Єдиний державний реєстр судових рішень
ОКРЕМА ДУМКА
24 вересня 2026 року
м. Київ
cправа № 904/254/25
судді Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Мачульського Г. М. на постанову Верховного Суду від 24.09.2026
1. Судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду (далі - судова палата) ухвалюючи постанову від 24.09.2026 виходила із того, що оскільки суди попередніх інстанцій у цьому випадку не встановили належним чином обставини, пов`язані зі змістом та спрямованістю мирової угоди, висновок суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, щодо наявності підстав для затвердження мирової угоди у цьому випадку є передчасним, а тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа направленню до суду першої інстанції для продовження розгляду (п.5.20 постанови).
2. Із мотивами судової палати, які покладені в основу постанови від 24.09.2026 для скасування судових рішень і передачі справи для продовження розгляду (погоджуючись при цьому із самим результатом розгляду касаційної скарги), не можу погодитися виходячи із наступного.
3. Звертаючись до суду та обґрунтовуючи позовні вимоги прокурор з посиланням, зокрема, на положення статей 375, 376 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України, акцентував увагу на тому, що нерухоме майно, яке є предметом позову, є самочинно збудованим на земельній ділянці, яка не виділялася під забудову, а особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна не набуває права власності на нього, умови мирової угоди суперечать нормам чинного законодавства, що відповідно до пункту 1 частини 5 статті 192 Господарського процесуального кодексу України є обов`язковою підставою для відмови судом у затвердженні мирової угоди.
4. Відповідно до частини 5 статті 192 Господарського процесуального кодексу України суд постановляє ухвалу про відмову у затвердженні мирової угоди і продовжує судовий розгляд, якщо: 1) умови мирової угоди суперечать закону або порушують права чи охоронювані законом інтереси інших осіб, є невиконуваними; або 2) одну із сторін мирової угоди представляє її законний представник, дії якого суперечать інтересам особи, яку він представляє.
5. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 зазначила, що частиною 1 статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва (пункти 93, 102 розділу Щодо правового режиму самочинного будівництва).
6. Відповідно до частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
7. Виходячи зі змісту частини 1 статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
8. У наведеній постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 Велика Палата Верховного Суду зазначала, що мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 Земельного кодексу України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування (пункт 106).
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку (пункт 107).
Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва (пункт 108).
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом (пункт 118).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України) (пункт 137).
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31- 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53- 56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20) (пункт 138).
9. Враховуючи наведені висновки Великої Палати Верховного Суду та аналіз положень статті 376 ЦК України слід дійти висновку про те, що: реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного; самочинне будівництво як майно має визначений правилами цієї статті спеціальний правовий режим; надання земельної ділянки у встановленому порядку під самочинне будівництво, є обов`язковою умовою для визнання права власності на таке майно; можливість легалізації права власності на таке самочинне будівництво передбачена у разі надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно, що означає, що надання земельної ділянки здійснюється у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (тобто такій особі земельна ділянка надається за приписами Земельного кодексу України та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради); і така легалізація самочинного будівництва можлива виключно у судовому порядку за рішенням суду.
10. Отже, виділення відповідачу у даній справі земельної ділянки не змінює правовий статус об`єкта як самочинного будівництва.
11. Укладення у даній справі між сторонами мирової угоди також не змінює правовий статус об`єкта як самочинного будівництва.
12. Без дотримання вказаних положень частини третьої статті 376 ЦК України щодо способу легалізації права власності на самочинне будівництво таке самочинне будівництво підлягає знесенню відповідно до положень цієї статті.
13. Враховуючи викладене, як вбачається у даній справі умови мирової угоди суперечать закону (наведеним положеннями статті 376 ЦК України), оскільки укладення мирової угоди не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного, легалізація права власності на таке самочинне будівництво, передбачена положеннями частини третьої статті 376 ЦК України, не відбувається, а отже спір у даній справі, який має врегульовуватися у відповідності до положень 376 ЦК України, залишається не вирішеним незважаючи на укладену мирову угоду, оскільки правовий режим самочинного будівництва з укладенням мирової угоди не припиняє такий статус (самочинне будівництво). Мотиви ж судової палати, які покладені в основу постанови від 24.09.2026, не узгоджуються із наведеними вище висновками Великої Палати Верховного Суду.
14. Отже, укладена між сторонами мирова угода фактично є відмовою позивача від позову.
15. З урахуванням викладеного вважаю, що судові рішення у даній справі підлягають скасуванню із направленням справи для продовження розгляду саме із наведених мотивів.
Суддя Г. М. Мачульський
