Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 23 листопада 2023 року
у справі № 916/3030/22
Господарська юрисдикція
Щодо припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, яке на ній розміщено
ФАБУЛА СПРАВИ
Сторонами спору є: Позивач - підприємство споживчої кооперації «Саратський ринок райспоживспілки» (далі - «Саратський ринок» та/або Позивач), Відповідач - Саратська селищна рада (далі - «Селищна рада» та/або Відповідач), Третя особа - Фізична особа - підприємець (далі - ФОП або Третя особа).
Третя особа володіє двома об'єктами нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці Позивача, якою останній користується на праві постійного користування. Технічну документацію на земельну ділянку Позивач ніколи не оформлював, кадастрового номера земельна ділянка не має.
Третя особа вирішила оформити своє право землекористування під об`єктами нерухомості і з цією метою звернулась до Відповідача, який прийняв два рішення:
- припинити право постійного користування Позивача на дві частини земельної ділянки, яка знаходиться у нього на праві постійного користування, у зв`язку з набуттям Третьою особою права власності на нерухомість;
- надати Третій особі дозвіл на розробку проектів землеустрою щодо відведення в оренду строком на 49 років двох земельних ділянок для обслуговування нерухомості.
Саме ці два рішення Відповідача й оскаржив Позивач, покликаючись на частину 2 статті 149 ЗК України.
Оскільки згоду Позивач не надав (а до нього за отриманням такої згоди ніхто не звертався), рішення Відповідача, на його думку, є незаконними та мають бути скасовані.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, в позові відмовлено.
Суди констатували недоведення Саратським ринком порушення його речового права на землю внаслідок прийняття Селищною радою спірних рішень, оскільки фактичне користування земельною ділянкою під належною Третій особі нерухомістю може здійснювати лише вона. Керуючись закріпленим у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, суди зазначили, що набуття Третьою особою права власності на нерухоме майно є однією із законних підстав виникнення прав на землю, на яких це майно розташоване. Можливість реалізації Третьою особою права на оформлення землекористування не може залежати від того, чи додержав Позивач процедур й порядку припинення землекористування, подавши заяву про відмову від права постійного користування.
ОЦІНКА СУДУ
У разі набуття особою права власності на об'єкт нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, наданій іншій особі на праві постійного користування, право на оформлення на своє ім'я частини земельної ділянки, необхідної для обслуговування нерухомості, виникає у власника нерухомості в силу закону.
Сам принцип єдності долі земельної ділянки та об`єкта нерухомості означає, що неможлива ситуація, при якій у двох осіб є однакові права на земельну ділянку. В момент, коли одна особа внаслідок придбання об'єкта нерухомості набуває права на землю, інша особа їх втрачає, і це відбувається в силу згаданого вище принципу єдності. Якщо як аргумент припустити, що існує необхідність в отриманні згоди у постійного землекористувача, логічним висновком з цього буде лише те, що права на земельну ділянку при відчуженні об'єктів нерухомості він не втратив, що не відповідає наведеним вище аргументам.
У даному контексті слід зауважити, що в позовній вимозі про визнання недійсним рішення Відповідача від 25.01.2019 № 897-VII про припинення права постійного користування Позивачем земельною ділянкою суди мали відмовити, оскільки жодних юридичних наслідків воно не має, оскільки права землекористування до Третьої особи перейшли в момент набуття права власності на нерухомість, і в цей же момент Позивач такі права втратив, тому зайва фіксація цього факту рішенням Відповідача не має як юридичної сили, так і юридичних наслідків.
Відповідно до частини 5 статті 116 ЗК України (у редакції, чинній на момент прийняття спірних рішень) земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.
Так, стаття 149 ЗК України передбачає один із способів припинення права користування земельною ділянкою шляхом вилучення земельних ділянок у постійних користувачів для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Механізм вилучення земельної ділянки застосовується за згодою землекористувача або примусово - за рішенням суду.
За змістом статті 143 ЗК України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі;
- конфіскації земельної ділянки;
- примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
- примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки;
- невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
Отже, правові підстави примусового припинення прав на земельну ділянку саме у судовому порядку є виключними та розширеному тлумаченню не підлягають.
Натомість у спірних правовідносинах у силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розміщені, користування земельною ділянкою під об'єктом нерухомості не може здійснювати ніхто, крім власника нерухомості.
Використання алгоритму, за яким відсутність згоди постійного землекористувача виключає можливість оформлення власником нерухомості права на землю суперечить принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розміщені, оскільки у такому випадку уповноважений орган (власник земельної ділянки) буде позбавлений можливості оформити право на земельну ділянку новому власнику об'єкта нерухомості без відмови постійного землекористувача від земельної ділянки.
ВИСНОВКИ: наслідком набуття іншою особою права власності на нерухоме майно є припинення користування попереднім землекористувачем відповідною частиною земельної ділянки під нерухомим майном.
У цьому випадку вилучення земельної ділянки у постійного землекористувача на користь власника нерухомості не відбувається, а тому до спірних правовідносин стаття 149 ЗК України застосуванню не підлягає.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: порядок землекористування, підстави припинення прав на землю, захист земельних прав
