Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 04 березня 2026 року
у справі № 902/580/25
Господарська юрисдикція
Щодо визнання недійсним договору оренди комунального майна, вчиненого під впливом помилки у зв'язку з ненаданням під час проведення аукціону всієї необхідної інформації стосовно характеристик об'єкта оренди
ФАБУЛА СПРАВИ
Комунальне підприємство «Ладижинська міська лікарня» Ладижинської міської ради Гайсинського району Вінницької області (далі - КП «Ладижинська міська лікарня») звернулося до господарського суду з позовом до Приватного підприємства «ПАРТНЕР-СПС» (далі - ПП «ПАРТНЕР-СПС») про стягнення 69 843, 62 грн заборгованості з орендної плати, 4 787, 60 грн пені, 1 411, 44 грн інфляційних втрат та 508, 33 грн 3 % річних.
ПП «ПАРТНЕР-СПС» звернулося до господарського суду з зустрічним позовом до КП «Ладижинська міська лікарня» та Ладижинської міської ради, у якому просило суд:
- визнати недійсними результати електронного аукціону, оформлені протоколом;
- визнати недійсним договір оренди, укладений за результатами електронного аукціону, оформленого протоколом;
- застосувати двосторонню реституцію шляхом стягнення з Ладижинської міської ради на користь ПП «ПАРТНЕР-СПС» понесених витрат, а саме: суми забезпечувального депозиту в розмірі 17 050,00 грн; суми авансового внеску орендної плати в розмірі 20 460,00 грн; витрат на проведення оцінки майна в розмірі 3 600,00 грн; витрат на проведення технічного обстеження, розробку проєктів реконструкції, проведення експертиз проєктів реконструкції в сумі 110 000,00 грн.
Протокольною ухвалою, постановленою господарським судом у судовому засіданні 23.06.2025, закрито провадження у справі в частині зустрічних позовних вимог ПП «ПАРТНЕР-СПС» про стягнення з Ладижинської міської ради суми забезпечувального депозиту в розмірі 17 050,00 грн, суми авансового внеску орендної плати в розмірі 20 460,00 грн, витрат на проведення оцінки майна в розмірі 3 600,00 грн, витрат на проведення технічного обстеження, розробку проєктів реконструкції, проведення експертиз проєктів реконструкції в сумі 110 000,00 грн на підставі пункту 3 частини 1 статті 231 ГПК України; відмовлено у задоволенні клопотання ПП «ПАРТНЕР-СПС» про призначення судової будівельно - технічної експертизи.
Рішенням господарського суду первісний позов задоволено повністю.
Постановою апеляційного господарського суду скасовано протокольну ухвалу господарського суду про закриття провадження у справі № 902/580/25 в частині зустрічних позовних вимог про стягнення з Ладижинської міської ради на користь ПП «ПАРТНЕР-СПС» суми забезпечувального депозиту в розмірі 17 050,00 грн; суми авансового внеску орендної плати в розмірі 20 460,00 грн; витрат на проведення оцінки майна в розмірі 3 600,00 грн; витрат на проведення технічного обстеження, розробку проектів реконструкції, проведення експертиз проектів реконструкції в сумі 110 000,00 грн.
Частково скасовано рішення господарського суду; ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні первісного позову, а зустрічний позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди, укладений за результатами електронного аукціону, оформленого протоколом, між Ладижинською міською радою, ПП «ПАРТНЕР-СПС» та КП «Ладижинська міська лікарня».
Стягнуто з Ладижинської міської ради на користь ПП «ПАРТНЕР-СПС» суму забезпечувального депозиту в розмірі 17 050,00 грн та суму авансового внеску орендної плати в розмірі 20 460,00 грн.
У задоволенні вимог за зустрічним позовом про стягнення витрат на проведення оцінки майна у розмірі 3 600,00 грн та витрат на проведення технічного обстеження, розробку проєктів реконструкції, проведення експертиз проєктів реконструкції в сумі 110 000,00 грн відмовлено.
Залишено без змін рішення господарського суду в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог про визнання недійсними результатів електронного аукціону, оформлених протоколом.
ОЦІНКА СУДУ
Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України (представницького органу місцевого самоврядування - для комунального майна) можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.
Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду (частина 2 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Відповідно до пункту 29 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (тут і далі в редакції, чинній на момент укладення спірного договору оренди), не можуть бути використані за будь-яким цільовим призначенням такі об`єкти оренди, як майно закладів охорони здоров`я.
Такі об`єкти оренди можуть використовуватися лише для розміщення відповідних закладів або лише із збереженням профілю діяльності за конкретним цільовим призначенням, встановленим рішенням відповідного представницького органу місцевого самоврядування, крім випадків, що передбачають використання частини такого майна з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо такими закладами, пов`язаних із забезпеченням чи обслуговуванням діяльності таких закладів, їх працівників та відвідувачів. Зазначені об`єкти можуть також використовуватися для проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів.
Пунктом 26 зазначеного Порядку передбачено, що інформація про потенційний об`єкт оренди містить такі відомості: 1) загальну інформацію; 2) якщо об`єкт є нерухомим майном, додатково зазначається: характеристика об`єкта оренди (будівлі в цілому або частини будівлі із зазначенням місця розташування об`єкта в будівлі (надземний, цокольний, підвальний, технічний або мансардний поверх, номер поверху або поверхів); технічний стан об`єкта, інформація про потужність електромережі і забезпечення об'єкта комунікаціями; поверховий план об'єкта або план поверха.
За приписами 1 статті 767 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
За приписами частини 1 статті 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
Правочини, вчинені внаслідок помилки, належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи. Помилка - це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Для визнання правочину недійсним як укладеного під впливом помилки необхідно, щоб помилка мала істотне значення. Під помилкою, що має істотне значення, розуміється помилка щодо, зокрема, прав та обов`язків сторін.
ВИСНОВКИ: неможливість використання ПП [орендарем] нежитлового приміщення, переданого в оренду за результатами аукціону, під пункт збору біологічного матеріалу у зв`язку з недотриманням законодавства та не наданням під час проведення аукціону всієї необхідної інформації щодо характеристик об`єкту оренди, суд апеляційної інстанції правомірно виснував про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди як такого, який вчинений під впливом помилки, оскільки, укладаючи договір за результатами аукціону, позивач мав легітимні очікування, що право користування таким нежитловим приміщенням може бути реалізоване у повному обсязі.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: відносини оренди, зміст договору оренди, правочини з вадами волі
