Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 11 грудня 2025 року
у справі № 908/2480/24[1]
Господарська юрисдикція
Щодо неприпустимості встановлення власникам одного виду нерухомого майна багатоквартирного будинку різних цін на послуги з управління
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернулася до господарського суду з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку про визнання недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, оформленого протоколом, в частині визначення вартості утримання будинку для нежитлового приміщення загальною площею 575,6 кв.м в розмірі 6,50 грн за 1 кв. м.
Господарський суд рішенням позов задовольнив.
Апеляційний господарський суд постановою скасував рішення господарського суду та відмовив у задоволенні позову.
ОЦІНКА СУДУ
Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників відноситься до виключної компетенції загальних зборів об`єднання (частина дев'ята статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
Визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна здійснюється в порядку, встановленому статтею 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно з якою частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Відповідно до частин першої та другої статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
За змістом пункту 1 частини першої статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (в редакції, чинній станом на дату прийняття спірного у цій справі рішення загальних зборів) послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою послугою, що належить до житлово-комунальних послуг. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Аналогічні положення щодо складу послуг з управління закріплені у пункті 9 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 (далі по тексту - Правила № 712), які визначають порядок надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що здійснюється управителем на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного відповідно до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги».
За змістом пунктів 31, 32 Правил № 712 ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін та встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає: витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису; винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Згідно зі статтею 14 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод користування правами та свободами, визнаними в цій Конвенції, має бути забезпечене без дискримінації за будь-якою ознакою - статі, раси, кольору шкіри, мови, релігії, політичних чи інших переконань, національного чи соціального походження, належності до національних меншин, майнового стану, народження або за іншою ознакою.
Відповідно до статті 24 Конституції України не може бути привілеїв чи обмежень за ознаками раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, етнічного та соціального походження, майнового стану, місця проживання, за мовними або іншими ознаками.
За змістом статті 1 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні» дискримінація - це ситуація, за якої особа та/або група осіб за їх ознаками раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, віку, інвалідності, етнічного та соціального походження, громадянства, сімейного та майнового стану, місця проживання, мовними або іншими ознаками, які були, є та можуть бути дійсними або припущеними (далі - певні ознаки), зазнає обмеження у визнанні, реалізації або користуванні правами і свободами в будь-якій формі, встановленій цим Законом, крім випадків, коли таке обмеження має правомірну, об`єктивно обґрунтовану мету, способи досягнення якої є належними та необхідними; непряма дискримінація- це ситуація, за якої внаслідок реалізації чи застосування формально нейтральних правових норм, критеріїв оцінки, правил, вимог чи практики для особи та/або групи осіб за їх певними ознаками виникають менш сприятливі умови або становище порівняно з іншими особами та/або групами осіб, крім випадків, коли їх реалізація чи застосування має правомірну, об'єктивно обґрунтовану мету, способи досягнення якої є належними та необхідними.
ВИСНОВКИ: встановлення власникам одного виду нерухомого майна (у даному випадку власникам нежитлових приміщень) багатоквартирного будинку різних цін на послуги з управління є неприпустимим та є проявом дискримінації щодо власників нежитлових приміщень, яким була встановлена вища ціна послуги з управління, ніж іншим власникам нежитлових приміщень.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: спори за участю ОСББ, оплата послуг з управління будинком, оскарження рішень загальних зборів ОСББ
