Єдиний державний реєстр судових рішень
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 вересня 2026 року
м. Київ
cправа № 904/254/25
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Дроботова Т. Б. - головуючий (доповідач), Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицька Н. О., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Могил С. К., Рогач Л. І., Случ О. В., Чумак Ю. Я.
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
прокуратури - Зузак І. О.,
позивача - Сеїна О. О.,
відповідача - Акулов Є. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 (судді: Дармін М. О. - головуючий, Кощеєв І. М., Чус О. В.) та ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 (суддя Крижний О. М.) у справі
за позовом керівника Криворізької центральної окружної прокуратури в інтересах держави в особі Криворізької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР",
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: 1) ОСОБА_1 , 2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Аспект Ріелт КР", 3) Чистікова Елеонора Валеріївна ,
про зобов`язання усунути перешкоди у праві користування та розпорядження земельною ділянкою, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У січні 2025 року керівник Криворізької центральної окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Криворізької міської ради звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР" (далі - ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР") про:
- зобов`язання ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" усунути перешкоди територіальній громаді міста Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447 площею 0,0129 га (далі - спірна земельна ділянка) та повернути земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва - нежитлової будівлі літ. "А" (магазин продовольчих та непродовольчих товарів) площею 61,3 м2, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1937689612110) (далі - спірне нерухоме майно);
- скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" на спірне нерухоме майно шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна № 1937689612110;
- скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447 площею 0,0129 га, яка розташована за адресою: м. Кривий Ріг, мікрорайон Гірницький, 23Б.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані, зокрема, положеннями статей 317, 319, 375, 376 Цивільного кодексу України, статей 152, 212 Земельного кодексу України й зумовлені незаконною реєстрацією 11.10.2019 права власності на об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 та подальшою неодноразовою перереєстрацією за Товариством з обмеженою відповідальністю "Аспект Ріелт КР" (далі - ТОВ "Аспект Ріелт КР"), Чістіковою Е. В. і ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР". Прокурор вказував на самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво на ній.
1.3. Криворізька міська рада у поясненнях на позовну заяву прокурора зазначала, зокрема, що, ураховуючи перебування спірної земельної ділянки в орендному користуванні відповідача за договором, укладеним у 2022 році, регулярне отримання міським бюджетом орендної плати у встановленому законодавством розмірі, а також відсутності заперечень органу місцевого самоврядування стосовно існування вказаних договірних відносин, відсутні й підстави для звернення прокурора з цим позовом до суду.
1.4. ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", заперечуючи проти позову, зазначало, зокрема, що товариство згідно з вимогами законодавства є добросовісним набувачем майна і не має стосунку до самочинного будівництва відповідного майна, що, у свою чергу, є припущенням прокурора та не ґрунтується на жодному доказі.
Відповідач також зауважував, що не здійснював самочинного будівництва, та вказував на те, що ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" є не першим власником відповідного майна і наразі земельна ділянка під цим нерухомим майном отримана згідно з вимогами чинного законодавства України за договором оренди землі.
1.5. Господарський суд Дніпропетровської області ухвалою від 12.02.2025 залучив до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 , ТОВ "Аспект Ріелт КР" та Чистікову Е. В .
1.6. 02.04.2025 до суду надійшла спільна заява про затвердження мирової угоди між Криворізькою міською радою і ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" від 26.03.2025 у справі № 904/254/25 у редакції, наведеній у додатку до заяви, та закриття провадження у справі.
Заяву з посиланням на статті 43, 46, 192 Господарського процесуального кодексу України обґрунтовано тим, що на момент набуття у власність нерухомого майна ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", це майно було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і фізично існувало. Новий власник майна - відповідач є добросовісним набувачем майна і на час його придбання не мав змоги встановити самочинність будівництва об`єкта.
У заяві також звернуто увагу на те, що Верховний Суд ухвалою від 10.12.2024 затвердив мирову угоду, укладену між підприємством та Криворізькою міською радою, за результатами розгляду справи № 904/3912/23, яка є подібною до справи, що розглядається.
1.7. Прокурор, заперечуючи проти задоволення заяви про затвердження мирової угоди, вказував на таке:
- предметом позову у справі є вимоги прокурора про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих торговельних павільйонів та скасування державної реєстрації. Разом із цим умови мирової угоди фактично легалізують самочинне будівництво у спосіб, який не встановлений статтею 376 Цивільного кодексу України. Умовами мирової угоди не передбачено умов про знесення самочинно збудованих об`єктів;
- Криворізька міська рада (позивач у справі) не представляє власні інтереси як юридичної особи щодо свого майна, а є представницьким органом територіальної громади міста Кривого Рогу. Криворізька міська рада проігнорувала пряму заборону органів, які мають право звертатися до суду в інтересах осіб, на укладення мирових угод, передбачених частиною 2 статті 55 Господарського процесуального кодексу України;
- у начальника юридичного управління виконавчого комітету Криворізької міської ради Кудіна М. В. відсутні повноваження на підписання мирової угоди, оскільки рішення на пленарному засіданні міської ради відповідно до частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" не приймалося, а Кудін А. В., не маючи відповідних повноважень, одноособово розпорядився спірною земельною ділянкою;
- пунктами 3, 4 мирової угоди вирішено питання щодо земельної ділянки комунальної власності та встановлено змінену орендну плату за її використання, що є істотною умовою договору оренди і свідчить про наявність виключного повноваження розгляду таких питань саме на пленарному засіданні сесії Криворізької міської ради відповідно до вимог пунктів 28, 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в України";
- прокурор зазначив про наявність ознак підписання Кудіним М. В. мирової угоди від імені міської ради в умовах конфлікту інтересів, вказавши на те, що рішенням виконавчого комітету Криворізької міської ради від 01.11.2024 № 1393 створено комісію з перевірки фактів, викладених у зверненнях органів прокуратури у сфері земельних відносин, головою якої є Кудін М. В. Тобто в період функціонування комісії, яка повинна надати висновок щодо наявності порушень законодавства та завдання майнової шкоди територіальній громаді міста, її голова підписав мирову угоду, відповідно до умов якої визнається право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
Отже, на переконання прокурора, доказами у справі підтверджено, що умови мирової угоди суперечать нормам чинного законодавства та порушують права й охоронювані законом інтереси інших осіб, є невиконуваними, що відповідно до пункту 1 частини 5 статті 192 Господарського процесуального кодексу України є обов`язковою підставою для відмови судом у затвердженні мирової угоди.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025, залишеною без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025, затверджено мирову угоду у справі № 904/254/25, укладену між Криворізькою міською радою та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", у редакції, яка узгоджена сторонами:
"МИРОВА УГОДА
у справі № 904/254/25
м. Кривий Ріг " 26" березня 2025 року
Криворізька міська рада (далі по тексту - Позивач) (юридична адреса: 50101, Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вулиця Молодіжна, будинок 1; код ЄДРПОУ 33874388) в особі Кудіна Максима Вікторовича, що діє на підставі довіреності, іменована надалі Позивач, з однієї сторони, та
Товариство з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР" (далі по тексту - ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" та/або Відповідач) (юридична адреса: 50000. Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вул. Олександра Поля, буд. 44; код ЄДРПОУ 44259633, в особі директора Чистікової Елеонори Валеріївни, що діє на підставі Статуту, іменоване надалі Відповідач, з іншої сторони, (спільно іменовані надалі Сторони а окремо Сторона), уклали цю Мирову угоду у справі №904/254/25 про наступне:
1. З метою врегулювання господарського спору у справі № 904/254/25 за позовом Керівника Криворізької центральної окружної прокуратури в інтересах держави в особі Криворізької міської ради до відповідача ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" про скасування державної реєстрації права оренди, усунення перешкод у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447, припинення володіння нерухомим майном розташованого за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, мікрорайон Гірницький, 23Н та скасування державної реєстрації права приватної власності, що розглядається Господарським судом Дніпропетровської області. Сторони досягли взаємоприйнятної домовленості відносно предмету спору по справі № 904/254/25.
2. На земельній ділянці з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447, розташовується об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля, загальною площею 61,3 кв.м, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, мікрорайон Гірницький, 23Б, власником якого є ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" відповідно до Акта приймання-передачі майна до статутного капіталу Товариство з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР" від 08.04.2021, посвідченого приватним нотаріусом Тищенко О.І. та зареєстрованого в реєстрі за номером973, 974.
3. Криворізька міська рада не заперечує про надання земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447 в оренду ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", яка вже перебуває в оренді ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" під нерухоме майно, та не заперечує проти права власності на майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР".
4. ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" зобов`язується протягом 36 (тридцяти шести) місяців після затвердження цієї Мирової угоди сплачувати Криворізькій міській раді орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447 на якій розміщено нерухоме майно визначене у пункту 2 цієї Мирової угоди у подвійному розмірі (звичайний розмір орендної плати встановлений Договором оренди земельної ділянки) та з передплатою на 6 (шість) місяців (передплата вноситься протягом 30 календарних днів з моменту затвердження цієї Мирової угоди Господарським судом Дніпропетровської області):
5. Після спливу 36 місяців з моменту затвердження цієї Мирової угоди ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" зобов`язується сплачувати Позивачу оренду плату відповідно до умов укладеного Договору оренди земельної ділянки та/або іншого Договору, яким буде визначено розмір орендної плати чи іншого платежу за земельну ділянку під нерухомим майном визначеного у пункті 2 цієї Мирової угоди.
6. Протягом 30 днів з моменту затвердження цієї Мирової угоди Господарським судом Дніпропетровської області ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" зобов`язуються перерахувати на розрахунковий рахунок Дніпропетровської обласної прокуратури грошові кошти на відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання органами прокуратури в інтересах держави в особі Позивача - Криворізької міської ради позовної заяви.
7. Сторони гарантують та підтверджують, що з дня затвердження Господарським судом Дніпропетровської області цієї Мирової угоди та після виконання всіх умов цієї Мирової угоди Сторони не матимуть і не заявлятимуть в майбутньому одна до одної жодних вимог, претензій, позовів тощо з приводу предмету, спору та правовідносин, що випливають та/або пов`язані з цією справою.
8. Сторони цієї Мирової угоди дійшли згоди, що у разі невиконання ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" своїх зобов`язань визначених пунктом 4, 5 цієї Мирової угоди, ухвала про затвердження мирової угоди у справі №904/254/25 є виконавчим документом згідно зі статтею 193 Господарського процесуального кодексу України та у відповідності до вимог Закону України "Про виконавче провадження" передається для примусового стягнення в органи ДВС.
9. Сторони заявляють, що ані в процесі укладення цієї Мирової угоди, ані в процесі виконання її умов не були, не будуть і не можуть бути порушені права та охоронювані законом інтереси будь-яких третіх осіб. Сторони підтверджують, що ця Мирова угода укладена з метою врегулювання спору на підставі взаємних поступок і стосуються виключно прав та обов`язків Сторін, а умови цієї Мирової угоди не суперечать закону, є виконуваними та такими, що не порушують права чи охоронювані законом інтереси інших осіб.
10. Сторони з цією Мировою угодою ознайомлені та заперечень не мають. Наслідки укладення цієї Мирової угоди та її затвердження передбачені статтями 192. 193 та 231 Господарського процесуального кодексу України Сторонам відомі та зрозумілі. Представники Сторін, що підписали цю Мирову угоду, уповноважені на її підписання/укладання.
11. Ця Мирова угода набуває чинності з дня її затвердження Господарським судом Дніпропетровської області і є обов`язковою для Сторін по справі.
12. Цю Мирову угоду укладено у трьох примірниках: один примірник залишається у Позивача, другий - у Відповідача, третій - в матеріалах справи № 904/254/25.
Стягувач: Криворізька міська рада (50101, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, пл. Молодіжна, буд. 1, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 33874388)
Боржник: Товариство з обмеженою відповідальністю "Бізнес Ріелт Груп КР" (50000, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Олександра Поля, буд. 44, ідентифікаційний код 44259633)".
2. Провадження у справі № 904/254/25 закрито.
3. Ухвала набирає законної сили 16.04.2025.
5. Скасовані заходи забезпечення позову, вжиті згідно з ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2025.
2.2. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що укладена між сторонами мирова угода стосується лише прав та обов`язків сторін щодо предмета спору, не суперечить законодавству, не порушує прав і охоронюваних інтересів інших осіб.
Суди установили, що повноваження представника Криворізької міської ради підтверджуються відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, копією довіреності від 13.12.2024 № 12/26/540, якою Кудіну М. В. надано право, зокрема, на укладення мирової угоди.
При цьому суд апеляційної інстанції врахував, що Верховний Суд ухвалою від 10.12.2024 у справі № 904/3912/23 встановив повноваження на підписання мирової угоди з боку представника позивача та відповідача. Всі учасники процесу, обставини справи, предмети спору (за виключенням кадастрових номерів і адрес земельних ділянок та торговельних павільйонів) у справах № 904/3912/23 і № 904/254/25 є ідентичними. Вказаною ухвалою Верховний Суд затвердив мирову угоду між Криворізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Векта Лайн" (далі - ТОВ "Векта Лайн") та відповідно встановлені обставини правомірності укладення такої угоди.
Суди установили, що умови мирової угоди стосуються прав та обов`язків сторін щодо предмета позову у справі й не є такими, що не можуть бути виконані. Водночас, суди не встановили осіб, чиї права або охоронювані законом інтереси можуть бути порушені внаслідок укладення мирової угоди, а остання не суперечить вимогам чинного законодавства та укладена в інтересах сторін.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 та ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025, прокурор у касаційній скарзі просить їх скасувати та направити справу для продовження розгляду до господарського суду Дніпропетровської області. Обґрунтовуючи свої вимоги скаржник посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, що завадило повному та всебічному з`ясуванню обставин справи, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню на підставі статті 310 Господарського процесуального кодексу України.
У касаційній скарзі прокурор як на підставу касаційного оскарження судових рішень, посилається на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, вказуючи на неправильне застосування судами норм матеріального права без урахування висновків Верховного Суду. На думку скаржника, суди неправильно застосували:
- статтю 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" стосовно протиправності підписання мирової угоди без попереднього розгляду та погодження на сесії органу місцевого самоврядування питання щодо вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду, припинення права користування земельною ділянкою, укладення та продовження, а також розірвання договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 911/15/19);
- статтю 12 Земельного кодексу України стосовно обов`язкової умови передачі у власність чи користування земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, а саме наявності позитивного рішення сесії відповідної ради про передачу земельної ділянки, без урахування висновку щодо застосування цих норм права, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 907/825/22, постанові Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 911/15/19 та постанова Верховного Суду України від 30.09.2015 у справі № 3-553гс15 та від 14.11.2011 у справі № 3-119гс11;
- статтю 192 Господарського процесуального кодексу України стосовно укладення мирової угоди як способу реалізації процесуальних прав, що є правом сторони, яке, в свою чергу, згідно з процесуальним законом неможливо реалізувати якщо такі дії суперечать законодавству або це призводить до порушення чиїх-небудь прав і охоронюваних законом інтересів (постанови Верховного Суду від 21.03.2023 у справі № 914/3014/20, від 07.04.2021 у справі № 911/15/19, № 132/50/24);
- статті 375, 376 Цивільного кодексу України стосовно принципу ненабуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці, без урахування висновку щодо застосування цих норм (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, постанови Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 910/12441/18, від 03.07.2024 у справі № 925/752/23, від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23);
- статтю 375 Цивільного кодексу України, статті 26, 26-3, 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статтю 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" стосовно принципів дотримання забудовником порядку здійснення будівництва та відповідальності щодо достовірності даних у декларації про готовність об`єкта до експлуатації без урахування висновку про застосування цих норм, викладеного у постановах Верховного Суду від 08.03.2023 у справі № 199/2943/20, від 14.11.2023 у справі № 521/1193/21, від 14.02.2024 у справі № 523/8263/20, від 13.03.2024 у справі № 522/3835/22, від 05.06.2024 у справі № 521/13158/19, від 28.08.2024 у справі № 521/14346/20;
- частини 4, 7 статті 376 Цивільного кодексу України щодо принципу залежності правового порядку знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва без урахування висновку щодо застосування цих норм (постанови Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 10.04.2020 у справі № 344/4319/16-а, від 04.01.2024 у справі № 680/1009/16-ц, 29.01.2024 у справі № 587/517/21, від 07.02.2024 у справі № 306/947/20;
- статті 134, 135 Земельного кодексу України стосовно неможливості набуття права власності на самочинно збудовані об`єкти, що унеможливлює набуття земельних ділянок під цими об`єктами у неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.
Прокурор вказує на те, що під час розгляду 22 господарських справ за позовами органів прокуратури про знесення самочинно збудованих торговельних павільйонів у місті Кривому Розі в порушення вимог статті 192 Господарського процесуального кодексу України, статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" судами затверджено 22 мирові угоди, які підписані посадовими особами Криворізької міської ради, без попереднього розгляду мирових угод на сесії міської ради, за умовами яких міська рада не заперечує про надання земельних ділянок комунальної власності суб`єктам господарювання під розміщення самочинно збудованих торговельних павільйонів, будівництво яких здійснено без будь-яких дозвільних документів.
У зв`язку із вказаним, на переконання прокурора, грубо порушуються права власника земельних ділянок - територіальної громади міста Кривого Рогу щодо користування, володіння, розпорядження земельними ділянками та спотворюється не лише суть гарантованого Земельним кодексом України права на набуття у користування комунальних земель, а й підриваються основи державної діяльності у сфері розвитку благоустрою населених пунктів, соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів із покращання мікроклімату, сприятливого для життєдіяльності людини довкілля, грубо нівелюється рівність усіх перед законом на отримання земельних ділянок комунальної власності у користування, порядок і правила забудови населених пунктів та за відсутності поновлення прав територіальної громади провокує усе більшу кількість забудовників до самочинного будівництва.
У справі № 904/254/25 суди першої й апеляційної інстанцій, не дивлячись на обізнаність про суспільний резонанс проблеми хаотичної забудови м. Кривого Рогу та відсутність дозвільних документів на будівництво і введення в експлуатацію нерухомого майна, фактично легалізували самочинно збудовану будівлю магазину площею 61,3 м2.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу Криворізька міська рада просить відмовити в її задоволенні, а судові рішення залишити без змін, зазначаючи, що скориставшись своїми процесуальними правами та керуючись інтересами територіальної громади міста, спрямованими на забезпечення належного врегулювання земельних відносин між сторонами, надходження до бюджету коштів у виді збільшеного розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно, у цій справі між сторонами було укладено відповідну мирову угоду згідно з нормами чинного законодавства.
Мирова угода у цій справі від 26.03.2025 укладена уповноваженими представниками сторін, що підтверджує відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, копією довіреності, якою міська рада надала начальнику юридичного управління виконкому міської ради Кудіну М. В. право на ведення всіх справ, у яких міська рада є позивачем, з усіма правами, що надані законом позивачу, у тому числі з правом підпису всіх необхідних для виконання цією довіреністю документів, зокрема на укладення мирової угоди.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" також просить залишити її без задоволення, а судові рішення без змін, вказуючи на безпідставність та необґрунтованість вимог прокурора з підстав, наведених у відзиві.
4. Передача справи на розгляд судової палати
4.1. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 23.09.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 та ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 у справі № 904/254/25.
Згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.11.2025 справу передано на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду на підставі частини 1 статті 302 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку із необхідністю відступити від висновку, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 911/15/19.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду ухвалою від 19.11.2025 прийняв справу № 904/254/25 на розгляд судовою палатою та призначено розгляд справи у судовому засіданні 22.01.2026, яке неодноразово відкладалося.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.09.2026 визначено такий склад Суду: Дроботова Т. Б. - головуючий, Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицька Н. О., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Могил С. К., Рогач Л. І., Случ О. В., Чумак Ю. Я.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, Суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити з огляду на таке.
5.2. Предметом касаційного перегляду у цій справі є ухвала суду першої інстанції, переглянута судом апеляційної інстанції, про затвердження мирової угоди, укладеної між позивачем та відповідачем у цій справі відповідно до статті 192 Господарського процесуального кодексу України та закриття провадження у справі згідно з пунктом 7 частини 1 статті 231 зазначеного Кодексу.
5.3. Відповідно до частин 1, 2 та 4 статті 192 Господарського процесуального кодексу України мирова угода укладається сторонами з метою врегулювання спору на підставі взаємних поступок і має стосуватися лише прав та обов`язків сторін.
У мировій угоді сторони можуть вийти за межі предмета спору за умови, якщо мирова угода не порушує прав чи охоронюваних законом інтересів третіх осіб.
Сторони можуть укласти мирову угоду і повідомити про це суд, зробивши спільну письмову заяву, на будь-якій стадії судового процесу. Укладена сторонами мирова угода затверджується ухвалою суду, в резолютивній частині якої зазначаються умови угоди. Затверджуючи мирову угоду, суд цією самою ухвалою одночасно закриває провадження у справі.
Частиною 5 вказаної статті визначено, що суд постановляє ухвалу про відмову у затвердженні мирової угоди і продовжує судовий розгляд, якщо:
1) умови мирової угоди суперечать закону або порушують права чи охоронювані законом інтереси інших осіб, є невиконуваними; або
2) одну із сторін мирової угоди представляє її законний представник, дії якого суперечать інтересам особи, яку він представляє.
5.4. У постанові від 09.08.2023 у справі № 914/1789/19 Верховний Суд зазначив, що мирова угода у позовному провадженні - це письмова домовленість між сторонами спору про його вирішення, яка укладається в добровільному порядку з метою припинити спір, на погоджених сторонами умовах. Тобто, відмовившись від судового захисту, сторони припиняють наявний правовий конфлікт самостійним (без державного примусу) врегулюванням розбіжностей на погоджених умовах. Спір може бути врегульований укладенням мирової угоди на будь-якій стадії господарського процесу.
Мирова угода є вираженням взаємного волевиявлення сторін, що спрямоване на вирішення спору між ними на основі компромісу та припинення його подальшого судового розгляду. У ній можуть вирішуватися питання, що стосуються виключно прав і обов`язків сторін.
До основних завдань та переваг мирової угоди належать процесуальна економія, спрощення роботи суду, можливість сторонам самостійно врегулювати основні питання, пов`язані із захистом порушених прав, за умови комплексного врахування інтересів всіх сторін.
На відміну від звичайного договору мирова угода в позовному провадженні укладається у процесі розгляду справи в господарському суді у формі та на умовах, передбачених процесуальним законодавством; підлягає затвердженню господарським судом; припиняє процесуально-правові відносини сторін; якщо мирова угода не виконується добровільно, вона виконується в порядку, встановленому для виконання судового рішення. Подібний висновок Верховного Суду викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/661/20 та постановах Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 910/11213/20, від 21.03.2023 у справі № 914/3014/20.
5.5. Згідно з пунктом 7 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України закриття провадження у справі є наслідком затвердження судом мирової угоди у позовному провадженні, отже процесуальні дії щодо затвердження судом мирової угоди між сторонами спору та закриття у зв`язку з цим провадження у справі перебувають у нерозривному зв`язку і не можуть розглядатися окремо одна від одної.
5.6. Для встановлення обставин щодо правомірності закриття провадження у справі у зв`язку із затвердженням мирової угоди сторін у позовному провадженні належить перевірити дотримання судом при затвердженні мирової угоди вимог частини 5 статті 192 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, дослідити умови мирової угоди на предмет того, чи відповідають ці умови закону, чи не порушують права або охоронювані законом інтереси інших осіб, чи не є вони невиконуваними, а також чи відповідають дії представників сторін мирової угоди інтересам осіб, яких вони представляють, оскільки порушення будь-якої з наведених вимог є безумовною підставою для відмови у затвердженні мирової угоди і, як наслідок, свідчить про відсутність передумов для закриття провадження у справі з цих підстав. Аналогічний правовий висновок щодо застосування статей 192, 231 Господарського процесуального кодексу України викладено у постановах Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03.10.2019 у справі № 911/918/15 та від 24.01.2020 у справі № 911/5310/14.
У постанові Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 917/1291/23 зазначено, що надавши учасникам справи право на врегулювання спору між собою на засадах диспозитивності, законодавець в той же час визначив межі реалізації такого права, дотримання яких є обов`язковим і для учасників правовідносин, і для суду.
Повноваження суду щодо ухвалення судового рішення у зв`язку з укладенням сторонами мирової угоди також є обмеженими та передбачають можливість відмови у затвердженні мирової угоди і продовження судового розгляду у вказаних випадках.
Укладення мирової угоди як спосіб реалізації процесуальних прав є правом сторони, яке, в свою чергу, згідно з процесуальним законом неможливо реалізувати, якщо такі дії суперечать законодавству або це призводить до порушення чиїхось прав і охоронюваних законом інтересів.
Затвердження мирової угоди під час розгляду справи має здійснюватися із застосуванням принципу "судового розсуду". Судовий розсуд - це передбачене законодавством право суду, яке реалізується за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами, що надає йому можливість під час прийняття судового рішення (вчинення процесуальної дії) обрати з декількох варіантів рішення, встановлених законом чи визначених на його основі судом (повністю або частково за змістом та/чи обсягом), такий, що є найбільш оптимальним у правових і фактичних умовах розгляду та вирішення справи, з метою забезпечення верховенства права, справедливості й ефективного поновлення порушених прав та інтересів учасників судового процесу.
При цьому як приписи процесуального законодавства, так і стала судова практика (зокрема, постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.06.2025 у справі № 917/141/24, постанова Верховного Суду від 22.05.2024 у справі № 922/436/22 тощо) свідчить про відсутність обмеження права прокурора на оскарження ухвали суду про затвердження між сторонами мирової угоди та закриття провадження у справі.
5.7. Суди попередніх інстанцій установили, що мирову угоду від 26.03.2025 укладено між Криворізькою міською радою та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" і підписано від імені Криворізької міської ради - Кудіним М. В. та засвідчено печаткою цієї міської ради, від імені ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" угоду підписано директором товариства Чистіковою Е.В. та засвідчено печаткою цієї юридичної особи.
Суди також установили, що повноваження представника Криворізької міської ради Кудіна М. В. підтверджуються відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, копією довіреності від 13.12.2024 № 12/26/540, згідно з якими Кудін М. В. уповноважений подавати документи для державної реєстрації від імені юридичної особи, представляти інтереси Криворізької міської територіальної громади в особі Криворізької міської ради в установленому законодавством порядку, брати участь у судових справах у порядку самопредставництва, з правом підпису відповідних документів.
Повноваження керівника ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" підтверджуються відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Суди установили, що зазначені документи не містять даних щодо обмеження права вказаних осіб підписувати й подавати, у тому числі, мирові угоди.
Крім того, суд апеляційної інстанції врахував, що Верховний Суд ухвалою від 10.12.2024 у справі № 904/3912/23 встановив повноваження на підписання мирової угоди з боку представника Криворізької міської ради - Кудіна М. В. у подібних правовідносинах та затвердив мирову угоду між Криворізькою міською радою і ТОВ "Векта Лайн".
Отже, суди попередніх інстанцій установили, що мирова угода у справі, яка розглядається, підписана процесуально праводієздатними особами, які мають необхідний для цього обсяг повноважень.
5.8. Щодо доводів прокурора стосовно того, що судами порушено норми статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 12 Земельного кодексу України, та протиправності підписання мирової угоди без попереднього розгляду та погодження на сесії органу місцевого самоврядування питання щодо вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду, припинення права користування земельною ділянкою, укладення та продовження, а також розірвання договору оренди землі, Суд вважає за необхідне зазначити таке.
За змістом частини 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Положеннями частин 1, 4 статті 124 Земельного кодексу України визначено порядок передачі земельних ділянок в оренду та встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад (пункт "а" частини 1 статті 12 вказаного Кодексу).
Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішується відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
5.9. Як свідчать матеріали справи, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованою 12.11.2024, за ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю "А" (магазин продовольчих та непродовольчих товарів), загальною площею 61,3 м2 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, мікрорайон Гірницький, 23Б, на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 08.04.2021, видавник: сторони: ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", Чистікова Е. В. (том 1, а. с. 22-24).
Криворізька міська рада рішенням від 30.11.2022 № 1568 "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду", зокрема, затвердила проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок за обумовленими цільовими призначеннями згідно з додатками 1, 2; зареєстровала за Криворізькою міською територіальною громадою право комунальної власності на земельні ділянки за обумовленими цільовими призначеннями згідно з додатками 1, 2 відповідно до вимог чинного законодавства України; надала заявникам в оренду земельні ділянки за обумовленим цільовим призначенням на визначені у рішенні строки (том 1, а. с. 99-101).
Як вбачається з витягу з додатка 1 до рішення Криворізької міської ради від 30.11.2022 № 1568, затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки й надано в оренду з можливістю поновлення договору ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" із земель житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447 площею 0,0129 га, яка розташована за адресою: м. Кривий Ріг, мікрорайон Гірницький, 23Б для розміщення існуючої нежитлової будівлі магазину продовольчих та непродовольчих товарів (том 1, а. с. 102).
21.12.2022 Криворізька міська рада (орендодавець) та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки № 2022493, за умовами пункту 1 якого орендодавець на підставі рішення Криворізької міської ради від 30.11.2022 № 1568 "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), для розміщення існуючої нежитлової будівлі магазину продовольчих та непродовольчих товарів земельну ділянку кадастровий номер 1211000000:06:054:0447, площею 0,0129 га, яка розташована за адресою: м. Кривий Ріг, мікрорайон Гірницький, 23Б (том 1, а. с. 105-112).
5.10. Зі змісту мирової угоди, укладеної між Криворізькою міською радою та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", вбачається, що сторони, зокрема, досягли згоди стосовно предмета спору у справі № 904/254/25 та обумовили, що на спірній земельній ділянці розташовується об`єкт нерухомого майна (нежитлова будівля, загальною площею 61,3 м2), власником якого є ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" і Криворізька міська рада не заперечує проти надання земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:06:054:0447 в оренду ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", яка вже перебуває в оренді ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР", під нерухоме майно, а також проти права власності на майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР".
Крім того, сторони мирової угоди дійшли згоди щодо сплати орендної плати у подвійному розмірі (звичайний розмір орендної плати встановлений договором оренди земельної ділянки) з передплатою за 6 (шість) місяців протягом 36 місяців з моменту затвердження мирової угоди та у встановленому договором оренди розмірі після спливу цього строку. Також узгоджено перерахунок Дніпропетровській обласній прокуратурі коштів на відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання органами прокуратури в інтересах держави в особі Криворізької міської ради позовної заяви.
5.11. Отже, умови мирової угоди, оскаржуваної прокурором, яка укладена між Криворізькою міською радою та ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" свідчать, що питання розпорядження земельною ділянкою в ній не вирішувалося і така мирова угода, зокрема, з боку Криворізької міської ради, підписана процесуально праводієздатною особою - Кудіним М. В., якому надані представницькі функції відповідно до Господарського процесуального кодексу України.
5.12. Суд вважає за необхідне звернути увагу на те, що приписами Земельного кодексу України та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначені виключні повноваження органів місцевого самоврядування щодо розпорядження земельними ділянками комунальної власності та вирішення питання щодо надання у власність чи користування земельних ділянок виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.
При цьому питання виконання представником учасника справи представницьких функцій, як-то підписання позовів, відзивів, клопотань, пояснень, заяв, у тому числі про відмову від позову, визнання позову, мирової угоди врегульовані Господарським процесуальним кодексом України.
За обставин цієї справи № 904/254/25 Криворізька міська рада вже висловила своє волевиявлення щодо розпорядження спірною земельною ділянкою шляхом прийняття рішення від 30.11.2022 № 1568 про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки й надання її в оренду ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" та шляхом укладення 21.12.2022 договору оренди земельної ділянки № 2022493.
5.13. Ураховуючи наведене Суд вважає необхідним уточнити висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 911/15/19 щодо застосування пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" у його взаємозв`язку з нормами статті 192 Господарського процесуального кодексу України:
"Розпорядження земельними ділянками комунальної власності та вирішення питання щодо надання у власність чи користування земельних ділянок здійснюється виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.
Однак укладення мирової угоди в порядку, передбаченому статтею 192 Господарського процесуального кодексу України, предмет якої співпадає з раніше прийнятим рішенням сільської, селищної, міської ради про розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, не потребує окремого рішення такого органу місцевого самоврядування про її затвердження на пленарному засідання".
5.14. Тому доводи прокурора про необхідність затвердження на пленарному засіданні органу місцевого самоврядування, зокрема, мирової угоди, якою не вирішується питання щодо розпорядження земельною ділянкою комунальної власності не відповідають приписам чинного законодавства та є помилковими.
5.15. Суд першої інстанції затверджуючи мирову угоду, з висновком якого погодився і суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про відсутність підстав, визначених статтею 192 Господарського процесуального кодексу України, для відмови у затвердженні поданої у цій справі мирової угоди, умови якої стосуються прав та обов`язків учасників справи щодо предмета позову, і мирова угода укладена в інтересах учасників справи та не суперечить вимогам чинного законодавства.
5.16. Водночас Верховний Суд вважає за необхідне звернути увагу на те, що відповідно до частини 5 статті 192 Господарського процесуального кодексу України суд постановляє ухвалу про відмову у затвердженні мирової угоди і продовжує судовий розгляд, якщо:
1) умови мирової угоди суперечать закону або порушують права чи охоронювані законом інтереси інших осіб, є невиконуваними; або
2) одну із сторін мирової угоди представляє її законний представник, дії якого суперечать інтересам особи, яку він представляє.
5.17. Як свідчать матеріали справи, предметом позову в цій справі є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Криворізької міської ради до ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" про зобов`язання відповідача усунути перешкоди територіальній громаді міста Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради у праві користування та розпорядження спірною земельною ділянкою і повернути її шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва (спірного нерухомого майна), скасування державної реєстрації права приватної власності відповідача на спірне нерухоме майно шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна і скасування державної реєстрації права оренди спірної земельної ділянки, з посиланням на незаконну, на думку прокурора, реєстрацію права власності на самочинно збудований об`єкт на самовільно зайнятій земельній ділянці.
Звертаючись до суду та обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор із посиланням, зокрема, на положення статей 375, 376 Цивільного кодексу України акцентував увагу на тому, що нерухоме майно, яке є предметом позову, є самочинно збудованим на земельній ділянці, яка не виділялася під забудову, а особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Прокурор у позовній заяві зазначав, що спірне нерухоме майно було збудовано у 2019 році, а державна реєстрація проведена на підставі документів, які можуть містити неправдиві відомості про існування нерухомого майна з 1993 року.
5.18. Відповідно до частин 1-4 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині 1 статті 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
Формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому при вирішенні спору, що виникає у зв`язку із будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинні досліджуватися питання щодо наявності документів про виділення земельної ділянки, дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів та щодо відповідності побудованого об`єкта будівельним нормам і правилам (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 915/1268/23).
Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (пункт 103)).
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту (схожий висновок викладено в пункті 7 постанови об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).
5.19. Як свідчить зміст спільної заяви про затвердження мирової угоди, ця угода мотивована тим, що на момент набуття права ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" на відповідне майно цей об`єкт був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за іншою особою і фізично існував. Новий власник - ТОВ "Бізнес Ріелт Груп КР" жодним чином не мав змоги встановити самочинності будівництва відповідного об`єкта майна, а тому відповідач є добросовісним набувачем майна і втрата добросовісним набувачем свого статусу суперечить статті 388 Цивільного кодексу України щодо зобов`язання знести об`єкт нерухомості, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та призводить до позбавлення відповідача майна. У той же час відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду викладеної у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, втрата добросовісним власником свого статусу є неприпустимим, оскільки покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
5.20. Проте суди попередніх інстанцій, затверджуючи мирову угоду та закриваючи провадження у справі, обмежилися посиланням на відповідність мирової угоди вимогам статті 192 Господарського процесуального кодексу України, не встановивши обставин щодо того, чи порушує така мирова угода у цьому випадку інтереси територіальної громади в особі Криворізької міської ради з огляду на обґрунтування прокурором позовних вимог здійсненням самочинного будівництва на земельній ділянці, не відведеній у встановлений законом спосіб.
Отже, оскільки суди попередніх інстанцій у цьому випадку не встановили належним чином обставин, пов`язаних зі змістом та спрямованістю мирової угоди, висновок суду першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, щодо наявності підстав для затвердження мирової угоди у цьому випадку є передчасним, а тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа - направленню до суду першої інстанції для продовження розгляду.
5.21. Суд вважає за необхідне зазначити, що здійснення судом всебічного аналізу предмета і підстав заявленого позову сприяє з`ясуванню наявності та характеру спірних правовідносин між сторонами, застосуванню необхідного способу захисту права, визначенню кола доказів, необхідних для підтвердження наявності конкретного цивільного права і обов`язку. Така правова позиція є сталою, послідовною та висловлена у низці постанов Верховного Суду, а саме від 26.02.2022 у справі № 06/785/21, від 14.12.2022 у справі № 910/16463/21, від 02.03.2023 у справі № 925/1662/21. Наведені висновки викладено також в постанові Верховного Суду від 14.09.2023 у справ № 920/874/22, на яку посилається скаржник.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює потребу співставлення судом доказів, які надають позивач та відповідач. Отже, з введенням у дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Верховний Суд неодноразово наголошував, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим і залежить насамперед від позиції сторін спору, а також доводів і заперечень, якими вони обґрунтовують свою позицію. Предмет доказування формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 910/4994/18, постанови Верховного Суду від 10.07.2024 у справі № 914/1574/23, від 02.07.2024 у справі № 910/12295/23, від 14.05.2024 у справі № 910/4437/23).
5.22. Судам попередніх інстанцій під час розгляду справи з урахуванням стандарту доказування "вірогідності доказів" та з огляду на предмет та підстави позову у цій справі насамперед необхідно встановити всі обставини стосовно правового статусу спірного об`єкта на момент його будівництва на предмет наявності / відсутності ознак самочинності такого будівництва, виходячи з норм законодавства, чинних на час будівництва спірного об`єкта.
5.23. Крім того, під час розгляду такої категорії справ у разі встановлення обставин щодо здійснення самочинного будівництва, судам слід враховувати, що, як зазначено у пунктах 176-178 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні й розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач). Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача і пропорційність застосовуваних до нього засобів.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
Згідно із частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
6.2. Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що судові рішення у справі слід скасувати, а справу передати до суду першої інстанції для продовження розгляду справи.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задовольнити.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2025 та ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 у справі № 904/254/25 скасувати, справу передати до Господарського суду Дніпропетровської області для продовження розгляду.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
І. С. Берднік
Н. О. Волковицька
В. А. Зуєв
Є. В. Краснов
Г. М. Мачульський
І. С. Міщенко
С. К. Могил
О. В. Случ
Л. І. Рогач
Ю. Я. Чумак
З окремою думкою суддів: Г. М. Мачульського, І. С. Міщенка, С. К. Могила, О. В. Случа
