049900104, а в книзі записів договорів оренди запис за №7627 (а.с.14-15).
На земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП Юліана-Сервіс. Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка (п.п.2.2, 2.3 Договору).
Пунктом 3.1. наведеного Договору сторони визначили строк його дії 5 років з дати його державної реєстрації.
Вказаним пунктом також встановлено, що після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця (а.с. 14).
На виконання умов Договору Миколаївська міська рада передала, а ПП Юліана-Сервіс прийняло в оренду земельну ділянку (а.с.16).
В подальшому, а саме: 09.10.2015 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ПП Юліана-Сервіс (орендар) було укладено Договір про зміни №251-15 до Договору оренди землі від 10.06.2010 №7627 (а.с. 23-24).
За умовами п.1 Договору про зміни, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 15.09.2015 №49/30 в Договір оренди внесено наступні зміни, зокрема:
- ПП Юліана-Сервіс продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) (п.1.1. Договору про зміни);
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1124 кв.м, у тому числі земельна ділянка №1 площею 384 кв.м, із якої 86 кв.м під тимчасовою забудовою, 279 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв.м під зеленими насадженнями (кадастровий номер 4810136900:01:027:0007); земельна ділянка №2 площею 740 кв.м, із якої 213 кв.м під тимчасовою забудовою, 523 кв.м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв.м під зеленими насадженнями (кадастровий номер 4810136900:01:050:0025), за функціональним призначенням ? землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду (п.2.1. Договору про зміни);
- на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП Юліана-Сервіс (п.2.2. Договору про зміни).
Дія договору продовжена з 10.06.2015 по 10.06.2020. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення Договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п.3.1. Договору оренди в редакції Договору про зміни) (а.с.23).
Розділом 4 Договору про зміни внесено зміни до Договору про оренду землі стосовно розміру орендної плати.
Сторонами погоджено, що у разі закінчення строку оренди орендар зобов`язаний за шість місяців до спливу строку Договору письмово звернутися до орендодавця з питання продовження строку оренди та укласти договір (Договір про зміни) на новий строк на підставі відповідного рішення орендодавця, при цьому орендна плата за землю вноситься у повному обсязі до укладення нового договору (Договору про зміни) (п.7.1. Договору оренди в редакції Договору про зміни).
Також, внесено зміни до пункту пп. і п. 9.4 та п. 12.6 Договору про оренду.
Так, згідно приписів Договору оренди в редакції Договору про зміни від 09.10.2015, у разі наміру скористатись переважним правом на укладення Договору на новий строк орендар, зокрема, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку Договору оренди, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі (пп. «ж» п.9.4.). Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення Договору). У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення Договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього Договору (п.11.6. Договору оренди в редакції Договору про зміни).
Договір про зміни від 09.10.2015 №251-15 зареєстрований в Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі вчинено запис від 09.10.2015 за №251-15.
Відомості про передачу земельної ділянки, яка складається з ділянок за кадастровими №4810136900:01:027:0007, №4810136900:01:050:0025 в оренду ПП Юліана-Сервіс внесені 19.10.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номерами записів №11734175, №11735563, що підтверджується відповідними витягами від 23.10.2015 №46226309, №46230544 (а.с. 26, 35); такі ж відомості містяться і в Державному земельному кадастрі, що підтверджується витягами від 07.02.2020 №№НВ-0004527032020, НВ-0004527222020 (а.с. 27-31, 36-39).
Матеріали справи свідчать, що після продовження строку дії Договору оренди нерухоме майно ПП Юліана-Сервіс (нежитлові будівлі торговельних кіосків, які знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-а), розташоване на орендованій земельній ділянці, було відчужено орендарем Товариству з обмеженою відповідальністю Платан Юг, у відповідності до укладеного між ними 24.05.2016 договору купівлі-продажу, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за №231 (а.с. 43, 44).
Відомості про набуття позивачем права власності на указану вище нерухомість внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, запис №14676670, що підтверджується відповідним витягом із зазначеного реєстру від 26.05.2016 №59967046 (а.с. 45).
Матеріали справи свідчать, що 14.01.2020 на підставі набуття ТОВ Платан Юг права власності на вищевказане нерухоме майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до Договору оренди, Товариство через Центр надання адміністративних послуг звернулось до Миколаївської міської ради із заявою про внесення змін до Договору оренди землі (а.с. 46, 47).
До вказаної заяви позивачем додано, зокрема, відповідний проект додаткової угоди до договору оренди (а.с.48).
Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди, орендарем запропоновано замінити орендаря з ПП Юліана-Сервіс на ТОВ Платан Юг та продовжити строк дії Договору оренди на 5 років до 10.06.2025 року. Жодна інша умова Договору оренди не змінювалась.
Викладені обставини підтверджуються відповідними відмітками про отримання 14.01.2020 адміністратором Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради на заяві та описі дозвільної справи (реєстраційний №000019).
З огляду на матеріали справи та за твердженням позивача, вищевказана заява та проект додаткової угоди з боку Міської ради залишені без відповіді та будь-якого реагування.
При цьому, позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем та підтверджується наявними у матеріалах справи відповідними платіжними дорученнями за січень 2019 - жовтень 2020 (а.с. 76-92).
Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні Договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов Договору у матеріалах справи не міститься.
Такою бездіяльністю, на думку позивача, порушені права ТОВ Платан Юг, як особи, до якої перейшло право оренди земельної ділянки, на якій розташоване придбане нею майно, що і стало підставою звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом.
Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За умовами статті 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною 1 статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Апеляційна колегія зазначає, що спірний Договір за своєю правовою природою відноситься до договорів оренди.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 3 ст. 792 Цивільного кодексу України).
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч.ч.1 та 9 статті 93 Земельного кодексу України).
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України Про оренду землі.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України Про оренду землі, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Згідно з частинами 1- 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.ч.1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення, з надсиланням проекту додаткової угоди, є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.
Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі №915/1003/20.
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").
Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме: частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Наведений правовий висновок викладено також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, до розгляду якої зупинялось провадження у справі.
Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Як вже зазначалось вище, дія Договору оренди землі від 17.05.2010 була встановлена (продовжена) до 10.06.2020.
Умовами цього Договору встановлена наявність переважного права орендаря на подовження строку дії Договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше, ніж за шість місяців до закінчення дії Договору, тобто не пізніше 10.12.2019.
Однак, позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, лише 14.01.2020. Отже, Товариством було порушено строки, встановлені Договором, для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення Договору оренди землі.
З огляду на вищенаведені правові позиції Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», у даному випадку, враховуючи встановлення у самому Договорі оренди строку для повідомлення орендодавця про намір орендаря поновлення Договірних відносин, перевагу має саме договірний строк, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відтак, стосовно даних спірних правовідносин, встановлений законом строк - строк, встановлений п.3.1 Договору.
Таким чином, судова колегія суддів звертає увагу на те, що судом першої інстанції не було враховано відповідних висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, щодо застосування ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, відповідно до якого орендар повинен повідомити орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк.
Ураховуючи викладене, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного Договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного Договору саме у визначений таким Договором строк.
Вказана позиція цілком узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який викладений у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 та який колегія суддів враховує у відповідності до ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України.
Крім того, апеляційний суд звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 30.01.2019 року при розгляді справи №755/10947/17, відповідно до якого суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати.
Зокрема, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).
Беручи до уваги все вищенаведене, суд апеляційної інстанції зазначає, що позивач не дотримався вимог, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", що виключає можливість поновлення Договору оренди землі від 17.05.2010 на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Відтак, апеляційний суд не погоджується з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог, який ґрунтується на тому, що, орендар набув право на поновлення Договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, з огляду на виконання належним чином умов Договору оренди, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору оренди та відсутність направлення орендодавцем орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні Договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії цього Договору.
Таким чином, апеляційний суд вказує про відсутність правових підстав для задоволення заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» позовних вимог про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеною в редакції позивача.
Приймаючи до уваги вищенаведені обставини справи в їх сукупності, судова колегія вважає, що аргументи, викладені в апеляційній скарзі, знайшли свої підтвердження під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, оскаржуване рішення прийнято судом першої інстанції без належного з`ясування всіх обставин, що мають значення для справи, що призвело до прийняття судом першої інстанції помилкового висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Відповідно до ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно з ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: не з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги Миколаївської міської ради та скасування рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг».
У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг».
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 року у справі №915/1360/20 скасувати, у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Платан Юг (код ЄДРПОУ: 40482327, вул. Південна, 37-А, м. Миколаїв, 54042) на користь Миколаївської міської ради (код ЄДРПОУ: 26565573, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001) 3 153,00 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.
На виконання даної постанови доручити Господарському суду Миколаївської області видати відповідний наказ.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний текст постанови складений 18.11.2021.
Головуючий суддяСавицький Я.Ф.
СуддяГоловей В.М.
СуддяРазюк Г.П.
Враховуючи припинення відправлення поштової кореспонденції Південно-західним апеляційним господарським судом, надіслати копію цієї постанови від 17.11.2021 у справі №915/1360/20 на електронні адреси, зазначені учасниками справи (згідно з наявної в матеріалах справи інформації).
