РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
Справа № 643/8134/16-ц
Провадження № 2/643/637/17
08.08.2017 Московський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого Поліщук Т.В.
за участю секретаря Стальмакової В.О.,
представника позивача та третіх осіб -ОСОБА_1,
представника відповідачів та третьої особи -ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_3 в особі представника ОСОБА_1 до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, треті особи – ОСОБА_7, ОСОБА_8, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 про визнання недійсними договори купівлі-продажу нерухомого майна та застосування наслідки недійсності правочинів, визначені ст. 216 ЦК України,
ВСТАНОВИВ:
04.07.2016 позивач звернувся до суду з позовом, в якому, після уточнень, просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири №383, розташованої за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, б. 63, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 26.02.2016, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_9, реєстровий номер 259, застосувавши до вказаного правочину наслідки недійсності правочину, визначені ст. 216 ЦК України та договір купівлі продажу 1\100 квартири №383, розташованої за адресою: м.Харків, пр. Тракторобудівників, б.63, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 01.07.2016, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_9, застосувавши до вказаного правочину наслідки недійсності правочину, визначені ст. 216 ЦК України.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 26.02.2016 між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_9. У відповідності до вказаного договору відчуження вчинене ОСОБА_4 від імені власників ОСОБА_3, ОСОБА_10 та ОСОБА_3 за 632 000грн.
З посиланням на пункти 1.2, 1.3, 1.8, 2.1, 2.2, 3.9 договору купівлі продажу, вказуючи, що останній укладено в їх порушення, а саме власники не були повідомлені належним чином про укладання договору купівлі-продажу, чим були позбавлені права на першочергову купівлю квартири; договір укладено в порушення вимог ЗУ «Про іпотеку»; укладено за ціну яка не відповідає ринковій вартості на день укладення угоди; майно фактично покупцем не оглядалося, - вважає, що є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
В подальшому, 01.07.2016 між ОСОБА_5 та ОСОБА_11 укладено договір купівлі-продажу 1\100 частини квартири АДРЕСА_2, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_9
Вказаний договір укладено за зниженою вартістю квартири.
З посиланням на ст. 55 Конституцію України, ст. ст. 15, 16, 203, 215, 216, 228, 229-233, 321, 346, ЦК України, п. 18 Постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009року №9 «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними», ст. 38, 42 ЗУ «Про іпотеку» вважає, що вказані договори є недійними внаслідок їх нікчемності, із застосуванням всіх наслідків недійсності правочину.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав уточнену позовну заяву, просив задовольнити.
Відповідач ОСОБА_4 в судовому засіданні проти позову заперечував в повному обсязі, зазначивши, що договір купівлі-продажу квартири №383, розташованої за адресою: м.Харків, пр.Тракторобудівників, б.63, укладений у відповідності до діючого законодавства та в зв’язку з тим, що ОСОБА_3 не повернуто грошові кошти в сумі 369000грн., що є еквівалентом 45000 доларів США за договором позики.
Представник відповідача ОСОБА_2, проти позову заперечував в повному обсязі, зазначивши, що позов подано в порушення вимог ст. 16 ЦПК України, оскільки в разі незаконного вибуття за відплатним договором який власник не підписував, останній має право виключно на віндикаційний позов, та не має права на позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу в якому він не був стороною договору; договір купівлі-продажу квартири №383, розташованої за адресою: м.Харків, пр.Тракторобудівників, б.63, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_9 укладений у відповідності до договору іпотеки, ЗУ «Про іпотеку» та ЦК України, у тому числі в частині повідомлення власників майна (іпотекодавців) про наміри вчинити відчуження, що в тому числі підтверджується відсутністю будь-яких позовів та рішень судів щодо ПН ХМНО ОСОБА_9, яка посвідчила вказану угоду; спір щодо ринкової вартості відчужуваної квартири не є підставою для визнання угоди купівлі-продажу квартири недійною, а у відповідності до вимог ЗУ «Про іпотеку», в разі доведення заниження вартості, іпотекодавці мають право звернутися за відшкодуванням різниці між ціною продажу та звичайною ціною; визнавати недійсним договір купівлі-продажу 1\100 частини квартири, укладений між ОСОБА_12 та ОСОБА_6 взагалі позивач не має права, оскільки не є стороною угоди.
Треті особи, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_5, ОСОБА_6 в судове засідання не з’явилися, про день та час судового засідання були повідомлені належним чином. Про поважність причин неявки суду не повідомили.
Суд, вислухавши учасників процесу, вивчивши доводи сторін, дослідивши матеріали справи та надані докази, вважає позовні вимоги таким, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Судом встановлені такі факти та відповідні ним правовідносини.
Відповідно до вимог ст. 60 ЦПК України кожна особа зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень.
26.02.2016 між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1, посвідчений ПН ХМНО ОСОБА_9, реєстровий номер №259 (ас. 10-12).
Вказаний договір укладено ОСОБА_4, як іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим ПН ХМНО ОСОБА_13 07.12.2012 за реєстровим №2831, укладений з ОСОБА_3, ОСОБА_10 та ОСОБА_3 у відповідності до ЗУ «Про іпотеку» та п 5.4.2 Іпотечного договору. (п.1.1 договору).
Відчужуване майно належить іпотекодавцю наступним чином: 1\2 частина – ОСОБА_7 та ОСОБА_10 (по 1\4 частині кожному на підставі Свідоцтва про право власності на житло) та 1\2 частина – ОСОБА_3 на підставі договору дарування частини квартири. (п.1.2 договору) (а.с. 81, 82, 85).
П 1.3. Договору зазначає, що Іпотекодавець повідомлений про намір Іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з дотриманням вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», які були направлені Іпотекодавцю ОСОБА_3, ОСОБА_3 та ОСОБА_10 06.11.2015 через поштове відділення рекомендованим листом зі зворотнім повідомленням про вручення (а.с. 94-100).
Вказану угода купівлі-продажу вчинено за ціною 632 000грн. (п. 2.1 Договору), яка визначена на підставі звіту про оцінку майна № SM-205-10-15, проведеного 20.10.2015року ПП ОСОБА_14 (п.2.2 Договору).
Ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» визначено якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.}
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Згідно ст. 54 Закону України «Про нотаріат», нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 49 Закону «Про нотаріат», нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії у разі неподання відомостей (інформації) та документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії.
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно ч. 3 ст. 216 ЦК України, правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Згідно ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою стороною. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи (ч. 5 ст. 216 ЦК України).
Згідно ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Згідно п. 5 ст. 203 Цивільного кодексу України правочин має бути спрямованим на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Втім згідно із п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача ? з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК.
Відповідно до статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Аналізуючи вищенаведені норми та встановлені факти, суд приходить до висновку, що позивач не довів належними доказами свої позовні вимоги.
Так суд не приймає позицію позивача щодо неналежного його повідомлення в порядку ст. 38 ЗУ «про іпотеку», оскільки твердження позивача про не отримання такого повідомлення не кореспондується з вказаною статтею та наявними в справі повідомленням з поштовим конвертом, які містять належні докази, що таке повідомлення направлялося позивачу, більш ніж за 30 днів до вчинення угоди, і було повернуто відправнику за мінуванням строку зберігання на пошті.
Суд також не вважає підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним доводи та докази позивача в частині невідповідності вартості квартири за договором купівлі-продажу її реальній вартості, оскільки хоча матеріали справи і налічують дві оцінки спірної квартири з різною її вартістю, втім законодавець положеннями ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» затвердив певний порядок врегулювання вказаної розбіжності, у вигляді відшкодування іпотеко держателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Такі вимоги позивачем не заявлялися.
Інші доводи позивача, у тому числі в частині не проведення огляду покупцем квартири, не знайшли свого підтвердження, не доведені належними доказами та спростовуються або оспорюються відповідачем.
Також, ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 20.12.2016, задоволено клопотання представника позивача. Призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, однак експертизу не було проведено, у зв’язку з несплатою.
Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що позов є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.
Судові витрати суд розподіляє на підставі ст. 88 ЦПК України.
Керуючись ст. ст. ст. 10, 11, 60, 88, 208, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд -
ВИРІШИВ:
В задоволені позову ОСОБА_3 про визнання недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 26.02.2016, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_9, зареєстрований в реєстрі за номером 259; визнання недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3, укладений між та ОСОБА_5 та ОСОБА_6 01.07.2016, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_9 та застосування наслідків недійсності правочинів, визначені ст. 216 ЦК України – відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у розгляді справи, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.
Суддя: Т. В. Поліщук
