Єдиний державний реєстр судових рішень
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 травня 2026 року
м. Київ
справа № 925/632/19
провадження № 12-26гс25
Велика Палата Верховного Суду у складі:
головуючого судді Погрібного С. О.,
судді-доповідача Банаська О. О.,
суддів Білоконь О. В., Булейко О. Л., Воробйової І. А., Губської О. А., Ємця А. А., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Мазура М. В., Мартинюк Н. М., Стефанів Н. С., Стрелець Т. Г., Ткача І. В., Ткачука О. С.,
за участю секретаря судового засідання Солоненко А. В.,
представників:
позивача (Фермерського господарства «Петраківське») Крупи Р. А. (в режимі відеоконференції),
Офісу Генерального прокурора Зузака І. О.,
розглянула у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства «Петраківське»,
на рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року
у складі судді Спаських Н. М.
та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року
у складі колегії суддів Яценко О. В. (головуючої), Яковлєва М. Л., Хрипуна О. О.
за позовом Фермерського господарства «Петраківське»
до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (замінено на Калинопільську селищну раду Звенигородського району Черкаської області)
за участю Черкаської обласної прокуратури,
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,
УСТАНОВИЛА:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог та заперечень
1. У травні 2019 року Фермерське господарство «Петраківське» (далі - позивач, ФГ «Петраківське») звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, заміненого ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 на правонаступника - Катеринопільську селищну раду (назва якої згодом змінилась на Калинопільську селищну раду) (далі - відповідач), у якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 17.07.2019, просить суд:
- на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах укладений 20.04.2012 між Катеринопільською районною державною адміністрацією (далі - Катеринопільською РДА) та ФГ «Петраківське» договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 із земель державної власності сільськогосподарського призначення - сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду загальною площею 73,3507 га в масиві поля № 1, що розташована за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради Катеринопільського району Черкаської області;
- визнати укладеною між орендодавцем - Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та орендарем - ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 на той самий строк і на тих самих умовах щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 із земель державної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду загальною площею 73,3507 га в масиві поля № 1, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради Катеринопільського району Черкаської області, в запропонованій редакції.
2. Позов обґрунтований тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач належним чином повідомив відповідача про свій намір продовжити дію договору, проте відповідач відповіді на таке звернення не надав. Оскільки після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжує використання земельної ділянки за призначенням, сплачує орендні платежі, а відповідач приймає ці платежі та не надав заперечень щодо продовження дії договору оренди, то, на думку позивача, договір слід поновити на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди у запропонованій ним редакції.
3. Господарський суд Черкаської області з урахуванням уточнень позивача щодо заявлених позовних вимог ухвалою від 16.02.2023 закрив провадження в частині вимоги про визнання поновленим договору оренди землі від 20.04.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006.
4. На розгляді суду залишилась лише позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 у редакції, запропонованій позивачем.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5. 20.04.2012 між Катеринопільською РДА та ФГ «Петраківське» підписаний договір оренди землі площею 73,3507 га - пасовища (далі - договір оренди землі від 20.04.2012). Ділянка знаходиться за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради.
6. Земельна ділянка, яка орендується, на сьогодні має кадастровий № 7122281000:02:002:0006, що підтверджується довідкою відділу Державного комітету із земельних ресурсів у Катеринопільському районі Черкаської області (далі - відділ Держкомзему) від 13.11.2012 та, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру, зареєстрована у Державному земельному кадастрі 26.02.2013, що не заперечується відповідачем та іншими учасниками справи.
7. У пункті 18 Договору сторони узгодили, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації. Підставою для розроблення технічної документації земельної ділянки є розпорядження голови Катеринопільської райдержадміністрації від 20.04.2012 № 127/01-02-01. Організація розроблення технічної документації земельної ділянки і витрати, пов'язані з цим, покладаються на орендаря. Орендарю виготовити технічну документацію.
8. Згідно з пунктом 20 Договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.
9. За умовами пункту 43 договору оренди землі від 20.04.2012 він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Ця умова договору є істотною, з приводу якої сторони досягли згоди.
10. Договір оренди землі від 20.04.2012 підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками, і земельну ділянку фактично передано ФГ «Петраківське» за актом приймання-передачі у цей же день.
11. З моменту підписання договору оренди землі від 20.04.2012 ФГ «Петраківське» сплачує орендну плату за користування ділянкою в установленому договором порядку та розмірі.
12. 13.11.2012 відділ Держкомзему надав висновок щодо виготовленої технічної документації на зазначену земельну ділянку та склав умови відведення земельних ділянок (в тому числі і спірної).
13. 19.12.2012 голова Катеринопільської РДА розпорядженням № 347 затвердив технічну документацію із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування ФГ «Петраківське» на умовах оренди земельними ділянками державної власності (резервного фонду) - сільськогосподарськими угіддями за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради.
14. 09.10.2013 ФГ «Петраківське» зареєструвало за собою речове право оренди земельної ділянки за договором оренди від 20.04.2012, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
15. На звороті договору оренди землі від 20.04.2012 місце про реквізити вчинення дії щодо реєстрації договору у відділі Держкомзему залишилося незаповненим.
16. З тексту на звороті слідує, що договір оренди землі від 20.04.2012 не був зареєстрований у відділі Держкомзему.
17. У пункті 8 договору оренди землі від 20.04.2012 вказано, що його укладено на 5 років.
18. В межах цього п'ятирічного строку сторонами не було здійснено державну реєстрацію договору і він на час вирішення спору вже сплив.
Стислий виклад судових рішень судів попередніх інстанцій
19. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 у справі № 925/632/19 позов задоволено повністю.
20. Рішення суду обґрунтоване тим, що за змістом договору оренди землі від 20.04.2012 строк дії договору становить 5 років. Цей строк є періодом у часі, на який договір укладено, і відраховується з наступного дня після підписання (укладення) договору - з 21.04.2012 до 21.04.2017, оскільки сторони спеціально не погодили, що цей строк повинен обчислюватися з дати державної реєстрації цього договору. Така реєстрація взагалі не відбулася, бо позивач згідно зі змінами у законодавстві зареєстрував своє право користування.
21. Позивач у передбачений чинним законодавством строк звернувся з листом до орендодавця, у якому повідомив про свій намір скористатися переважним правом поновлення дії договору на новий строк.
22. Оскільки позивач продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди землі від 20.04.2012, а відповідач протягом місяця після закінчення строку дії цього договору не направив позивачу в передбачений законом спосіб письмове заперечення проти поновлення договору, то в силу частини шостої статті 33 Закону України від 06.10.1998 № 161- XIV «Про оренду землі» (далі також - Закон № 161-XIV) договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
23. Північний апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції та постановою від 14.06.2022 у справі № 925/632/19 рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 залишив без змін.
24. Крім того, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні клопотання ФГ «Петраківське» про закриття апеляційного провадження; апеляційне провадження за заявою фізичної особи - підприємця Білоуса Євгенія Петровича про приєднання до апеляційних скарг закрив.
25. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 у справі № 925/632/19 стягнуто з Катеринопільської селищної ради на користь ФГ «Петраківське» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7 000,00 грн.
26. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 21.09.2022 у справі № 925/632/19 скасував рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019, постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022, справу направив на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.
27. Суд касаційної інстанції виходив із того, що відповідно до статей 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
28. Згідно із частиною п`ятою статті 126 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
29. ФГ «Петраківське» та Катеринопільська РДА в пункті 43 договору оренди землі від 20.04.2012 визначили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, при цьому орендар зобов`язаний зареєструвати цей договір в десятиденний термін з моменту його підписання сторонами.
30. Договір оренди землі від 20.04.2012 не був зареєстрований у встановленому порядку.
31. На останній сторінці договору оренди землі від 20.04.2012, на якій містяться реквізити та підписи сторін, залишилася незаповненою графа про державну реєстрацію цього договору. Цим обставинам суди попередніх інстанцій не надали оцінки.
32. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 зазначила про те, що договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його.
33. У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтею 18 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
34. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 та Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 12.01.2021 у справі № 920/352/19 зазначили, що строк дії договорів оренди розпочинається з моменту їх державної реєстрації.
35. З огляду на це Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вказав, що висновок судів попередніх інстанцій стосовно того, що строк дії договору оренди землі розпочався з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації договору оренди землі, не узгоджується з вимогами норм законодавства, чинного на момент укладення цього договору, а доводи прокурора в цій частині є обґрунтованими.
36. Ураховуючи викладене, суд касаційної інстанції виснував, що суди попередніх інстанцій належним чином не встановили моменту набрання чинності спірного договору оренди землі, а отже і початку строку його дії, з урахуванням вказаних норм законодавства та наведених висновків Верховного Суду.
37. До того ж Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що проведення 09.10.2013 державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 20.04.2012 не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Подібний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.
38. Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили, чи набуло ФГ «Петраківське» права оренди земельної ділянки за договором оренди землі, підписаним сторонами 20.04.2012, та дату набуття такого права.
39. Крім того, суд касаційної інстанції зазначив, що у межах розгляду цієї справи ефективним засобом захисту порушених прав орендаря є задоволення лише однієї позовної вимоги - про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012.
40. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 у справі № 925/632/19 у задоволенні позову відмовлено повністю.
41. Суд першої інстанції виходив із того, що за змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
42. Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що набрання чинності та відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення (підписання).
43. Згідно з пунктом 43 договору оренди землі від 20.04.2012 він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
44. З тексту на звороті договору оренди землі від 20.04.2012 слідує, що він не був зареєстрований у відділі Держкомзему.
45. Укладений сторонами правочин у формі договору оренди земельної ділянки, який не зареєстрований у встановленому законом порядку, не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов'язків стосовно його предмета.
46. Посилаючись на правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, суд першої інстанції зазначив, що подальше проведення 09.10.2013 відповідно до вимог чинного законодавства позивачем державної реєстрації власного речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами 20.04.2012, не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Це різні правові інститути, які мають окреме регулювання та порядок їх вчинення.
47. Оскільки договір оренди землі від 20.04.2012 не набрав чинності, у позивача не виникло право оренди земельної ділянки, немає норми чинного законодавства, яка б установлювала правомірність фактичного користування позивачем земельною ділянкою у ситуації, що виникла у спорі, - поновити такий договір на новий строк шляхом визнання додаткової угоди до договору оренди від 20.04.2012 укладеною неможливо за правилами Закону України «Про оренду землі», які поширюються виключно на договори, що укладені та набрали чинності з дотриманням правил та порядку, визначених законодавством.
48. Північний апеляційний господарський суд постановою від 28.11.2024 у справі № 925/632/19 рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 залишив без змін.
49. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції та зазначив, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не день підписання такого договору, а день вчинення реєстраційних дій. Оскільки день / момент укладення договору оренди земельної ділянки та день / момент набрання ним чинності збігаються, то днем / моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме дата його державної реєстрації, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
50. Суд апеляційної інстанції зазначив, що строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що набрання чинності та відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення (підписання).
51. Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що оскільки договір оренди землі від 20.04.2012 не був зареєстрований у відділі Держкомзему, його не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов'язків стосовно його предмета.
Стислий виклад вимог касаційної скарги
52. ФГ «Петраківське» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги
53. Підставами касаційного оскарження скаржник зазначив пункти 1, 2 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
54. Обґрунтовуючи пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник стверджує, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону України «Про оренду землі» та статтю 638 ЦК України без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:
- Касаційного цивільного суду у складі колегії суддів Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 390/964/21 та Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц (якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним за відсутності законодавчих застережень про інше);
- Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами).
55. Також скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно застосував висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України, оскільки справи № 696/1693/15-ц та № 925/632/19 відрізняються своїми фактичними обставинами.
56. Крім цього, на думку скаржника, існує необхідність відступити від висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України.
57. Скаржник звертає увагу, що в усіх процесуальних документах по суті справи сторони (в тому числі відповідачі) і прокурор визнавали, що договір оренди землі від 20.04.2012 у силу вимог пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» набрав чинності після державної реєстрації речового права оренди (09.10.2013), що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди позивача на земельну ділянку.
58. До того ж скаржник подав клопотання, в якому просив передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу (шляхом уточнення) від висновків щодо застосування норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України, викладених у пунктах 45 і 46 постанови Великої Палати Верховного суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.
Позиція інших учасників процесу
59. Від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він просить залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 у справі № 925/632/19 - без змін.
60. Відповідач вважає обґрунтованими висновки судів попередніх інстанцій та зазначає, що договір оренди землі від 20.04.2012 з юридичного точки зору чинності не набрав, незважаючи на його фактичне виконання сторонами, оскільки немає державної реєстрації договору, яка була обов'язковою на час його укладання.
61. До спірних правовідносин суди правильно застосували правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.
62. Від прокурора надійшла заява, в якій він просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення судів попередніх інстанцій - без змін.
63. Прокурор зазначає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, з яким погодився суд апеляційної інстанції, що, незважаючи на фактичне виконання сторонами умов договору оренди землі від 20.04.2012, він з юридичного точки зору не набув чинності, оскільки не здійснено його державну реєстрацію, яка була обов'язковою на час його укладення.
64. Крім того, прокурор не погоджується з доводами касаційної скарги з приводу недотримання ГУ Держгеокадастру у Черкаській області передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури направлення заперечень щодо поновлення спірного договору оренди та зазначає, що орендодавець скористався своїм правом та заперечив стосовно договору оренди землі від 20.04.2012 згідно із частиною шостою цієї статті, і таке заперечення заявлене саме протягом одного місяця після закінчення дії договору, що безпосередньо випливає зі змісту цієї норми.
Рух справи в суді касаційної інстанції
65. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 10.03.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ФГ «Петраківське» на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 у справі № 925/632/19.
66. Ухвалою від 16.04.2025 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу № 925/632/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, зокрема, на підставі частини четвертої статті 302 ГПК України.
67. Необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду мотивував так.
68. Під час касаційного розгляду справи № 696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, зазначивши, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
69. У наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що проведення після 01.01.2013 державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01.01.2013. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав.
70. Отже, Велика Палата Верховного Суду фактично констатувала, що орендар, уклавши договір оренди землі до 2013 року та не зареєструвавши його, не набуває права оренди на цю земельну ділянку і в тому разі, якщо він зареєстрував право оренди в порядку, передбаченому після 2013 року.
71. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду не погоджується з цим висновком виходячи з такого.
72. З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 товариство не могло зареєструвати договір оренди землі.
73. Таким чином, державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону України Про «оренду землі» у редакції від 01.01.2013) підлягає право оренди земельної ділянки, а не сам договір оренди.
74. Якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набуття ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство, такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації.
75. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
76. Тобто вказаним Законом передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01.01.2013. Таким чином, законодавець пов'язує правове регулювання державної реєстрації з моментом виникнення прав оренди земельної ділянки.
77. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар відповідне право зареєстрував, тобто його право оренди визнано та підтверджене державою.
78. Поза тим Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не містить підстав чи заборон для орендаря зареєструвати право оренди за незареєстрованим договором (з іншого боку, за наявності зареєстрованого договору орендар вочевидь не потребує повторної реєстрації права оренди разом із реєстрацією договору).
79. Отже, правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, призводить до того, що, на відміну від ситуації, яка існувала у цій сфері до 01.01.2013, орендар узагалі позбавлений можливості вчинити дії, від яких залежить чинність договору оренди землі (незалежно від його добросовісної поведінки), і змушений повторно врегульовувати орендні відносини. Водночас його зареєстроване і підтверджене державою право оренди ставиться під сумнів за відсутності законодавчих заборон чи перешкод для такої реєстрації.
80. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначає, що, за сталою та послідовною практикою Верховного Суду, у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
81. Аналогічні правові висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц.
82. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначає, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
83. Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 надав таке тлумачення пункту 6 статті 3 ЦК України: «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення».
84. Тобто в схожій правовій ситуації Велика Палата Верховного Суду в постанові від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 по суті застосувала доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
85. В основі доктрини venire contra factum proprium лежить принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
86. Отже, на переконання Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, орендар, який належним чином зареєстрував право оренди на земельну ділянку (після 2013 року) на підставі договору оренди (укладеного до 2013 року), користувався цією земельною ділянкою, сплачував за неї відповідну плату, мав правомірні очікування того, що право оренди на цю земельну ділянку все ж виникло.
87. Інший підхід створює правову невизначеність у контексті правовідносин, що виникають між сторонами такого договору: з одного боку, договір оренди виконується упродовж тривалого строку і сторони це не заперечують, а з іншого - право оренди відсутнє.
88. У зв`язку з викладеним, на думку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, є необхідність відступити від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, зазначивши, що проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами до 01.01.2013, хоч не може підмінити державну реєстрацію самого договору (оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), проте подальша реєстрації права оренди за цим договором та виконання сторонами такого незареєстрованого договору протягом тривалого періоду є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди у сторони такого договору на земельну ділянку.
89. Ухвалою від 04.06.2025 Велика Палата Верховного Суду прийняла справу № 925/632/19 до свого провадження та призначила її до розгляду, визнавши обґрунтованими мотиви її передачі, наведені в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2025.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Мотиви, з яких виходить Велика Палата Верховного Суду, та застосовані нею положення законодавства
Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції
90. Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).
91. З огляду на зазначений припис Велика Палата Верховного Суду переглядає в касаційному порядку постанову апеляційного суду та ухвалу суду першої інстанції в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Щодо державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та набрання таким договором чинності
92. Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України (тут і далі, якщо не зазначено інше, всі нормативні акти застосовуються в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
93. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
94. За правилами частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
95. Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина друга статті 631 ЦК України).
96. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).
97. Згідно із частиною першою статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
98. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частина друга статті 640 ЦК України).
99. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).
100. Згідно із частиною першою статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
101. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
102. Спеціальним законом, який регулює відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
103. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
104. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
105. За правилами частини першої статті 20 та статті 18 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
106. Отже, законодавство, що було чинним на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012, встановлювало вимоги щодо обов'язкової державної реєстрації договору оренди землі. Набрання договором чинності пов'язувалося саме з державною реєстрацією договору.
107. Існує стала правова позиція щодо моменту набрання чинності договором оренди землі, підписаним до 01.01.2013, яка неодноразово підтверджувалася Великою Палатою Верховного Суду.
108. Зокрема, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала:
‹…› реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.
Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України».
109. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила:
«41. У цивільній справі, що переглядається Великою Палатою Верховного Суду, суди попередніх інстанцій установили, що на підставі договору оренди землі від 16 вересня 2010 року позивач передала спірну земельну ділянку в оренду ДСП «Агрокомплекс» строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін.
42. Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації.
43. Такі умови договору відповідають статті 18 Закону № 161-XIV, чинній на час виникнення спірних правовідносин».
110. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 зробила висновок щодо застосування статей 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» та підтвердила висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, зазначивши:
«54. Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону № 161- XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).
55. У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
56. У пункті 39 договору оренди землі від 25 січня 2010 року сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.
57. Відповідно договір оренди землі, підписаний сторонами 25 січня 2010 року, набув чинності для сторін 05 травня 2010 року після його державної реєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов`язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку - в орендодавця та вносити плату за користування нею - в орендаря. ‹…›
182. На законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов`язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього».
111. Отже, практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності є усталеною. Саме з державною реєстрацією такого договору пов'язується набрання ним чинності.
112. З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Із цього моменту законодавством встановлено необхідність здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
113. Разом з тим державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки.
114. Проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
115. Отже, за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов`язки за договором.
Щодо правових наслідків фактичного виконання договору оренди землі, який не був зареєстрований до 01.01.2013
116. На обґрунтування касаційної скарги ФГ «Петраківське» зазначає, що не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами. Посилається на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 та від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 10.01.2024 у справі № 390/964/21.
117. Проте висновки, викладені у справах № 338/180/17, № 227/3760/19-ц та № 390/964/21, не є застосовними до справи № 925/632/19.
118. Так, предметом зустрічного позову у справі № 338/180/17 є, зокрема, визнання укладеним договору підряду та стягнення боргу за поставлені будівельні матеріали.
119. За обставинами зазначеної справи відповідач 30.11.2016 доставив позивачу дерев'яні бруси. Представник позивача відмовився від підписання акта виконаних робіт, не заявивши про їх можливі недоліки. Оскільки відповідач виконав обов'язки за договором, виготовив і поставив бруси, то просив стягнути з позивача на свою користь різницю у сумі 51 000 грн між перерахованими позивачем авансовими коштами та вартістю виготовлених і поставлених брусів.
120. Велика Палата Верховного Суду з огляду на приписи статей 638, 640, 642, 837, 843, 846 ЦК України зробила висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.
121. Зважаючи на встановлені обставини, а саме: погодження сторонами переліку та вартості робіт, часткове виконання узгоджених умов як з боку позивача (перерахування частини авансу), так і з боку відповідача (виготовлення та доставка частини брусів), Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що договір підряду сторони уклали.
122. У справі № 227/3760/19-ц позивачка звернулася до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення, мотивуючи позов тим, що її син-орендодавець (спадкоємицею якого вона є) цей договір не підписував, його умови не погоджував.
123. У вказаній справі Велика Палата Верховного Суду послалася на свій висновок, викладений у справі № 338/180/17, про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.
124. Під час розгляду справи № 227/3760/19-ц судами встановлено, що оспорюваний договір син позивачки не підписував та, відповідно, волевиявлення щодо правочину не було, істотних умов цього договору не погоджував; відповідач користується будівлею складу; відомості про виконання договору стороною позивача відсутні.
125. З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що немає підстав вважати договір оренди (майнового найму) нежитлового приміщення укладеним.
126. У справі № 390/964/21 предмет позову стосувався витребування земельної ділянки та скасування реєстрації іншого речового права. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду за наслідками розгляду справи не робив власного висновку щодо застосування норм права, а послався на висновки, зроблені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.10.2022 у справі № 911/1138/25 та від 05.06.2018 у справі № 338/180/17.
127. З наведеного слідує, що зазначені справи та справа № 925/632/19 не є подібними.
128. У справах № 338/180/17 та № 227/3760/19-ц момент набрання чинності за договорами не пов'язувався із їх державною реєстрацією.
129. Таким чином, момент укладення таких договорів визначається за правилами частини першої статті 638 та частини першої статті 640 ЦК України, якими передбачено як умови укладення договору досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, так і одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
130. Водночас за обставинами справи, що переглядається, умовою набуття чинності договором оренди землі від 20.04.2012 є державна реєстрація договору, що підпадає під регулювання частини третьої статті 640 ЦК України, статті 18 та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі».
131. Така умова визначена не тільки положеннями законодавства України, чинного на момент укладення договору оренди землі від 20.04.2012, а й погоджена сторонами у пункті 43 договору, за умовами якого він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. За умовами цього ж пункту обов'язок щодо здійснення державної реєстрації договору протягом десяти днів з дня його підписання покладений на позивача.
132. Державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, передбаченої договором або законом, і передує набранню договором чинності (див. пункт 182 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).
133. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі. Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIVу редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
134. За таких обставин, за загальним правилом, фактичне виконання сторонами договору, який підлягає державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору.
135. Отже, правові позиції, наведені скаржником, не є релевантними до спірних правовідносин у цій справі.
Щодо добросовісності та принципу заборони суперечливої поведінки
136. Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а отже, і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.
137. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
138. Добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальноприйнятих уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться.
139. Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
140. Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
141. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
142. Принцип добросовісності знаходиться в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
143. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
144. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06.12.2007).
145. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1 Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).
146. Велика Палата Верховного Суду як у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, так і в постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила про те, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
147. Як зазначалось, з 01.01.2013 було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась.
148. Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони.
Щодо розгляду справи по суті
149. ФГ «Петраківське» у травні 2019 року звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати укладеною між орендодавцем та орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 у викладеній ним редакції.
150. На обґрунтування позову ФГ «Петраківське» посилалося на те, що 20.04.2012 між позивачем та відповідачем було підписано договір оренди землі, у пункті 8 якого сторони визначили, що договір укладено на 5 років. Після закінчення договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Позивач вважав, що з 20.04.2012 у сторін виникли договірні права та обов'язки. У цей день орендар отримав від орендодавця земельну ділянку згідно з актом приймання-передачі та почав її використовувати в господарській діяльності, сплачувати орендну плату в розмірі та строки, встановлені договором.
151. Позивач на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» стверджував, що має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, вважав договір поновленим на наступні 5 років, тобто до 20.04.2022.
152. Відповідач проти позову заперечував. Зазначав, що згідно з положеннями договору оренди від 20.04.2012, який є спільним вольовим актом сторін, сторони узгодили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 73,3507 га пасовища без визначення кадастрового номера ділянки. Розроблення технічної документації на земельну ділянку покладено на орендаря. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, орендар зобов'язаний зареєструвати договір в десятиденний строк з моменту його підписання сторонами. Орендар міг приступити до використання земельної ділянки після укладення договору оренди землі від 20.04.2012 та його державної реєстрації.
153. На підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» поновлення договору оренди землі відбувається лише у разі належного виконання обов'язків за умовами договору, який вважається укладеним (набуває юридичної сили, тобто сторони набувають цивільні права та обов'язки) з моменту його державної реєстрації. Відповідач вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», поновлення договору не відбулося і земельна ділянка повинна бути повернута.
154. У касаційній скарзі ФГ «Петраківське» звертає увагу на те, що 09.10.2013 воно зареєструвало за собою речове право оренди земельної ділянки. Вважає, що моментом набрання чинності спірним договором оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за вказаним договором.
155. Спір у цій справі стосується, зокрема, питання, чи набув орендар права та обов'язки за договором оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований у встановленому порядку до 01.01.2013, натомість після цієї дати орендар здійснив державну реєстрацію речового права оренди.
156. Відповідно до частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
157. За змістом частини третьої статті 122 ЗК України районні державні адміністрації на їх території передають земельні ділянки із земель державної власності для сільськогосподарського використання.
158. Катеринопільською районною державною адміністрацією Черкаської області прийнято розпорядження від 20.04.2012 № 127/01-02-1 «Про передачу фермерському господарству «Петраківське» на умовах оренди земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради».
159. Відповідно до зазначеного розпорядження, зокрема, вирішено:
- передати ФГ «Петраківське» в користування земельну ділянку із земель державної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду площею 73,3507 га (масив поле № 1) для сінокосіння та випасання худоби на умовах оренди терміном на 5 років, за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради;
- укласти з ФГ «Петраківське» договір оренди землі;
- відділу Держкомзему у районі забезпечити державну реєстрацію договору оренди землі;
- ФГ «Петраківське» приступити до використання земельної ділянки після укладення договору оренди та його державної реєстрації.
160. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у цій постанові, законодавство, яке було чинним на момент виникнення спірних правовідносин, чітко визначало, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (статті 18 та 20 Закону України «Про оренду землі»).
161. Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація речового права є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки.
162. За загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов`язки за договором.
163. Судами під час розгляду справи встановлено, що договір оренди землі від 20.04.2012 у встановленому законом порядку не був зареєстрований, тобто не дотримано встановленої законом вимоги для набрання договором чинності.
164. У частині першій статті 627 ЦК Українидеталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексусторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
165. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.
166. Сторони договору оренди землі від 20.04.2012 у пункті 43 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. У цьому ж пункті зазначено, що орендар зобов'язаний зареєструвати цей договір у десятиденний термін з моменту його підписання сторонами.
167. З моментом державної реєстрації договору оренди землі від 20.04.2012 сторони також пов'язали і передачу земельної ділянки, зазначивши у пункті 20 договору про те, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
168. Отже, сторони погодили, що момент набрання чинності договору оренди землі від 20.04.2012 та передача земельної ділянки орендарю пов'язані з державною реєстрацією договору.
169. Обов'язок щодо вчинення державної реєстрації договору згідно з умовами договору оренди землі від 20.04.2012 покладений на орендаря. Цей обов'язок орендар прийняв на себе добровільно, проте державну реєстрацію договору орендарем здійснено не було. Отже, орендар допустив порушення умов договору оренди землі від 20.04.2012.
170. Слід також зазначити, що на момент укладення договору земельна ділянка не була сформована. Договір оренди землі від 20.04.2012 не містить відомості про кадастровий номер, що є істотною умовою договору оренди землі згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент підписання договору. За правилами частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди.
171. Таким чином, орендареві було відомо, що без виготовлення і погодження технічної документації на землю та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера неможливо буде здійснити державну реєстрацію договору.
172. ФГ «Петраківське» у касаційній скарзі також посилається на те, що воно не змогло зареєструвати договір, оскільки з технічних причин відмови Перехідної реєстраційної системи Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру в листопаді - грудні 2012 року реєстрація договорів оренди земель державної власності не проводилась.
173. Водночас відповідно до частини третьої статті 182 ЦК України відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Проте матеріали справи не містять підтвердження того, що позивач звертався до суду за захистом своїх прав у зв'язку з відмовою у державній реєстрації договору.
174. Усвідомлюючи утруднення чи неможливість проведення державної реєстрації договору оренди землі, з якою пов'язане набрання договором чинності, сторони мали право узгодити інший порядок набрання ним чинності. Однак матеріали справи не містять доказів на підтвердження реалізації орендарем такого права.
175. Крім того, слід зазначити, що предметом позову у цій справі є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 на наступні 5 років, тобто до 20.04.2022. Цей п'ятирічний строк сплив ще до початку нового розгляду справи судом першої інстанції та до моменту ухвалення рішень, які є об'єктом касаційного перегляду. При цьому позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, про наступну пролонгацію договору (на період після 20.04.2022) у межах цієї справи позивач не заявляв.
176. Таким чином, у справі, що розглядається, договір оренди землі від 20.04.2012 не набрав чинності та не створив юридичні наслідки для сторін. Зважаючи на це, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні підстави для поновлення договору на новий строк.
177. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову.
Щодо відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 696/1693/15-ц
178. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зробила такий висновок: «Разом з тим, проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.
Отже, оскільки ДСП «Агрокомплекс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі».
179. У цій справі Велика Палата Верховного Суду виснувала, що за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов'язані з державною реєстрацією договору.
180. Таким чином, Велика Палата Верхового Суду підтримала раніше зроблені висновки щодо правових наслідків державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності.
181. З огляду на це немає підстав для відступу від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
182. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
183. За змістом статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
184. Зважаючи на викладене в мотивувальній частині цієї постанови, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що касаційну скаргу ФГ «Петраківське» потрібно залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 - без змін.
Судові витрати
185. Відповідно до частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
186. Оскільки Велика Палата Верховного Суду залишає касаційну скаргу без задоволення, судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, покладається на скаржника.
Керуючись статтями 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду
ПОСТАНОВИЛА:
1. Касаційну скаргу Фермерського господарства «Петраківське» залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року у справі № 925/632/19 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя С. О. Погрібний Суддя-доповідач О. О. БанаськоСудді:О. В. Білоконь С. І. Кравченко О. Л. Булейко М. В. Мазур І. А. Воробйова Н. М. Мартинюк О. А. Губська Н. С. Стефанів А. А. Ємець Т. Г. Стрелець Л. Ю. Кишакевич І. В. Ткач В. В. Король О. С. ТкачукВідповідно до частини третьої статті 314 ГПК України постанову оформив суддя Ткач І. В.
