УХВАЛА
04 листопада 2025 року
м. Київ
cправа № 904/254/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
прокуратури - Пономаренко А. Є.,
позивача - Сова Ю. В.,
відповідача - Акулов Є. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 (судді: Дармін М. О. - головуючий, Кощеєв І. М., Чус О. В.) та ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 (суддя Крижний О. М.) у справі
за позовом керівника Криворізької центральної окружної прокуратури в інтересах держави в особі Криворізької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: 1) ОСОБА_1 , 2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Аспект Ріелт КР", 3) ОСОБА_2
про зобов`язання усунути перешкоди у праві користування та розпорядження земельною ділянкою, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації,
ВСТАНОВИВ:
1. У січні 2025 року керівник Криворізької центральної окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Криворізької міської ради звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР" (ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР") про:
- зобов`язання ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" усунути перешкоди територіальній громаді міста Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради у праві користування та розпорядження земельною ділянкою кадастровий номер 1211000000:06:054:0447, площею 0,0129 га (далі - спірна земельна ділянка) та повернути земельну ділянку шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва: нежитлова будівля А, магазин продовольчих та непродовольчих товарів, площею 61,3 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1937689612110) (далі - спірне нерухоме майно);
- скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" на спірне нерухоме майно шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1937689612110;
скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 1211000000:06:054:0447, площею 0,0129 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на положення статей 317, 319, 375, 376 Цивільного кодексу України, статей 152, 212 Земельного кодексу України обґрунтовані тим, що нехаконною реєстрацією права власності 11.10.2019 за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна та подальша неодноразова перереєстрація за ТОВ "Аспект Ріелт КР", ОСОБА_2 та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", права власності на вказаний об`єкт, самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво на ній.
2. 02.04.2025 до суду надійшла спільна заява про затвердження мирової угоди між Криворізькою міською радою та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" від 26.03.2025 у справі № 904/254/25 в редакції, наведеній у додатку до заяви та закрити провадження у справі.
Заяву з посиланням на статті 43, 46, 192 Господарського процесуального кодексу України обґрунтовано тим, що на момент купівлі-продажу нерухомого майна ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", це майно було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і фізично існувало. Новий власник майна - відповідач є добросовісним набувачем майн і на час придбання цього майна не мав змоги встановити самочинність будівництва об`єкта.
3. Прокурор, заперечуючи проти задоволення заяви про затвердження мирової угоди, вказує на таке:
- предметом позову у справі є вимоги прокурора про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих торгівельних павільйонів та скасування державної реєстрації. Разом з цим, умови мирової угоди фактично легалізують самочинне будівництво у спосіб, який не передбачений статтею 376 Цивільного кодексу України. Умови мирової угоди не містять жодних умов про знесення самочинно збудованих об`єктів;
- Криворізька міська рада - позивач у справі не представляє власні інтереси як юридичної особи щодо власного майна, є представницьким органом територіальної громади м. Кривого Рога. Криворізькою міською радою проігноровано пряму заборону органів, які мають право звертатися до суду в інтересах осіб, на укладення мирових угод, передбачених частиною 2 статті 55 Господарського процесуального кодексу України;
- у начальника юридичного управління виконавчого комітету Криворізької міської ради ОСОБА_3 відсутні повноваження га підписання мирової угоди, оскільки рішення на пленарному засіданні міської ради відповідно до частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" не приймалося, а ОСОБА_3 не маючи повноважень одноособово розпорядився спірною земельною ділянкою;
- пунктами 3, 4 мирової угоди вирішено питання щодо земельної ділянки комунальної власності та встановлено змінену орендну плату за її використання, що є істотною умовою договору оренди і свідчить про наявність виключного повноваження розгляду таких питань саме на пленарному засіданні сесії Криворізької міської ради відповідно до вимог пунктів 28, 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в України";
- прокурор зазначив про наявність ознак підписання ОСОБА_3 мирової угоди від імені міської ради в умовах конфлікту інтересів, вказавши на те, що рішення виконавчого комітету Криворізької міської ради від 01.11.2024 № 1393 створено комісію з перевірки фактів, викладених у зверненнях органів прокуратури, у сфері земельних відносин, головою якої є ОСОБА_3 Тобто, в період функціонування комісії, яка повинна надати висновок щодо наявності порушень законодавства та завдання майнової шкоди територіальній громаді міста, її голова підписав мирову угоду, відповідно до умов якої визнається право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
4. Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025, залишеною без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025, затверджено мирову угоду у справі № 904/254/25, укладену між Криворізькою міською радою та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", у редакції, яка узгоджена сторонами та викладена у резолютивній частині судового рішення.
Суди попередніх інстанцій виходили з того, що укладена між сторонами мирова угода стосується лише прав та обов`язків сторін щодо предмету спору, не суперечить законодавству, не порушує прав і охоронюваних інтересів інших осіб.
5. Не погоджуючись з постановою Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 та ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025, прокурор у касаційній скарзі просить їх скасувати та направити справу для продовження розгляду до господарського суду Дніпропетровської області, вказуючи на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, без повного та всебічного з`ясування обставин справи, а тому вони підлягають скасуванню на підставі статті 310 Господарського процесуального кодексу України.
У касаційній скарзі прокурор, як на підставу для касаційного оскарження судових рішень, посилається на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, вказуючи на неправильне застосування судами норм матеріального права без урахування висновків Верховного Суду у наведених скаржником у касаційній скарзі постановах, а саме зазначаючи, що суди неправильно застосували:
- статтю 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" щодо протиправності підписання мирової угоди, без попереднього розгляду та погодження на сесії органу місцевого самоврядування питання щодо вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду, припинення права користування земельною ділянкою, укладення та продовження, а також розірвання договорів оренди землі;
- статтю 12 Земельного кодексу України стосовно обов`язкової умови передачі у власність чи користування земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, є наявність позитивного рішення сесії відповідної ради про передачу земельної ділянки, без урахування висновку щодо застосування цих норм;
- статтю 192 Господарського процесуального кодексу України стосовно укладення мирової угоди, як способу реалізації процесуальних прав, що є правом сторони, яке, в свою чергу згідно процесуального Закону неможливо реалізувати якщо такі дії суперечать законодавству або це призводить до порушення чиїх-небудь прав і охоронюваних законом інтересів;
- статті 375, 376 Цивільного кодексу України стосовно принципу не набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці;
- статтю 375 Цивільного кодексу України, статті 26, 26-3, 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статтю 9 Закону "Про архітектурну діяльність" щодо принципів дотримання забудовником порядку здійснення будівництва та відповідальності щодо достовірності даних у декларації про готовність об`єкта до експлуатації без урахування висновку щодо застосування цих норм;
- частини 4, 7 статті 376 Цивільного кодексу України щодо принципу залежності правового порядку знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва без урахування висновку щодо застосування цих норм;
- статті 134, 135 Земельного кодексу України стосовно неможливості набуття права власності на самочинно збудовані об`єкти, що унеможливлює набуття земельних ділянок під цими об`єктами у неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, без урахування висновку щодо застосування цих норм.
Прокурор вказує на те, що під час розгляду 22 аналогічних господарських справ за позовами органів прокуратури про знесення самочинно збудованих торгівельних павільйонів у місті Кривому Розі в порушення вимог статті 192 Господарського процесуального кодексу України, статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" судами затверджено 22 мирові угоди, які підписані посадовими особами Криворізької міської ради без попереднього розгляду мирових угод на сесії міської ради, за умовами яких міська рада не заперечує про надання земельних ділянок комунальної власності суб`єктам господарювання під розміщення самочинно збудованих торгівельних павільйонів, будівництво яких здійснено без будь-яких дозвільних документів.
У зв`язку із вказаним, на переконання прокурора, грубо порушуються права власника земельних ділянок - територіальної громади міста Кривого Рогу щодо користування, володіння, розпорядження земельними ділянками.
6. У відзиві на касаційну скаргу Криворізька міська рада просить відмовити в її задоволенні, а судові рішення залишити без змін, зазначаючи, що скориставшись своїми процесуальними правами та керуючись інтересами територіальної громади міста, спрямованими на забезпечення належного врегулювання земельних відносин між сторонами, надходження до бюджету коштів у виді збільшеного розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно, у цій справі між сторонами було укладено відповідну мирову угоду відповідно до норм чинного законодавства.
Мирова угода у даній справі від 26.03.2025 укладена уповноваженими представниками сторін, що підтверджуються відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, копією довіреності, якою міською радою надано начальнику юридичного управління виконкому міської ради ОСОБА_3 право на ведення всіх справ, у яких міська рада є позивачем з усіма правами, що надані законом позивачу, у тому числі з правом підпису всіх необхідних для виконання цією довіреністю документів, зокрема на укладення мирової угоди.
ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" у відзиві на касаційну скаргу також просить залишити її без задоволення, а судові рішення без змін, вказуючи на безпідставність та необґрунтованість позовних вимог з підстав, наведених у відзиві.
7. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 23.09.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 та ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 у справі № 904/254/25.
8. Здійснюючи касаційне провадження у цій справі, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, а також з урахуванням доводів відзиву на касаційну скаргу, дійшов висновку про наявність підстав для передачі цієї справи на розгляд палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду виходячи з такого.
9. Як вже зазначалося, прокурор оскаржуючи судові рішення у справі про затвердження мирової угоди, зокрема зазначав, що мирова угода від імені міської ради підписана начальником юридичного управління виконавчого комітету Криворізької міської ради ОСОБА_3 за відсутності повноважень на підписання мирової угоди, оскільки на пленарному засіданні міської ради рішення щодо розпорядження земельною ділянкою відповідно до частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" не приймалося.
Суди врахували, що ухвалою Верховного Суду від 10.12.2024 у справі № 904/3912/23 були встановленні повноваження на підписання мирової угоди з боку представника позивача та відповідача. Всі учасники процесу, обставини справ, предмети спору (за виключенням кадастрових номерів і адрес земельних ділянок та торговельних павільйонів) у справах № 904/3912/23 і № 904/254/25 є ідентичними. Вказаною ухвалою Верховного Суду було затверджено мирову угоду між Криворізькою міською радою та ТОВ "Векта Лайн" та відповідно встановлені обставини правомірності укладення такої угоди.
Також суди вказали, що обставини справ № 904/3912/23 та № 922/436/22 не містили посилання на те, що передача земельних ділянок комунальної власності можлива лише за наявності рішення сесії міської ради то і будь-які розпорядження земельними ділянками, у тому числі щодо укладення мирових угод у справах за позовами про знесення самочинно збудованого майна та повернення до комунальної власності земельних ділянок належить також до виключної компетенції сесії міської ради.
10. Водночас Верховний Суд у постанові від 07.04.2021 у справі № 911/15/19, скасовуючи судові рішення про затвердження мирової угоди та направляючи справу для продовження розгляду до Господарського суду Київської області вказав на те, що розглянувши подану позивачем і відповідачем заяву про затвердження мирової угоди та мирову угоду від 21.10.2020, суди попередніх інстанцій, зокрема дійшли висновку, що укладена у даній справі мирова угода стосується лише прав та обов`язків позивача та відповідача, підписана уповноваженими на це особами, зміст укладеної між сторонами мирової угоди не суперечить чинному законодавству України і не зачіпає прав та інтересів інших осіб, сторонам відомі наслідки затвердження судом мирової угоди, сторони врахували погашення спірної заборгованості. При цьому суди послалися на рішення Головурівської сільради від 04.11.2015 № 01-01-VII «Про затвердження повноважень Головурівського сільського голови» визнано повноваження обраного Головурівського сільського голови Чуя М. І. (т. 1, а. с. 65).
Проте, як зазначив Верховний Суд у вказаній справі, суди не врахували, що за змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
У пунктах 60, 61 постанови від 07.04.2021 у справі № 911/15/19 Верховний Суд виснував, що вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду, припинення права користування земельною ділянкою, укладення, та продовження, а також розірвання договорів оренди землі належить до виключної компетенції Головурівської сільради.
Водночас Головурівський сільський голова Чуй М. І. одноособово, без попереднього розгляду, погодження даного питання на сесії сільської ради, прийняв рішення про відмову від розірвання договору оренди внаслідок укладення мирової угоди з ТОВ "Агро-Інвест" у справі № 911/15/19.
11. Наведене свідчить про те, що наразі у Касаційному господарському суді у складі Верховного Суду наявна неоднозначна практика щодо застосування положень Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" стосовно затвердження мирової угоди виключно із прийняттям органом місцевого самоврядування відповідного рішення.
12. Згідно зі статтею 36 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Верховний Суд є найвищим судом у системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.
Відповідно до частини шостої статті 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
За змістом частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норми права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до положень частини 1 статті 302 зазначеного Кодексу суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, передає справу на розгляд палати, до якої входить така колегія, якщо ця колегія вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з цієї ж палати або у складі такої палати.
Згідно з частиною 1 статті 303 Господарського процесуального кодексу України питання про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи.
13. Ураховуючи викладене, колегія суддів не погоджуючись з висновком, викладеним у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 911/15/19 та вважає необхідним відступити від них, підтримавши інші наявні висновки, що викладені у постановах від 10.12.2024 у справі № 904/3912/23 та від 22.05.2024 у справі № 922/436/22.
Оскільки постанова від 07.04.2021 у справі № 911/15/19 ухвалена суддями, які входять до складу палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності, то, керуючись приписами частини 1 статті 302 Господарського процесуального кодексу України, справу № 904/254/25 необхідно передати на розгляд цієї палати.
Також прокурор подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду клопотання про передачу справи на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду для відступу від висновків суду касаційної інстанції, викладених у справах № 904/3912/23, № 904/39/24, № 904/19/24.
Керуючись статтями 234, 235, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд, -
У Х В А Л И В:
Справу № 904/254/25 за касаційною скаргою першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 та ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 передати на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак
