Єдиний державний реєстр судових рішень
06 травня 2026 року
м. Київ
ОКРЕМА ДУМКА (розбіжна)
суддів Великої Палати Верховного Суду Банаська О. О., Короля В. В.
справа № 925/632/19
провадження № 12-26гс25
1. ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИСЛОВЛЕННЯ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
1.1. Предметом розгляду у цій справі був позов Фермерського господарства «Петраківське» (далі - ФГ «Петраківське») до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області [далі - ГУ Держгеокадастру у Черкаській області (ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2021 року за клопотанням позивача замінено на правонаступника - Катеринопільську селищну раду на Калинопільську селищну раду)], в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 17 липня 2019 року та закриття провадження в частині вимог ухвалою Господарського суду Черкаської області від 16 лютого 2023 року позивач просив:
- визнанати укладеною орендодавцем - управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 у редакції позивача, яка була наведена в позові.
1.2. Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки орендар належним чином повідомив відповідача про свій намір продовжити дію договору, проте відповідач на таке звернення відповіді не надав. Враховуючи те, що після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжував використання земельної ділянки за призначенням, сплачував орендні платежі, а відповідач приймав ці платежі та не надав заперечень щодо продовження дії договору оренди, то позивач стверджував, що договір має бути поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди у запропонованій ним редакції.
1.3. Суди слухали справу неодноразово. За результатами її нового розгляду суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, у позові відмовив повністю, виснувавши, що підписаний 20 квітня 2012 року договір оренди землі чинності не набув через нездійснення його державної реєстрації відповідно до вимог статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час підписання договору та до 01 січня 2013 року), тож у позивача не виникло права на поновлення такого договору, незважаючи на те, що зобов`язання за цим договором сторонами фактично виконувалися - земельна ділянка передана у користування, орендна плата сплачувалася орендарем та приймалася орендодавцем.
1.4. Позивач подав касаційну скаргу, в якій стверджував, зокрема, що його право на поновлення договору оренди земельної ділянки ґрунтується на укладеному 20 квітня 2012 року договорі, який належно виконувався обома сторонами, та на державній реєстрації (09 жовтня 2013 року) на підставі цього договору права оренди, що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття позивачем речового права оренди земельної ділянки.
1.5. Ухвалою від 04 червня 2025 року Велика Палата Верховного Суду прийняла справу № 925/632/19 до свого провадження, визнавши обґрунтованими мотиви її передачі, наведені в ухвалі від 16 квітня 2025 року Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, а саме необхідність відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду (постанова від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц) про ненабрання чинності договором оренди земельної ділянки, який був підписаний сторонами, але не пройшов державної реєстрації до 01 січня 2013 року.
1.6. Постановою від 06 травня 2026 року Велика Палата Верховного Суду залишила касаційну скаргу ФГ «Петраківське» без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року без змін, виснувавши, що договір оренди землі від 20 квітня 2012 року, державна реєстрація якого не була проведена згідно з вимогами законодавства, чинними на час його підписання та до 01 січня 2013 року, не набрав чинності та не створив юридичних наслідків для сторін, тому немає підстав для поновлення такого договору на новий строквідповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі».
1.7. Із такими висновками більшості суддів Великої Палати Верховного Суду не погоджуємося, оскільки вважаємо, що, вирішуючи питання поновлення договору оренди землі, укладеного, але не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, Великій Палаті Верховного Суду належало захистити легітимні очікування добросовісного орендаря та відступити шляхом уточнення від власного правового висновку, викладеного у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, що наразі не відповідає повною мірою змінам у законодавстві та судовій практиці, а також потребам цивільного обороту.
1.8. Тому висловлюємо окрему думку щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року у справі № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25).
2. КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОСТАНОВИ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
2.1. Постановою від 06 травня 2026 року Велика Палата Верховного Суду залишила касаційну скаргу ФГ «Петраківське» без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року - без змін.
2.2. Мотивуючи таке рішення, Велика Палата Верховного Суду зазначила, зокрема, що:
- практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності, є усталеною - саме з державною реєстрацією такого договору пов`язується набрання ним чинності;
- попри те, що Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI) з 01 січня 2013 року з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) виключені посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, не можна ототожнювати державну реєстрацію договору оренди землі до 01 січня 2013 року та державну реєстрацію речового права оренди після 01 січня 2013 року, оскільки вони є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки;
- за загальним правилом, договори оренди землі, підписані до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами, оскільки державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов`язані із державною реєстрацією договору;
- фактичне виконання сторонами договору, підписаного до 01 січня 2013 року, який підлягав державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору.
2.3. Щодо застосування критерію добросовісності та принципу заборони суперечливої поведінки у ситуації, за якої сторони підписали договір оренди землі до 01 січня 2013 року, проте зареєструвати підписаний договір вже було неможливо, Велика Палата Верховного Суду зауважила, якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір, який містить всі істотні умови, орендар належним чином виконував умови договору, а орендодавець не заперечував щодо виконання такого договору орендарем, але державна реєстрація договору (яка була обов`язковою до 01 січня 2013 року) стала неможливою з причин, які не залежать від орендаря, за таких обставин суд має враховувати добросовісність орендаря та принцип заборони суперечливої поведінки. За таких обставин суд може захистити його права та правомірні очікування щодо реалізації своїх прав за договором оренди землі.
2.4. Водночас у цій справі Велика Палата Верховного Суду не вбачала підстав для захисту права позивача на поновлення договору як добросовісного орендаря, зауваживши, що:
- земельна ділянка на момент укладення договору щодо її оренди від 20 квітня 2012 року ще не була сформована, а організація розроблення технічної документації щодо неї покладалася саме на орендаря, отже, йому було відомо, що без виготовлення і погодження технічної документації на землю та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера неможливо буде здійснити державну реєстрацію договору;
- сторони у пунктах 20 та 43 договору оренди землі від 20 квітня 2012 року домовилися, що момент набрання чинності цим договором та передача земельної ділянки орендарю обумовлені державною реєстрацією договору і саме орендар зобов`язаний зареєструвати вказаний договір в десятиденний термін з моменту його підписання сторонами;
- позивач (орендар) допустив порушення умов договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, зокрема не здійснив державної реєстрації цього договору в десятиденний термін з моменту підписання сторонами, що покладалося саме на орендаря, та почав користуватися об`єктом оренди до реєстрації договору;
- матеріали справи не містять підтвердження того, що позивач звертався до суду за захистом своїх прав у зв`язку з відмовою територіального Відділу Держземагентства у державній реєстрації договору з технічних причин;
- усвідомлюючи утруднення чи неможливість проведення державної реєстрації договору оренди землі, з якою пов`язане набрання договором чинності, сторони не узгодили іншого порядку набрання ним чинності.
2.5. На підставі наведеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди землі від 20 квітня 2012 року не набрав чинності та не створив юридичних наслідків для сторін. З огляду на це відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» немає підстав для поновлення договору на новий строк.
2.6. Відтак за результатами перегляду цієї справи Велика Палата Верховного Суду погодилася із судами першої та апеляційної інстанцій, які відмовили в задоволенні позову, та вказала на відсутність підстав для відступу від висновку, викладеного в її постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, оскільки у цій справі підтримала раніше зроблені висновки щодо наслідків державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності.
3. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
3.1. З такими висновками більшості суддів Великої Палати Верховного Суду не погоджуємося, тому відповідно до частини третьої статті 34 ГПК України висловлюємо окрему думку.
3.2. Передусім слід наголосити, що предметом касаційного перегляду в цій справі було питання правової оцінки договору оренди землі, державна реєстрація якого не була здійснена до 01 січня 2013 року і можливість такої реєстрації безповоротно втрачена через зміни у законодавстві, проте на підставі цього договору в подальшому проведено державну реєстрацію речового права оренди за орендарем, а сам договір з моменту його підписання та передачі земельної ділянки орендарю виконувався обома сторонами без жодних застережень та зауважень.
Щодо еволюції правового регулювання державної реєстрації у правовідносинах оренди землі
3.3. Для розуміння правової природи спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі, який був укладений до 01 січня 2013 року, та правильного застосування норм, що регулюють порядок поновлення договорів, передусім, на нашу думку, слід було проаналізувати правове регулювання державної реєстрації оренди землі, застосовуючи метод історичного тлумачення норм ЦК України, Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та Закону України «Про оренду землі», які регламентують укладення таких договорів.
3.4. З набранням у 2004 році чинності ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» існувала як державна реєстрація правочинів (статті 182, 210 ЦК України), так і державна реєстрація прав.
3.5. Норми земельного законодавства, що діяли до 2009 року, передбачали, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (частина друга статті 125 ЗК України), а право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону (стаття 126 ЗК України).
3.6. У 2009 році до цих норм були внесені зміни Законом України від 05 березня 2009 року № 1066-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об`єднання земельних ділянок» (далі - Закон № 1066-VI), що набрав чинності з 02 травня 2009 року, якими передбачалося, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України). Водночас у частині п`ятій статті 126 ЗК України (у редакції цього Закону) зазначалося, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
3.7. Зазначена норма попри подальші зміни статті 126 ЗК України була чинною до 01 січня 2013 року (дати набрання чинності Закону України «Про Державний земельний кадастр»). До того ж до 01 січня 2013 року норми статті 18 та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі» імперативно визначали, що договір оренди землі підлягає державній реєстрації й набирає чинності лише після такої реєстрації.
3.8. Положення частини другої статті 20 Закону України «Про оренду землі» до 01 січня 2013 року за змістом були аналогічні статті 125 ЗК України, однак вони фактично не мали самостійного регулятивного значення. Зазначене було зумовлено тим, що передбачена ними відсилка до закону про реєстрацію речових прав нівелювалася пунктом 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1066-VI, який пов`язував виникнення права користування з моментом державної реєстрації самої ділянки до створення єдиної системи реєстрації прав.
3.9. Тож оскільки набрання чинності договором оренди землі закон пов`язував із державною реєстрацією такого договору, за загальним правилом право оренди земельної ділянки фактично виникало в момент державної реєстрації відповідного договору оренди (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23).
3.10. Законом № 1878-VI було запроваджено реєстрацію саме прав на нерухоме майно замість реєстрації правочинів. Передбачений цим Законом порядок почав застосовуватися з 01 січня 2013 року. З цієї дати стаття 6 Закону України «Про оренду землі» була доповнена частиною п`ятою щодо реєстрації права оренди, а статті 18 та 20 (які стосувалися реєстрації та чинності договору) були виключені.
3.11. Зазначені зміни не тільки остаточно усунули суперечливе регулювання, яке оперувало не передбаченим ЦК України станом «набрання чинності договором» (що не забезпечувало логічного співвідношення зі статтею 638 ЦК України щодо моменту укладення договору), а й закріпили роль реєстрації права як моменту передачі об`єкта оренди (стаття 17 Закону «Про оренду землі»).
3.12. Переконані, що таке реформування системи реєстрації було спрямоване на вдосконалення правового регулювання речових прав на нерухоме майно і, зокрема, оренди землі, а тому заміна реєстрації правочинів на реєстрацію речових прав не може негативно позначатися на правовому становищі осіб, які перебували в договірних відносинах або мали намір їх продовжити під час реформи державної реєстрації правочинів / прав.
3.13. Такожнаголошуємо, що ЗК України, Закон України «Про оренду землі» та законодавство про реєстрацію прав не містять обмежень щодо строків чи умов державної реєстрації права оренди на підставі договорів оренди землі, укладених до 01 січня 2013 року, як і не встановлюють заборони такої реєстрації чи негативних наслідків її здійснення після цієї дати.
3.14. Отже, вважаємо несправедливим, нелогічним і безпідставним штучне створення, зокрема, у судовій практиці не передбачених законодавством обмежень прав сторін за таким договором або негативних наслідків для них у разі, якщо право оренди за договором оренди землі, укладеним, але не зареєстрованим до 01 січня 2013 року, було зареєстроване після цієї дати, адже можливість зареєструвати сам договір безповоротно втрачена внаслідок законодавчих змін.
3.15. На нашу думку в питанні співвідношення наведених вище норм слід враховувати, що відповідно до приписів статей 4, 9 ЦК України норми цього Кодексу застосовуються до договорів оренди землі субсидіарно, тобто у випадках, якщо в ЗК України та Законі України «Про оренду землі» відповідні положення не врегульовані. Тому, надаючи оцінку спірним правовідносинам з оренди землі, слід виходити з таких правил правозастосування:
1) загальні положення про зобов`язання та договори (поняття, види, форми, умови чинності, порядок укладення тощо) визначаються у ЦК України;
2) особливості порядку укладення, умов договору, вимог до його сторін, строків та інше визначаються спеціальними нормами, що містяться в ЗК України та Законі України «Про оренду землі»;
3) норми про укладення договору (стаття 638 ЦК України) і зокрема про момент укладення договору (стаття 640 ЦК України) є не просто загальними, а й очевидно універсальними для регулювання всіх договорів, що укладаються із різними речами в різних сферах.
Щодо значення і природи державної реєстрації договору оренди / права оренди землі
3.16. У постанові, до якої висловлено цю окрему думку, більшість суддів Великої Палати Верховного Суду підтримали висновки про те, що попри зміни, які відбулися у законодавстві після 01 січня 2013 року:
- не можна ототожнювати державну реєстрацію договору оренди землі до 01 січня 2013 року та державну реєстрацію речового права оренди після 01 січня 2013 року, оскільки вони є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки;
- державна реєстрація речового права на підставі договору оренди землі, підписаного, але не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правових наслідків, пов`язаних із державною реєстрацією договору.
3.17. Утім, на наше переконання, такі правові висновки є хибними та сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду без ґрунтовного аналізу природи державної реєстрації (договору / права) у спірних правовідносинах та розкриття сутності відмінностей цих правових процедур і їх наслідків.
3.18. З цього питання вважаємо за необхідне зауважити, що процедура державної реєстрації у сфері приватного права може мати дві основні мети: перевірку відповідності правочину закону (конститутивна реєстрація) або забезпечення ефекту публічності (деклараторна реєстрація).
3.19. Як зазначалося, з 01 січня 2013 року законодавець остаточно перейшов до моделі реєстрації речових прав, відмовившись від реєстрації правочинів (договорів).
3.20. Згідно з преамбулою Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» цей Закон регулює відносини у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Зазначена мета визначає зміст державної реєстрації (стаття 2 цього Закону) як офіційного визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
3.21. У контексті цієї мети ключовим є не процес переходу речового права за договором, а результат цього процесу - належність права конкретній особі. Тобто визначальною є реєстрація саме речового права, а не реєстрація договору як способу його набуття, а також офіційна фіксація правового статусу особи як набувача майна, а не просто як сторони правочину.
3.22. Саме з офіційним визнанням державою речового права на нерухоме майно пов`язується можливість об`єкта перебувати в цивільному обороті та право особи на судовий захист. Державна реєстрація є одним з елементів юридичного складу, необхідного для підтвердження права, проте сама по собі вона не має самостійного значення для його виникнення без відповідної правової підстави (правочину).
3.23. Тож ключовим видається те, що державна реєстрація права оренди землі не є первинним джерелом виникнення цього права, а лише визначає момент, з якого воно вважається виниклим, за умови наявності інших юридичних фактів (зокрема, укладеного договору), передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Факт набуття права оренди за правочином фактично передує його реєстрації, оскільки зміст державної реєстрації (у редакції з 01 січня 2013 року) полягає саме у підтвердженні державою вже існуючого факту.
3.24. Водночас, незважаючи на численні зміни у сфері державної реєстрації, дотепер залишається чинною стаття 210 ЦК України, яка пов`язує момент вчинення правочину з його державною реєстрацією у випадках, встановлених законом. Значення реєстрації за цією нормою полягає в тому, що вона є конститутивним (обов`язковим) елементом процедури укладення багатьох договорів і водночас моментом переходу речового права до набувача.
3.25. До 01 січня 2013 року саме за допомогою державної реєстрації правочинів забезпечувалася прозорість «переміщення» права власності та інших речових прав на нерухоме майно серед іншого права оренди землі відповідно до статей 18, 20 Закону України «Про оренду майна» (у відповідній редакції).
3.26. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23 зауважила, що державна реєстрація договору не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Така реєстрація є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності.
3.27. Отже, на наше переконання, здійснювана до 01 січня 2013 року державна реєстрація договору оренди землі та запроваджена після цієї дати державна реєстрація права оренди є абсолютно подібними за призначенням правовими механізмами «укріплення» прав, що зумовлено безпекою цивільного обороту та іншими засадами публічного права. Функціональне призначення такої реєстрації збереглося, оскільки в обох випадках правове регулювання спиралося на базові принципи Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
3.28. Іншими словами, державна реєстрація договору, що вимагалася до 2013 року, за своєю природою та змістом фактично була реєстрацією права оренди як речового права, хоча й здійснювалася за іншими процедурними правилами. Зміни до законодавства, які з 01 січня 2013 року замінили державну реєстрацію «договору оренди землі» реєстрацією права оренди земельної ділянки як речового права, змістовно нічого суттєвого не змінили у правовому значенні державної реєстрації у цих правовідносинах.
3.29. Ураховуючи наведене, категорично не погоджуємося з висновком більшості суддів Великої Палати Верховного Суду у цій справі про те, що державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації і правові наслідки.
3.30. Вважаємо, що формулювання такого висновку суперечить наведеному вище порівняльному аналізі механізмів реалізації та правових наслідків реєстрації договору оренди землі до 01 січня 2013 року та реєстрації права оренди на підставі цього договору після зазначеної дати.
3.31. Отже, на нашу думку, Велика Палата Верховного Суду без урахування системних змін у законодавстві та відповідних правовідносинах лише штучно і невмотивовано поглибила умовний поділ між «реєстрацією договору» та «реєстрацією права» оренди землі, що не відповідає їх подібній природі і призначенню.
3.32. До того ж слід зауважити, що доктринальне тлумачення наведеної вище проблематики правозастосування зводиться до того, що реєстрація права оренди за своєю природою змістовно не відрізняється від реєстрації договору, оскільки обидві процедури спрямовані на «опублічення» права.
3.33. У цьому зв`язку неможливо також ігнорувати обставини і наслідки «перехідного періоду» у сфері державної реєстрації договору / права оренди землі для учасників відповідних правовідносин, коли реєстрація договору стала неможливою з кінця 2012 року з технічних причин, а з 01 січня 2013 року законодавство взагалі скасувало реєстрацію правочинів, запровадивши лише реєстрацію прав, хоча насправді сутнісно та термінологічно це одне й те саме.
Щодо укладеності договору оренди та чинності права оренди
3.34. У контексті цієї справи не погоджуємося із застосованим у постанові Великої Палати Верховного Суду, як незаперечним та універсальним висновком про те, що моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігаються у часі, адже такий підхід не відповідає як змісту самого договору, так і загальним засадам договірного права та основним принципам тлумачення договорів.
3.35. Укладення договору оренди земліі на сьогодні, і станом на 2012 рік підпорядковується загальним правилам, передбаченим частиною першою статті 638 ЦК України, згідно з якою укладення консенсуального договору пов`язується з тим, що сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто воля сторін узгоджена. Ця норма визначає сутнісну характеристику домовленості сторін як двостороннього правочину - юридичного факту, що породжує договірне зобов`язання.
3.36. Відповідно до частини першої статті 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на момент підписання договору) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
3.37. Отже, за загальним правилом, договір оренди землі, що не посвідчений нотаріально, є укладеним з моменту його підписання сторонами.
3.38. Як уже зазначалося, державна реєстрація договору оренди землі ніколи не тлумачилася як форма договору, тобто момент державної реєстрації договору (її відсутність) не впливав на момент укладення договору, що узгоджується із частиною першою статті 20 Закону України «Про оренду землі».
3.39. Системний аналіз положень глав 52, 53 ЦК України щодо поняття договору та його укладення дозволяє зробити висновок, що укладення договору має наслідком виникнення договору як юридичного факту, на підставі якого можуть виникати, змінюватися та припинятися цивільні права і обов`язки.
3.40. Отже, «укладеність» договору можна тлумачити як визнання наявності юридичного факту, який породжує договірне зобов`язання між сторонами (оферентом та акцептантом) та визначає узгодження їх волі щодо змісту істотних умов, а також визначає момент початку дії договору (дату його укладення), якщо сторони не домовились про інший момент.
3.41. Такі правові наслідки, за загальним правилом, настають з моменту укладення договору відповідно до частини другої статті 631 ЦК України, якщо інше не визначено законом або договором.
3.42. На відміну від поняття «укладення договору», понять «вчинення договору», «чинність договору» законодавство прямо не розкриває.
3.43. Відповідно до частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення первісного договору оренди), частини п`ятої статті 126 ЗК України (у відповідній редакції) договір оренди землі підлягав державній реєстрації.
3.44. Згідно з приписами статті 210 ЦК України, статті 18 Закону України «Про оренду землі» саме після державної реєстрації договір оренди землі вважався «чинним» / «вчиненим».
3.45. Стаття 125 ЗК України станом на 2012 рік передбачала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
3.46. Аналогічне правило містилося у частині другій статті 20 Закону України «Про оренду землі», яка прямо містила вказівку на реєстрацію права оренди відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
3.47. Аналіз правил про оренду землі, наведених вище, дозволяє стверджувати, що в контексті регулювання відносин оренди землі поняття «укладення договору оренди землі» та «вчинення договору оренди землі» ототожнювати не можна.
3.48. Протилежний висновок призвів би до абсурдної ситуації, коли для державної реєстрації договору оренди землі (права оренди землі) подавався б неукладений договір, а факт підписання документа не мав би жодного правового значення який неможливо було б аналізувати з погляду правил про укладення договору.
3.49. Отже, враховуючи правові наслідки вчинення договору оренди землі (виникнення речового права оренди), слід вважати, що вчинення договору оренди землі- це здатність уже укладеного договору породжувати власне речове право оренди та пов`язані із цим правом права і обов`язки (щодо внесення орендної плати тощо).
3.50. Такий висновок передусім випливає з тлумачення приписів статті 20 Закону України «Про оренду землі», частина перша якої передбачала, що укладений договір оренди земліпідлягає державній реєстрації.
3.51. Тож, підсумовуючи усе наведене нами вище, вважаємо за необхідне наголосити, що положення статті 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла до її виключення з 01 січня 2013 року) щодо чинності договору після його державної реєстрації слід розуміти так, що правочин є вчиненим після реєстрації саме в частині виникнення речового права оренди.
3.52. Правила про чинність договору оренди з моменту реєстрації не забороняли сторонам включати до нього положення зобов`язального характеру, які не стосуються речового права (частина друга статті 628 ЦК України). Такі умови можуть бути чинними і до моменту державної реєстрації договору (державної реєстрації права). Зазначене узгоджується із частиною першою статті 20 Закону України «Про оренду землі», яка передбачала, що саме «укладений» договір підлягає реєстрації.
3.53. Отже, на нашу думку, законодавець фактично визначив, що момент укладення договору та момент набрання ним чинності в частині речових прав можуть не збігатися в часі.
3.54. Проте, на наше переконання, у цьому питанні позиція більшості суддів Великої Палати Верховного Суду, які фактично ототожнили різні за правовим змістом категорії «укладеність» та «чинність» договору, є необґрунтованою та не враховує розвиток і вдосконалення правового регулювання відносин у сфері оренди землі.
Щодо визнання укладеним незареєстрованого договору оренди землі, право оренди за яким було в подальшому зареєстроване
3.55. Заперечуємо висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що фактичне виконання сторонами договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, який підлягав державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору, з огляду на таке.
3.56. Відповідно до загального визначення, наведеного в частині першій статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Водночас право оренди земельної ділянки унормовано в частині першій статті 93 ЗК України як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
3.57. Отже, право оренди слід розглядати як похідне від права власності і таке, що охоплює правомочності володіння та користування, надані орендарю на певний строк і за плату на підставі договору оренди.
3.58. Тож вважаємо за необхідне зауважити, що в контексті орендних правовідносин слід розмежувати договір оренди землі як правочин (підставу виникнення зобов`язань) та реєстрацію права як момент виникнення речового ефекту. З погляду цивільного права, до моменту державної реєстрації між сторонами існують зобов`язальні правовідносини (право вимоги за договором), тоді як після реєстрації виникає речове право (абсолютне право користування).
3.59. Важливим і об`єктивним є те, що договір оренди землі як правочин створює зобов`язання для його сторін з моменту досягнення згоди щодо істотних умов у належній письмовій формі. До реєстрації договоруйого сторони вже пов`язані зобов`язаннями щодо виконання його умов, а після реєстрації - набувають офіційного статусу суб`єктів речового права перед третіми особами.
3.60. У таких правовідносинах державна реєстрація (яка до 2013 року стосувалася договору, а після - права) забезпечує «опублічення» орендних відносин для третіх осіб, надаючи їм характеру офіційності. Лише після її проведення орендар набуває можливості реалізовувати захист свого права щодо земельної ділянки від порушень з боку третіх осіб із застосуванням речово-правових способів захисту (зокрема, негаторного та віндикаційного позовів).
3.61. Тому, на наше переконання, відсутність реєстрації договору оренди землі до 01 січня 2013 року лише створює для орендаря ризик неможливості повноцінного речового захисту своїх прав, проте не нівелює зобов`язань сторін за цим договором. Укладеність договору та виникнення зобов`язальних правовідносин пов`язується з досягненням згоди з усіх істотних умов та вчиненням юридично значущих дій, спрямованих на виконання його умов (передача орендодавцем земельної ділянки, вступ орендаря у фактичне користування, підписання акта приймання-передачі, сплата орендарем орендних платежів у порядку і на умовах, визначених сторонами, їх прийняття орендодавцем, використання земельної ділянки за призначенням тощо).
3.62. У цьому аспекті вважаємо за доцільне нагадати усталені в судовій практиці висновки щодо неможливості кваліфікації як неукладеного договору оренди у разі його виконання обома сторонами(зокрема, якщо орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав такі платежі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 листопада 2022 року у справі № 622/596/18, від 26 квітня 2023 року у справі № 192/1903/19, від 22 травня 2023 року у справі № 179/2192/19, від 19 липня 2023 року у справі № 414/355/21, від 13 вересня 2023 року у справі № 385/1243/21, від 01 листопада 2023 року у справі № 692/1294/20, від 07 лютого 2024 року у справі № 629/3016/21, від 22 травня 2024 року у справі № 583/3769/21, від 27 листопада 2024 року у справі № 546/1222/21, від 17 вересня 2025 року у справі № 676/8831/23, від 10 грудня 2025 року у справі № 701/171/25, від 28 січня 2026 року у справі № 192/650/22, від 11 лютого 2026 року у справі № 674/921/22, постанову об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12 листопада 2024 року у справі № 902/1546/23).
3.63. Так само не є підставою для визначення такого договору як неукладеного або нечинного відсутність державної реєстрації договору оренди землі за наявності фактичного виконання його умов сторонами (див. mutatis mutandis постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 28 листопада 2019 року у справі № 624/2/18).
3.64. Верховний Суд неодноразово наголошував на неможливості кваліфікації як неукладеного чи такого, що не набув чинності, договору оренди землі, не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, у разі якщо цей договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі) (див. постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20, від 13 березня 2024 року у справі № 539/5299/21, від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22, від 14 серпня 2024 року у справі № 674/1677/21).
3.65. На наше переконання, належний аналіз та узагальнення наведених вище норм та усталених правових позицій Верховного Суду дає більш ніж достатньо підстав для однозначного висновку - якщо договір оренди землі, не зареєстрований до 01 січня 2013 року, виконувався обома сторонами, така обставина захищає його від висновку про неукладеність та нечиність. У такому разі його слід розглядати як укладений та чинний, якщо тільки він не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.
3.66. Тож вважаємо за необхідне наголосити, що тривале фактичне виконання умов договору оренди сторонами, який не був зареєстрований до 01 січня 2013 року, у сукупності з подальшою реєстрацією права оренди за чинним законодавством свідчить про сталість правовідносин. У цьому разі дефект процедури набрання чинності (відсутність реєстрації самого договору за старими правилами) усувається фактом реального виконання та подальшою реєстрацією виниклого на підставі нього речового права оренди.
3.67. Тому видається очевидним, що виконання сторонами не зареєстрованого до 01 січня 2013 року договору оренди землі та подальша реєстрація на його підставі права оренди фактично «зцілюють» такий договірвнаслідок реального виконання обома сторонами та подальшої реєстрації орендарем за собою речового права оренди на спірну земельну ділянку.
3.68. Здійснення в цьому випадку державної реєстрації речового права оренди замість реєстрації самого договору оренди (яка внаслідок законодавчих змін на момент проведення реєстрації вже не була передбачена) повною мірою відповідає меті державного контролю за обігом земель. Спрямованість обох цих правових інститутів (реєстрації договору та реєстрації права) є ідентичною - забезпечення публічного підтвердження легітимності користування земельною ділянкою та правової визначеності у відносинах з третіми особами. Тому нездійснення реєстрації договору само по собі не може бути підставою для визнання договору неукладеним та нечиним, якщо воля сторін була спрямована на виникнення орендних відносин (договір виконувався обома сторонами без зауважень) і ця воля була в подальшому зафіксована шляхом реєстрації речового права оренди у Державному реєстрі речових прав.
3.69. У такому разі незавершений юридичний склад (відсутність реєстрації правочину) доповнюється юридично значущою дією - фактичним виконанням договору. У такому випадку договір вважається укладеним сторонами з моменту, коли вони приступили до реалізації його умов, а подальша реєстрація права оренди за новим законодавством остаточно підтверджує чинність таких правовідносин.
3.70. До такого самого висновку приводить і принцип тлумачення договору favor contractus, згідно з яким всі сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) суд повинен тлумачити на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
3.71. Ураховуючи наведене, категорично не погоджуємося з позицією більшості суддів Великої Палати Верховного Суду, які, відхиляючи через неподібність фактичних обставин посилання касанта на практику Великої Палати Верховного Суду щодо визнання укладеними договорів у разі їх фактичного виконання, залишили поза увагою вже усталену практику Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо неможливості кваліфікації як неукладеного чи такого, що не набув чинності, договору оренди землі, не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, у разі якщо цей договір виконувався обома сторонами, сформовану у подібних цій справі правовідносинах, та помилково не вважали за необхідне ані підтримати, ані відступити задля забезпечення єдності судової практики від таких правових висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зазначених, вище.
Щодо врахування загальних засад / принципів цивільного права та доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) при вирішенні спору щодо поновлення договору оренди землі, укладеного, але не зареєстрованого до 01 січня 2013 року
3.72. У контексті подібних спорів щодо поновлення договорів оренди землі, на нашу думку, слід також наголосити на недопустимості суперечливої поведінки орендодавця. Якщо орендодавець підписав договір без жодних зауважень чи застережень, виконував договір сам (передав ділянку у володіння орендаря) і приймав виконання від орендаря (приймав орендну плату), а згодом почав стверджувати про неукладеність чи нечинність цього договору, така поведінка є очевидно недобросовісною та суперечить обов`язку особи утримуватися від зловживання правом (стаття 13 ЦК України) та принципу добросовісності(пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), який є однією із загальних засад цивільного законодавства.
3.73. Порушення цього принципу у вигляді недодержання вимог доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), свідчить про зловживання правом, якому за жодних умов не можна потурати, оскільки право, яким зловживають, судом не захищається (частини четверта - шоста статті 13 ЦК України).
3.74. У статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, визначено поведінку, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
3.75. Отже, вважаємо, що у випадку, коли незареєстрований договір оренди землі виконувався сторонами, а згодом один з контрагентів стверджує про його неукладеність чи нечинність, у таких правовідносинах судам необхідно при вирішенні спору застосовувати доктрину venire contra factum proprium, в основі якої знаходиться принцип добросовісності.
3.76. Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього посилається на недійсність такого договору або його неукладеність. Якщо поведінка сторони давала іншій стороні підстави вважати, що договір є дійсним (виконувався належним чином сторонами протягом тривалого часу), то наступне висунення вимог про його недійсність або неукладеність чи заперечення з цих підстав наслідків його виконання сторонами є зловживанням правом.
3.77. Оцінюючи дії учасника стосовно добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання, а й волю сторін на виконання договору і досягнення відповідних їй правових наслідків. Основне завдання застосування принципу добросовісності полягає в тому, щоб перешкодити стороні отримати переваги та вигоду як наслідок своєї непослідовності у поведінці на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома.
3.78. З урахуванням наведеного вважаємо, що у спорі щодо поновлення правовідносин оренди в обов`язковому порядку підлягають дослідженню і оцінці судом обставини, за яких реєстрація спірного договору оренди землі не була здійснена вчасно, поведінка сторін. Видається, що покладення у такій ситуації на сторону відповідного договору негативних наслідків неможливості здійснити його державну реєстрацію з об`єктивних чи непереборних причин не відповідало б засаді справедливості цивільного права (пункт 6 статті 3 ЦК України).
3.79. Отже, переконані, якщо договір оренди землі належно виконувався сторонами, хоча й не був зареєстрований до 01 січня 2013 року, а згодом право оренди за ним було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав, такий договір вважається укладеним з моменту, коли сторони приступили до його реального виконання.
3.80. При цьому покладення на добросовісну сторону певних негативних наслідків через нездійснення реєстрації договору за попередніми правилами (з об`єктивних причин або внаслідок зміни нормативних правил реєстрації) суперечило б засадам справедливості та правової визначеності.
3.81. Тож вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду у цій справі слушно зауважила про те, що якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01 січня 2013 року внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки, та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони.
3.82. Утім, категорично не погоджуємося з висновком більшості суддів Великої Палати Верховного Суду, які не вбачали підстав для застосування такого підходу до оцінки позицій сторін договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, вимога про поновлення якого є предметом позову у цій справі.
3.83. До того ж переконані, що наразі сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду правовий висновок щодо урахування обставин нездійснення своєчасної реєстрації договору оренди землі та оцінки добросовісності сторін у спірних правовідносинах засвідчує фактичне відступлення (уточнення) власного правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, про що помилково не було зазначено касаційним судом.
Щодо суті вимог і доводів касаційної скарги
Щодо укладення сторонами договору оренди землі
3.84. Спираючись на наведене вище правове обґрунтування, вважаємо хибними висновки більшості суддів Великої Палати Верховного Суду про правильність відмови у задоволенні вимог орендаря через відсутність кадастрового номера земельної ділянки у договорі оренди землі від 20 квітня 2012 року та ненабрання ним чинності внаслідок невиконання орендарем обов`язку реєстрації цього договору, які не відповідають повною мірою актуальній судовій практиці у подібних спорах та фактичним обставинам справи.
3.85. У цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що, підписавши договір оренди земельної ділянки, Катеринопільська районна державна адміністрація (далі - Катеринопільська РДА) та ФГ «Петраківське» узгодили, що його укладено на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
3.86. Договір оренди землі підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками 20 квітня 2012 року і, як установлено судами попередніх інстанцій, земельну ділянку фактично передано ФГ «Петраківське» за актом приймання-передачі у цей же день, проте державної реєстрації договору до 01 січня 2013 року не здійснено.
3.87. Також суди попередніх інстанцій встановили, що протягом
2012-2017 років сторони належним чином виконували договір, орендар вносив, а орендодавець приймав від нього орендну плату без зауважень. Зокрема додаток № 1 до договору оренди землі містить у собі розрахунок орендної плати починаючи з квітня 2012 року, яка сплачувалася ФГ «Петраківське» у погодженому порядку та розмірі.
3.88. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди землі і введення в дію норм з вимогою реєструвати речове право оренди орендар 09 жовтня 2013 року зареєстрував відповідне право оренди земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 за укладеним раніше договором оренди землі від 20 квітня 2012 року.
3.89. За такого погоджене більшістю суддів Великої Палати Верховного Суду посилання в тексті постанови на відсутність кадастрового номера у договорі оренди від 20 квітня 2012 року, за відсутності жодних правових висновків суду щодо оцінки цієї обставини в контексті спору, само по собі не зумовлює відмову у захисті прав орендаря.
3.90. Окрім того, вважаємо, що слід ураховувати, що Верховний Суд вже виснував раніше, що у вирішенні питання поновлення договору оренди землі застосовуються норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» і суд не може ставити під сумнів раніше укладений договір оренди землі з точки зору наявності у ньому всіх істотних умов, якщо договір виконувався обома сторонами, а також якщо дотримано всіх вимог, передбачених цією статтею для його поновлення, оскільки відсутність істотної умови договору може свідчити про його неукладеність, а визначення договору як неукладеного може мати місце лише на стадії укладення договору, але не за наслідками виконання його сторонами чи на стадії його поновлення (див. постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09 вересня 2020 року у справі № 910/767/20).
3.91. Навіть за умови відсутності у договорі оренди землі окремих істотних умов, якщо це не завадило сторонам погодженим способом виконувати умови правочину протягом тривалого часу, такий договір не може бути визнаний недійсним. На зазначене неодноразово звертав увагу Верховний Суд України (див. постанови від 02 липня 2014 року у справі № 6-88цс14, від 03 вересня 2014 року у справі № 6-94цс14, від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16) та підтримав у своїх висновках Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду (див. постанови від 30 липня 2020 року у справі № 471/767/17-ц, від 13 жовтня 2021 року у справі № 156/1113/19, від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23).
3.92. Більше того, переконані, що Велика Палата Верховного Суду не мала жодних правових підстав здійснювати у касаційному провадженні дослідження і переоцінку доказів та встановлювати фактичні обставини наявності / відсутності усіх істотних умов у договорі оренди землі від 20 квітня 2012 року чи неналежного виконання орендарем обов`язків за цим договором, адже такі обставини та/чи неналежне їх з`ясування судами не були доводами касаційної скарги, натомість суди попередніх інстанцій під час розгляду справи встановили, що сам цей договір з моменту його підписання та передачі земельної ділянки орендарю реально виконувався обома сторонами без жодних застережень та зауважень й обидві сторони його належного виконання не заперечують.
3.93. І ці встановлені судами попередніх інстанцій обставини, на наше переконання, не могли бути жодним чином переоцінені Великою Палатою Верховного Суду під час касаційного перегляду справи з огляду на межі розгляду справи, визначені статтею 300 ГПК України (див. правовий висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі № 925/698/16).
Щодо оцінки добросовісності сторін договору оренди землі у спірних правовідносинах та легітимних очікувань добросовісного орендаря
3.94. У цілому погоджуючись із сформульованим у постанові Великої Палати Верховного Суду у цій справі правовим висновком щодо необхідності урахування судом обставин нездійснення своєчасної реєстрації договору оренди землі та оцінки добросовісності сторін у спірних правовідносинах, вважаємо помилковим незастосування такого підходу до оцінки позицій сторін договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, вимога про поновлення якого є предметом спору у цій справі з огляду на такі обставини.
3.95. Як констатували суди попередніх інстанцій у цій справі, сторони протягом тривалого часу (більше 5 років) належним чином виконували умови договору, що не пройшов державну реєстрацію: орендар обробляв землю та вносив оплату, а орендодавець її приймав. Підписання орендодавцем договору, передача ділянки, отримання плати за користування землею та відсутність претензій протягом тривалого періоду давали достатні підстави орендарю покладатися на дійсність такого договору та розраховувати на стабільність правовідносин.
3.96. Водночас, оцінюючи нездійснення реєстрації договору оренди землі від 20 квітня 2012 року одразу після його укладення, судам належало врахувати, що за умовами пункту 18 цього договору організація розроблення технічної документації земельної ділянки і витрати, пов`язані із цим, покладалися на орендаря. Така документація була виготовлена орендарем 03 жовтня 2012 року та затверджена головою Катеринопільської РДА 19 грудня 2012 року.
3.97. Однак надалі реєстрація договору оренди землі стала об`єктивно неможливою через зміну системи реєстрації. Зокрема, згідно з довідкою Відділу Держземагентства № 1640 у листопаді-грудні 2012 року реєстрація договорів оренди земель державної власності не проводилася з технічних причин переходу до нової реєстраційної системи, що зрештою дозволило ФГ «Петраківське» зареєструвати право оренди лише 09 жовтня 2013 року.
3.98. Тож за обставинами справи договір оренди не був зареєстрований не з вини ФГ «Петраківське», а з об`єктивних причин, пов`язаних, у тому числі, зі змінами з 01 січня 2013 року релевантного законодавства у сфері реєстрації, у зв`язку із чим подальша можливість реєстрації спірного договору оренди землі за раніше існуючими правилами була безповоротно втрачена.
3.99. Звертаємо увагу на те, що у цій справі орендар фактично опинився у стані правової невизначеності через законодавчі зміни у сфері державної реєстрації, тому категорично не погоджуємося з висновком більшості суддів Великої Палати Верховного Суду про те, що орендар допустив порушення умов договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, не здійснивши державної реєстрації цього договору, що не кореспондується із критерієм добросовісності сторін.
3.100. За нашим переконанням, наявність у цьому випадку певних недоліків щодо процедури передачі земельної ділянки (зокрема, розроблення технічної документації після підписання договору оренди, що було погоджено самими сторонами) та відсутність державної реєстрації самого договору до 01 січня 2013 року не можуть бути підставою для кваліфікації такого договору як неукладеного чи нечинного, оскільки, на наше переконання, відбулось «зцілення» правочину внаслідок реального виконання обома сторонами та подальшої реєстрації 09 жовтня 2013 року орендарем за собою речового права оренди на спірну земельну ділянку.
3.101. Водночас слід ще раз наголосити, що, як зазначалося вище, за усталеною практикою Верховного Суду виключається кваліфікація договору як неукладеного або таким, що не набув чинності, у разі виконання договору обома сторонами (зокрема, якщо орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав такі платежі).
3.102. На наш погляд, передача після укладення договору земельної ділянки орендарю, тривале виконання умов договору обома сторонами (понад 5 років), систематичне нарахування та прийняття орендодавцем орендних платежів без будь-яких заперечень протягом 2012-2017 років, а також державна реєстрація орендарем речового права оренди, хоча із певними дефектами (зокрема, пов`язаними з виготовленням технічної документації, умова щодо виготовлення якої позивачем після підписання договору була погоджена сторонами договору, а також проведенням реєстрації з огляду на законодавчі зміни державної реєстрації речового права замість реєстрації права оренди), свідчать про справжню спрямованість волі сторін на виникнення реальних правовідносин та їх легітимацію (надання їм правової визначеності у цивільному обороті).
3.103. До того ж, на нашу думку, виключення після 01 січня 2013 року із законодавства такої спеціальної правової категорії / якості, як «чинність» договору оренди землі, виключає підстави для здійснення судами оцінки правовідносин оренди, які виникли раніше та тривали й після зазначеної дати, на предмет чинності такого договору, якщо право оренди землі за ним зареєстровано належним чином. У такому випадку у спорах щодо поновлення договору оренди землі на новий строк слід вважати, що такий договір укладений і чинний.
3.104. За таких обставин посилання у постанові Великої Палати Верховного Суду у цій справі на те, що орендар не оскаржував відмову у державній реєстрації договору оренди землі від 20 квітня 2012 року чи сторони не узгодили інший порядок набрання ним чинності, на наше переконання є юридично неспроможними з огляду на те, що після 01 січня 2013 року така правова категорія, як «чинність договору оренди землі», відійшла у минуле, а орендар здійснив реєстрацію права оренди на підставі цього договору, що не оспорювалося сторонами.
3.105. Очевидним є те, що поведінка орендодавця, який протягом тривалого періоду приймав виконання договору, а згодом почав заперечувати його чинність, посилаючись на відсутність реєстрації у 2012 році, є недобросовісною (доктрина venire contra factum proprium). Орендар мав достатні підстави покладатися на дійсність такого договору.
3.106. Підписання орендодавцем договору, передача ділянки в користування, тривале та безперешкодне отримання плати за землю, а також відсутність будь-яких претензій протягом понад п`яти років сформували у добросовісного орендаря законні правомірні очікування щодо дійсності цих правовідносин.
Щодо дотримання гарантій, передбачених статтею 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод
3.107. У контексті цієї справи наголошуємо на необхідності вирішення подібних спорів з урахуванням положень статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція, Протокол № 1 до Конвенції відповідно), яка гарантує захист права на мирне володіння майном особи.
3.108. За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі правила: 1) викладене в першому реченні першого абзацу закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладене в другому реченні того ж абзацу охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплене у другому абзаці визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, потрібно тлумачити у контексті загального принципу, закладеного першою нормою (рішення ЄСПЛ від 23.01.2014 у справі «East / West Alliance Limited проти України» (East / West Alliance Limited v. Ukraine), заява № 19336/04).
3.109. Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (див. пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).
3.110. У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування»та «майнові права»(див. рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви «S. v. the United Kingdom», № 10741/84).
3.111. Відповідно до рішення ЄСПЛ від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями»щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності.
3.112. ЄСПЛ у рішенні від 14 травня 2013 року у справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary) зауважує, що «правомірні очікування»підлягають захисту як власне майно і майнові права.
3.113. У подібному контексті ЄСПЛ зазначав, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим [рішення «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom)].
3.114. Крім того ЄСПЛ у своїй практиці неодноразово розглядав оренду як майновий інтерес, на який поширюється захист статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції («Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. the United Kingdom, 2003; «Брункрона проти Фінляндії» (Bruncrona v. Finland), 2004; «Босфорус ейрвейз» проти Ірландії» (Bosphorus Hava Yollari Turizm ve Ticaret Anonim $irketi v. Ireland), 2005).
3.115. У справі «Ді Марко проти Італії» (Di Marco v. Italy), рішення 2011 року, цей суд вважав, що легітимні очікування заявника у зв`язку з майновими інтересами, такими, як використання землі, та пов`язана із цим комерційна діяльність, були достатньо важливими, щоб вважатися «володінням» у сенсі статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції.
3.116. Крім того, у справі «Чірагов та інші проти Вірменії» (Chiragov and Others v. Armenia) ЄСПЛ постановив, що «право користування» житловими будинками таземлею - як тимчасове, так і безстрокове - становить «володіння», оскільки це сильне та захищене право, яке представляє матеріальний економічний інтерес.
3.117. А у рішенні у справі Iatridis v. Greece («Іатрідис проти Греції»), заява № 31107/96, ЄСПЛ зазначив, що право оренди кінотеатру та ліцензія на його експлуатацію мають очевидну економічну цінність, а отже, є майновим інтересом, що захищається Конвенцією. У цьому випадку втручання держави суперечить праву заявника на мирне володіння своїм майном, що дає підстави вважати, що було допущено порушення статті 1Протоколу № 1 до Конвенції.
3.118. Так у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» ЄСПЛ постановив, що стаття 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності.
3.119. За усталеною практикою ЄСПЛ критеріями сумісності втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
3.120. Ураховуючи наведене, переконані, що, вирішуючи спір у цій справі, суд першої інстанції, так само як і апеляційний та Велика Палата Верховного Суду, мали вирішувати спір із застосуванням цього «трискладового тесту» та констатувати порушення конвенційних гарантій прав добросовісного орендаря згідно зі статтею 1 Протоколу № 1 до Конвенції, а саме його легітимних очікувань на продовження орендних правовідносин (поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року на новий строк).
Щодо поновлення договору оренди землі в судовому порядку
3.121. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
3.122. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. mutatis mutandis постанови від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б, від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19, від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).
3.123. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19, від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20).
3.124. Велика Палата Верховного Суду висновувала, що частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди. Натомість ефективно захистити це право шляхом задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд може лише в межах строку, на який цей договір може бути поновлений (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21).
3.125.Тобто судове рішення має приводити до реального відновлення прав, а не лише до констатації фактів у минулому.
3.126. У цій справі предметом спору була вимога ФГ «Петраківське» про визнання укладеною додаткової угоди до договору на підставі положень частин першої - восьмої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: позивач просив суд визнати укладеною між орендодавцем - управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7122281000:02:002:0006 в редакції, яка була наведена в позові.
3.127. Як установили суди попередніх інстанцій, між сторонами немає спору щодо того, що у договорі оренди землі від 20 квітня 2012 року вони досягли згоди з усіх його істотних умов, підписали його і з моменту укладення договору протягом тривалого часу (близько 6 років) належним чином виконували його умови (орендодавцем у день підписання договору передана земельна ділянка в користування орендаря, протягом 2012-2017 років орендар обробляв землю та вносив орендну плату, а орендодавець її приймав без жодних зауважень), право оренди на підставі цього договору зареєстровано належним чином.
3.128. Отже, вважаємо, що такий договір оренди землі є укладеним і чинним, а предметом спору у цій справі є визнання укладеною додаткової угоди до нього на наступні 5 років.
3.129. Утім цей п`ятирічний строк сплинув ще до початку нового розгляду цієї справи судом першої інстанції у жовтні 2022 року та до моменту ухвалення рішень, що є об`єктом касаційного перегляду. При цьому питання про наступну пролонгацію договору у межах цієї справи позивачем не заявлялося, а судами обставини виконання договору в цей новий період не досліджувалися.
3.130. До того ж, згідно з даними Єдиного державного реєстру судових рішень, у провадженні Господарського суду Черкаської області перебуває справа № 925/1472/24 за позовом ФГ «Петраківське» до Калинопільської селищної ради про визнання додаткової угоди укладеною, в якому позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду від 13 лютого 2023 року до договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7122281000:02:002:0006 у запропонованій позивачем редакції.
3.131. Відсутність у межах справи, яка переглядається, вимоги щодо пролонгації договору оренди на наступний період, на наше переконання, позбавляє можливості остаточно вирішити питання про наявність підстав для продовження орендних правовідносин між сторонами у цьому судовому процесі.
3.132. Тому вважаємо, що захист прав позивача у цій справі в обраний ним спосіб - шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору на період, який уже закінчився, - не забезпечить йому реального поновлення порушеного права та не вирішить правовий конфлікт щодо права користування нею на теперішній час. Подібне зумовлено необхідністю уникнення ситуацій, за яких судове рішення є фактично нездійсненним у частині регулювання актуальних та майбутніх відносин сторін.
3.133. Ураховуючи наведене, задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди на період, який уже повністю вичерпаний (минув), не могло б забезпечити належного поновлення прав позивача.
3.134. За таких обставин оцінка наявності підстав для пролонгації орендних правовідносин має здійснюватися комплексно у межах актуального спору (зокрема, у справі № 925/1472/24), у якому предметом доказування будуть обставини виконання умов договору за весь період.
Щодо відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду та забезпечення єдності судової практики
3.135. Приймаючи цю справу для розгляду, Велика Палата Верховного Суду погодилася з необхідністю вирішення питання відступу від власного висновку у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, за яким проведення після 01 січня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав.
3.136. За результатами касаційного перегляду Велика Палата Верховного Суду виснувала про відсутність підстав для такого відступу і підтримала раніше зроблені висновки щодо правових наслідків державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності, виснувавши, що за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов`язані з державною реєстрацією договору.
3.137. Водночас Велика Палата Верховного Суду залишила поза увагою фактично усталену практику Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, який при вирішенні подібних спорів неодноразово висновував про неможливість кваліфікації як неукладеного чи такого, що не набув чинності, договору оренди землі, не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, у разі якщо цей договір виконувався обома сторонами (див. постанови від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20, від 13 березня 2024 року у справі № 539/5299/21, від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22, від 14 серпня 2024 року у справі № 674/1677/21), ані підтримавши, ані відступивши від таких правових висновків Верховного Суду.
3.138. До того ж Велика Палата Верховного Суду сформулювала новий у власній практиці правовий висновоку подібних правовідносинах, зазначивши, що якщо між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01 січня 2013 року внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права, та правомірні очікування добросовісної сторони.
3.139. У такий спосіб Велика Палата Верховного Суду фактично змістовно здійснила відступ шляхом уточнення власного висновку у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц щодо можливості правової кваліфікації договорів оренди землі, укладених, але не зареєстрованих до 01 січня 2013 року, в залежності від оцінки причин нездійснення їх реєстрації та добросовісності учасників відповідних спірних правовідносин.
3.140. Утім очевидно, що в разі формування Великою Палатою Верховного Суду висновків щодо застосування норм права, протилежних (відмінних) тим, що були сформовані у раніше прийнятій нею постанові чи постанові Верховного Суду, Велика Палата Верховного Суду відповідно до норм процесуального закону у прийнятій постанові задля формування єдиної правозастосовної практики зобов`язана відступати від таких висновків або ж їх уточнювати шляхом конкретизації, а не імпліцитно формувати нові висновки у конкретному окремо визначеному випадку, мовчазно оминаючи питання відступу (конкретизації) від уже сформульованих висновків в іншій постанові.
3.141. Звертаємо увагу, що у пункті 49 Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень Консультативна рада європейських суддів зауважувала, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак, коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це слід чітко вказувати в рішенні.
3.142. Висновки Верховного Суду, а тим паче Великої Палати Верховного Суду, щодо застосування норм права мають забезпечувати однакове застосування норм права у подібних правовідносинах.
3.143. Верховний Суд повинен забезпечувати єдність судової практики, щоб виправляти непослідовності та в такий спосіб підтримувати громадську довіру до судової системи [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «Альбу та інші проти Румунії» (Albu and others v. Romania), заява № 34796/09].
3.144. Однакове й уніфіковане застосування правових норм зумовлює загальнообов`язковість і передбачуваність закону, рівність перед законом і правову визначеність, яка є складовою верховенства права (див. Висновок Консультативної ради європейських суддів № 20 (2017) про роль судів у забезпеченні єдності застосування закону).
3.145. Юридична визначеність вимагає, щоб правові норми були чіткими й точними, спрямованими на те, щоб забезпечити постійну прогнозованість правовідносин, що виникають.
3.146. Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права.
3.147. ЄСПЛ зауважує, що судові рішення повинні бути розумно передбачуваними [див. mutatis mutandis рішення від 22 листопада 1995 року у справі «С.В. проти Сполученого Королівства» (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, заява № 20166/92, § 36].
3.148. Забезпечення єдності судової практики є реалізацією принципу правової визначеності, що є одним із фундаментальних аспектів верховенства права та гарантує розумну передбачуваність судового рішення.
3.149. Неодноразове ухвалення судових рішень, які суперечать одне одному, може створити ситуацію юридичної невизначеності, що спричинить зменшення довіри до судової системи, тоді як ця довіра є важливим елементом держави, що керується принципом верховенства права [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 01 жовтня 2009 року у справі «Вінчіч та інші проти Сербії» (Vіnсіс and other v. Serbia), № 44698/06].
3.150. Суперечливі рішення національних судів, особливо судів найвищих інстанцій, можуть становити порушення вимоги щодо справедливого суду, яку сформульовано в пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 20 жовтня 2011 року у справі «Неждет Шахін і Періхан Шахін проти Туреччини» (Nejdet Sahin and Perihan Sahin v. Turkey), № 13279/05].
3.151. Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» Верховний Суд є найвищим судому системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.
3.152. За частиною першою, пунктом 1 частини другої статті 45 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» Велика Палата Верховного Суду як постійно діючий колегіальний орган Верховного Суду забезпечує, зокрема, у визначених законом випадках здійснення перегляду судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права.
3.153. Тобто формування практики однакового застосування судами норм права є одним із завдань Великої Палати як колегіального органу Верховного Суду.
3.155. Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя є незалежним та керується верховенством права, здійснюючи правосуддя (стаття 129 Конституції України).
3.156. Одним з основних фундаментальних елементів цього принципу є правова визначеність (legal certainty), яка вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) та стабільності. Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права (абзац шостий підпункту 2.1 пункту 2 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 грудня 2017 року № 2- р/2017, абзац шостий підпункту 4.1 пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року № 6-р/2019).
3.157. Процедурний аспект принципу верховенства права базується на тому, що вимоги правотворчої та правозастосовної практики повинні відповідати певним стандартам, як-от: заборона зворотної дії закону; вимога ясності та несуперечності закону; вимога щодо однакового застосування закону тощо.
3.158. ЄСПЛ неодноразово зауважував, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який вимагає, щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (рішення ЄСПЛ у справі «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania), від 28 листопада 1999 року, заява № 28342/95). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (рішення ЄСПЛ у справі «Парафія греко-католицької церкви в м. Лупені та інші проти Румунії» (Lupeni Greek Catholic Parish and others v. Romania), від 29 листопада 2016 року, заява № 76943/11).
3.159. Формулювання законів не завжди чіткі. Тому їх тлумачення та застосування залежить від практики. І роль розгляду справ у судах полягає саме у тому, щоб позбутися таких інтерпретаційних сумнівів з урахуванням змін у повсякденній практиці [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах «Кантоні проти Франції» від 11 листопада 1996 року (Cantoni v. France, заява № 17862/91), «Вєренцов проти України», від 11 квітня 2013 року, заява № 20372/11].
3.160. У рішенні від 30 квітня 2019 року у справі «Аксіс та інші проти Туреччини» (Aksis and other v. Turkey) ЄСПЛ наголосив на тому, що очевидні суперечності у прецедентній практиці вищого суду та невиконання механізму, спрямованого на забезпечення гармонізації судової практики, стали причиною порушення прав громадян на справедливий судовий розгляд.
3.161. На наше переконання застосований Великою Палатою Верховного Суду підхід до формування висновків щодо застосування норм права навряд чи дозволяє зробити вирішення подібної категорії спорів щодо пролонгації договорів оренди землі передбачуваним і прогнозованим, адже в одних і тих самих правовідносинах можуть застосовуватися як висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц про ненабрання чинності договором оренди земельної ділянки, який був підписаний сторонами, але не пройшов державної реєстрації до 01 січня 2013 року, так і висновки, сформульовані Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 06 травня 2026 року у цій справі № 925/632/19 щодо правової кваліфікації договорів оренди землі, укладених, але не зареєстрованих до 01 січня 2013 року, в залежності від оцінки причин нездійснення їх реєстрації та добросовісності учасників відповідних спірних правовідносин.
3.162. Вважаємо очевидним, що наведене матиме наслідком формування різної судової практики вирішення спорів в орендних правовідносинах щодо пролонгації виконаного обома сторонами договору оренди землі, яка є складовою вимогою принципу правової визначеності та фундаментальною засадою здійснення судочинства, а касаційний суд не повинен бути джерелом невизначеності судової практики, його судові рішення мають бути розумно передбачуваними.
4. ВИСНОВОК
4.1. На наше переконання, Велика Палата Верховного Суду за результатом касаційного розгляду з урахуванням мотивів викладених у цій окремій думці мала:
- частково задовольнити касаційну скаргу ФГ «Петраківське»;
- змінити оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови;
- здійснити відступ шляхом конкретизації власного висновку, сформульованого у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, зазначивши, що виконання сторонами договору оренди земельної ділянки, державна реєстрація якого не була здійснена до 01 січня 2013 року, та реєстрація права оренди за цим договором після 01 січня 2013 року не дає підстав вважати його неукладеним та нечиним.
СуддіО. О. БанаськоВ. В. Король
