номер провадження справи 5/77/18
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23.10.2018 Справа № 908/1194/18
м.Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі: судді Проскурякова К.В., при секретарі судового засідання Осоцькому Д.І., розглянувши матеріали справи
За позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (69032, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1)
До відповідача - 1: Публічного акціонерного товариства “ФІДОБАНК” (01601, м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд. 10; адреса для листування: 04071, м. Київ, вул. Воздвиженська, буд. 58, код ЄДРПОУ 14351016)
До відповідача – 2: Товариства з обмеженою відповідальністю “ЕСО-АВТОТЕХНІКС” (02222, м. Київ, вул. Миколи Закревського, буд. 16, код ЄДРПОУ 30721457)
Третя особа - 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Запорізька міська рада (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)
Третя особа - 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 (01004, АДРЕСА_2)
про визнання договору купівлі-продажу від 17.11.2015 р. недійсним та скасування державної реєстрації права власності на 29/100 цілісного майнового комплексу
За участю представників сторін:
Позивач: ОСОБА_1, паспорт серії СА № 043854 від 04.11.1995 р., особисто;
Від позивача: ОСОБА_3, довіреність № 674 від 10.04.2018 р.;
від відповідача-1: ОСОБА_4, довіреність № 33 від 30.03.2018 р.;
Від відповідача-2: ОСОБА_5, довіреність № б/н від 02.09.2018 р.;
Від третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_6, довіреність № 01/03-20/01526 від 15.06.2018 р.;
Від третьої особи – 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: не з’явився;
ВСТАНОВИВ:
22.06.2018 р. до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до відповідачів: 1- Публічного акціонерного товариства “ФІДОБАНК”, 2 - Товариства з обмеженою відповідальністю “ЕСО-АВТОТЕХНІКС”, третя особа - 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Запорізька міська рада, третя особа - 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу від 17.11.2015 р. недійсним та скасування державної реєстрації права власності на 29/100 цілісного майнового комплексу.
Ухвалою суду від 11.07.2018 р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/1194/18 в порядку загального позовного провадження, присвоєно справі номер провадження – 5/77/18, підготовче засідання призначено на 27.07.2018 р. об 12 год. 00 хв. з повідомленням (викликом) сторін. Також, вказаною ухвалою суду залучено до участі у справі в якості третьої особи - 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Запорізьку міську раду, в якості третьої особи - 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2
Ухвалою суду від 27.07.2018 р. продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів до 09.10.2018 р., оголошено перерву у підготовчому засіданні до 11.09.2018 р., запропоновано сторонам надати суду відповідні письмові пояснення по суті спору. Ухвалою від 11.09.2018 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті, перше судове засідання з розгляду справи по суті призначити на 01.10.2018 р. з повідомленням (викликом) сторін. У судовому засіданні 01.10.2018 р. судом оголошено перерву до 23.10.2018 р.
В судовому засіданні 23.10.2018 р. судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 222 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи здійснювався із застосуванням технічних засобів фіксації судового процесу за допомогою ПАК “Оберіг”.
Представники позивача підтримали заявлені позовні вимоги, зазначивши, що 12.06.2017 р. між ПАТ “ФІДОБАНК” (далі – Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (далі – Орендар” укладено договір оренди №12-06 нежитлового приміщення від 12.06.2014 р., за яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення, а саме: цілісно-майновий комплекс, загальною площею 3 820,80 кв.м., розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, 57. Згідно Додаткової угоди №1 від 30.10.2015 р. сторони погодили п.2.1. договору викласти в наступній редакції: Об’єкт оренди передається Орендарю в користування на строк з 12.06.2014 р. по 30.11.2015 р. Однак, в порушення п. 2.3. договору без повідомлення Орендаря, 17.11.2015 р. Банк уклав договір купівлі-продажу нерухомого майна з ТОВ “ЕСО-АВТОТЕХНІКС” на підставі якого відчужив частину майна, яке перебувало в оренді у позивача та на земельній ділянці територіальної громади м. Запоріжжя, яка перебувала в оренді у позивача. Отже, укладенням даного договору порушені конституційні права позивача як Орендаря нерухомого майна, яке є предметом договору купівлі-продажу та права позивача як орендаря земельної ділянки, яка належить територіальній громаді м. Запоріжжя, і на якій розташоване нерухоме майно, яке є предметом договору купівлі-продажу. Вважає, що Банк не маючи жодних прав на земельну ділянку, яка знаходиться під нерухомими майном щодо купівлі-продажу якого вчинено правочин, незаконно відчужив земельну ділянку, яка перебувала у користуванні позивача і належить територіальній громаді м. Запоріжжя на користь ТОВ “ЕСО-АВТОТЕХНІКС”. З урахуванням викладеного, посилаючись на ст. 41 Конституції України, ст.ст. 228, 777 Цивільного кодексу України, ст.ст. 120, 124 Земельного кодексу України позивач просить суд позовні вимоги задовольнити, визнати недійсним договір купівлі-продажу від 17.11.2015 р. укладений між ПАТ “ФІДОБАНК” та ТОВ “ЕСО-АВТОТЕХНІКС”, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований в реєстрі під номером 2183; скасувати державну реєстрацію права власності на 29/100 цілісного майнового комплексу, яка складається з будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги під літерою “Г”, інв. №0006, загальною площею 437,80 кв.м., будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою та цифрою “Г штрих 1”, інв. №0006, загальною площею 558,80 кв.м., прибудови до будівлі мийки автомобілів під літерою та цифрою “Г штрих 2 тире 2”, інв. №0006, загальною площею 284,90 кв.м. та зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю “ЕСО-АВТОТЕХНІКС” на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 26226087 від 17.11.2015 р.
Представник відповідача – 1 проти задоволення позову заперечив з підстав, викладених у письмовому відзиві від 26.07.2018 р. на позовну заяву, пояснивши, що станом на день відкриття провадження у цій справі, договір оренди від 12.06.2014 р. №12-06, який укладений між ПАТ “ФІДОБАНК” та ФОП ОСОБА_1 повністю або в окремій частині не оскаржував ся сторонами договору. Отже, положення п. 2.5. договору на час його дії були взаємно узгодженими сторонами, тобто орендар відмовився від переважного права перед третіми особами на укладення договору оренди на новий строк та/або його придбання. Крім того, відповідно до акту прийому-передачі приміщення від 16.11.2015 р. орендар повернув ПАТ “ФІДОБАНК” частину об’єкта оренди, тобто предмет спірного договору купівлі-продажу. Таким чином, позивач розуміючи правові наслідки, на виконання умов п. 2.5. договору оренди вбачається добровільна та письмово засвідчена згода позивача на повернення частини об’єкта оренди. Також, зазначає, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.
Представник відповідача – 2 підтримав доводи, викладені у письмовому відзиві від 23.07.2018 р. на позовну заяву зазначивши, що у п. 2.5. договору оренди від 12.06.2014 р. №12-06 сторони погодили, що орендар відмовляється від переважного права перед третіми особами на укладання договору оренди на новий строк та/або його придбання. Отже, твердження позивача про порушення його прав, як орендаря, на предмет договору купівлі-продажу є безпідставними. Також, на виконання умов договору оренди, 16.11.2015 р. відповідно до акту прийому-передачі приміщення позивач передав об’єкт оренди орендодавцю, отже посилання позивача на порушення його прав з боку відповідачів є також безпідставними. З урахуванням викладеного, просить суд в задоволенні заявлених позовних вимог відмовити.
Представник третьої особи - 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача підтримав свою правову позицію, викладені у письмових поясненнях від 20.07.2018 р. на позовну заяву, пояснивши, що рішенням двадцять другої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради №37/326 від 01.06.2005 р. приватному підприємству ОСОБА_7 було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди землі по Південному шосе, 57 в м. Запоріжжі. На виконання зазначеного рішення, 30.11.2005 р. між Запорізькою міською радою та ПП ОСОБА_1С було укладено договір оренди землі №040526100778 на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:014:0077, загальною площею 1,7943 га, розташованої по Південному шосе, 57 в м. Запоріжжі, строком до 30.11.2015 р. На виконання вказаного договору 30.11.2005 р. ПП ОСОБА_1 було передано за актом прийому-передачі вказану земельну ділянку, на якій знаходились будівлі та споруди комплексу по обслуговуванню автомобілів орендаря. Крім того, до Запорізької міської ради з питань укладення/поновлення договору оренди землі, яка розташована по Південному шосе, 57 в м. Запоріжжі, а ні позивач, а ні відповідачі з відповідною заявою не зверталися. Договір оренди №040526100778 від 30.11.2005 р. фактично втратив свою юридичну силу та на новий строк не поновлювався. Однак, 09.08.2016 р. до Запорізької міської ради звернулися ФОП ОСОБА_1 з листом № С-9241-Д та ОСОБА_8 з листом № В-9246-В, як власника нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці по Південному шосе, 57 у м. Запоріжжі, про надання згоди на поділ земельної ділянки. На вказані звернення, від департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради було направлено відповідь від 15.08.2016 р. № С-1447, яким погоджено можливість поділу раніше вказаної земельної ділянки. З урахуванням викладеного, просить суд врахувати надані пояснення при розгляді справи по суті.
Представник третьої особи - 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів у судове засідання не з’явився. В матеріалах справи містяться письмові пояснення від 23.07.2018 р. за вих. №131/01-16, яких зазначено, що 17.11.2015 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, за реєстровим №2183 було посвідчено договір купівлі-продажу будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г інв. № 0006, загальною площею 437,80 кв.м, будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами літ. Г1 інв. № 0006. загальною площею 558,80 кв.м та прибудова до будівлі мийки автомобілів літ. Г2-2 інв. № 0006, загальною площею 284,90 кв.м, що складає 29/100 частин цілісно-майнового комплексу, загальною площею 3 820, 8 кв.м., що розташований за адресою: м. 3апоріжжя, вул. Південне шосе, будинок № 57, укладений в місті Києві між ПАТ «ФІДОБАНК» (в якостіПродавця) та ТОВ «ЕСО-АВТОТЕХНІКС» (в якості Покупця). Сторонами було надано всі необхідні документи для вчинення правочину. Договір посвідчено з дотриманням вимог чинного законодавства України. Також, приватний нотаріус просить розглянути справу в судовому засіданні без його участі та повідомити про рішення суду.
Наявні матеріали справи дозволяють розглянути справу по суті.
Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши представників позивача, відповідачів – 1, 2, третьої особи - 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, суд
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до рішення двадцять другої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради від 01.08.2005 р. №37/326 «Про передачу в оренду приватному підприємцю ОСОБА_1 земельної ділянки по Південному шосе, 57 для розташування комплексу будівель та споруд по обслуговуванню автомобілів» розглянувши технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди землі по Південному шосе, 57, керуючись ст. 120, 124, 141 (а) Земельного кодексу України, Запорізька міська рада вирішила: затвердити технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди землі по Південному шосе, 57 приватному підприємцю ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) (п. 1); встановити та затвердити приватному підприємцю ОСОБА_1 зовнішні межі та розмір земельної ділянки площею 1,7943 га по Південному шосе, 57 згідно з планом, що додається. (п. 4); передати в оренду строком на 10 років приватному підприємцю ОСОБА_1 земельну ділянку площею 1,7943 га (землі, які використовуються для транспорту та зв’язку, інші землі – площа 1,7932 га; землі промисловості – площа 0,0011 га) для розташування комплексу будівель та споруд по обслуговуванню автомобілів за рахунок земель Запорізької міської ради. (п. 5); зобов’язати приватного підприємця ОСОБА_1 після прийняття даного рішення у двомісячний термін укласти з Запорізькою міською радою договір оренди землі, подати його на державну реєстрацію та одержати в установленому законом порядку. (п.7.1.)
22.11.2005 р. між Запорізькою міською радою (далі – Орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (далі – Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого Орендодавець, відповідно до рішення двадцять другої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради від 01.06.2005 р. №37/326 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування комплексу будівель та споруд по обслуговуванню автомобілів, яка знаходиться: м.Запоріжжя, Південне шосе, 57.
Відповідно до п.п. 2, 3 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,7943 га. На земельній ділянці знаходяться об’єкти нерухомого майна: будівлі та споруди комплексу по обслуговуванню автомобілів орендаря, інші об’єкти інфраструктури відсутні.
У пунктах 4, 5 договору сторони визначили, що земельна ділянка передається в оренду разом з будівлями та спорудами комплексу по обслуговуванню автомобілів орендаря. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4 794 907,89 грн.
Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладається на десять років.
12.06.2014 р. між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» (далі – Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (далі – Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №12-06, відповідно до пункту 1.1. якого за цим договором Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення, а саме: цілісно-майновий комплекс, загальною площею 3 820,80 кв.м., розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, 57 (далі – Об’єкт оренди).
До складу Об’єкту оренди входять п’ять об’єктів нерухомості:
- адміністративна будівля під літерою та цифрою «А-3», інв. №0001, загальною площею 1 751,50 кв.м.;
- шиномонтажний комплекс під літерою та цифрою «В», інв. №0005, загальною площею 773,8 кв.м.;
- будівля діагностики та технічної швидкої допомоги під літерою та цифрою «Г», інв. №0006, загальною площею 447,8 кв.м.;
- будівля мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою та цифрою «Г-1», інв. №0006, загальною площею 560,30 кв.м.;
- прибудова до будівлі мийки автомобілів під літерою та цифрою «Г2-2», інв. № 0006, загальною площею 287,40 кв.м.
Згідно з п. 1.3. договору об’єкт оренди належить Орендодавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про придбання об’єктів нерухомого майна з прилюдних торгів, дата нотаріального посвідчення: 16.05.2012 р., номер у реєстрі нотаріальних дій: 1950, документ посвідчено: приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу ОСОБА_9 Право приватної власності Орендодавця на Об’єкт оренди зареєстроване ТОВ «ЗМБТІ», що підтверджується витягом №35020597 від 01.08.2012 р., виданим ТОВ «ЗМБТІ».
У відповідності до пунктів 2.1., 2.2., 2.3., 2.4. договору об’єкт оренди передається Орендарю в користування на строк з 12.06.2014 р. до 30.10.2015 р. (п. 2.1.) Перебіг строку оренди за цим договором починається з дати отримання Орендарем за актом приймання-передачі Об’єкту оренди в оренду та закінчується зі спливом строку, встановленого п. 2.1. цього договору. (п.2.2.) Про намір продати або іншим способом відчужити Об’єкт оренди Орендодавець повідомляє Орендаря не пізніше ніж за десять днів до запланованої дати укладення відповідного договору. (п. 2.3.) У разі відчуження Об’єкту оренди до закінчення строку дії цього договору, якщо сторони не домовились про інше, цей договір припиняється з моменту укладення відповідного договору про відчуження. (п.2.4.)
Відповідно до п. 2.5. договору, Орендар відмовляється від переважного права перед третіми особами на укладення договору оренди на новий строк та/або його придбання.
Пунктом 4.1. договору передбачено, що передача Об’єкта оренди в оренду здійснюється протягом одного робочого дня з дати укладення цього договору за актом приймання-передачі.
Згідно з п. 7.1. договору, не пізніше, ніж у день закінчення строку оренди, Орендар передає (повертає) Об’єкт оренди Орендодавцю.
У пункті 7.2. договору визначено, що передача (повернення) Орендодавцю Об’єкта оренди здійснюється Орендарем за актом приймання-передачі.
Дія цього договору припиняється у випадку закінчення строку, на який його було укладено. (п. 10.3.1)
На виконання умов договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014р. згідно з ОСОБА_10 приймання-передачі від 12.06.2014 р. ПАТ «ФІДОБАНК» (далі – Орендодавець) передав, а ФОП ОСОБА_1 (далі – Орендар) прийняв в строкове платне користування житлові приміщення, а саме: цілісно-майновий комплекс, загальною площею 3 820,80 кв.м., розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, 57.
30.10.2015 р. між ПАТ «ФІДОБАНК» та ФОП ОСОБА_1 укладено Додаткову угоду №1 до договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р., у якій сторони домовились внести зміни до розділу 2 договору «Строк оренди» та викласти п. 2.1. наступним чином: « 2.1. Об’єкт оренди передається Орендарю в користування на строк з 12.06.2014 р. по 30.11.2015 р. (згідно з ОСОБА_10 приймання-передачі).» Всі інші умови договору залишаються чинними, без змін та сторони підтверджують взяті на себе зобов’язання щодо їх виконання.
На виконання вказаного договору сторонами підписані ОСОБА_10 здачі-прийняття робіт за послуги оренди нежитлових приміщень за період з січня 2015 р. по серпень 2015 р., а також позивачем надано до позовної заяви картку рахунку: 6852, контрагент – ПАТ «ФІДОБАНК» за період з 01.01.2015 р. по 30.11.2017 р. в якості доказу здійснення позивачем орендних платежів. (а.с. 46 – 48, т. 1)
Відповідно до ОСОБА_10 прийому-передачі приміщення від 16.11.2015 р. ФОП ОСОБА_1 повернув, а ПАТ «ФІДОБАНК» прийняв частину об’єкта оренди, а саме: будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 447,8 кв.м.; будівля мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою та цифрою Г1, інв. №0006, загальною площею 560,30 кв.м. та побудова до будівлі мийки автомобілів під літерою та цифрою Г2-2, інв. № 0006, загальною площею 287,40 кв.м., що складає 29/100 частин цілісного майнового комплексу, загальною площею 3 820,8 кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, буд. 57, на умовах, що передбачені в договорі оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р. Об’єкт оренди вважається переданим з моменту підписання цього ОСОБА_10 прийому-передачі сторонами.
ОСОБА_10 прийому-передачі приміщення підписаний уповноваженим представником за довіреністю ПАТ «ФІДОБАНК» ОСОБА_11, особисто ОСОБА_1 та скріплений печатками з обох сторін.
17.11.2015 р. між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» (далі – Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕСО-АВТОТЕХНІКС» (далі – Покупець) укладено договір купівлі-продажу.
Відповідно пункту 1.1. договору Продавець зобов’язується передати у власність, а Покупець зобов’язується прийняти у власність будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 437,80 кв.м.; будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами літ. Г1, інв. №0006, загальною площею 558,80 кв.м. та прибудова до будівлі мийки автомобілів літ. Г2-2, інв. № 0006, загальною площею 284,90 кв.м., що складає 29/100 частин цілісно-майнового комплексу, загальною площею 3 820,8 кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, буд. 57. Цілісно-майновий комплекс, 29/100 частин якого відчужуються за цим договором, розташований на земельній ділянці площею 1,7942 га, кадастровий номер 2310100000:05:014:0077, право на частину якої, у зв’язку з укладанням цього договору, переходить до Покупця без зміни її цільового призначення. Реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: №778797923101.
Згідно з п.1.2. договору, цілісно-майновий комплекс, 29/100 частин якого відчужуються за цим договором, належить Продавцю на підставі свідоцтва, виданого ОСОБА_9, приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу 16.05.2012 р. за реєстровим №1950, зареєстрованого Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 01.08.2012 р. за реєстраційним №6300523, номер запису: 1156 в книзі: 4. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.11.2015 р. номер запису про право власності №12089070. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №47808499, виданий 17.11.2015 р. державним реєстратором прав на нерухоме майно ОСОБА_2, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу.
У пункті 2.1. договору визначено, що за погодженням сторін продаж нерухомого майна, а саме:
- будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги літ. Г, інв. №0006, загальною площею 437,80 кв.м., здійснюється за 755 263,00 грн., в т.р. ПДВ 125 877,17 грн.;
- будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами літ. Г1, інв. №0006, загальною площею 558,80 кв.м., здійснюється за 945 006,00 грн., в т.р. ПДВ 157 501,00 грн.;
- прибудова до будівлі мийки автомобілів літ. Г2-2, інв. № 0006, загальною площею 284,90 кв.м., здійснюється за 484 731,00 грн., в т.р. ПДВ 80 788,50 грн.
Загалом цей продаж нерухомого майна сторони здійснюється за 2 185 000,00 грн., в т.р. ПДВ 364 166,67 грн., які Покупець зобов’язаний перерахувати на розрахунковий рахунок Продавця №3619005010 в ПАТ «ФІДОБАНК», МФО 300175, код ЄДРПОУ 14351016, до укладення цього договору.
ОСОБА_10 договір купівлі-продажу посвідчено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстровано за №2183.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо суб’єкта за номером запису про право власності: 12091736 від 17.11.2015 р. міститься наступна інформація: державний реєстратор – приватний нотаріус ОСОБА_2, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу №2183 від 17.11.2015 р., видавник: ОСОБА_2, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 26226087 від 17.11.2015 р.; форма власності: приватна; розмір частки: 29/100; власник: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕСО-АВТОТЕХНІКС», код ЄДРПОУ 30721457; додаткові відомості: 29/100 частин цілісно-майнового комплексу складаються: з будівлі діагностики та технічної швидкої допомоги під літерою «Г», інв. №0006, загальною площею 437,80 кв.м., будівлі мийки автомобілів з очисними спорудами під літерою «Г1», інв. №0006, загальною площею 558,80 кв.м., прибудови до будівлі мийки автомобілів під літерою «Г2-2», інв. № 0006, загальною площею 284,90 кв.м. (а.с. 23-29, т. 1)
Оцінюючи наведені вище обставини справи суд виходить з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
У частині 1 статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Статтею 27 ЦК України визначено, що правочин, що обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов'язки, є нікчемним.
Статтею 207 ГК України визначено, що Господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Відповідно до статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
В пункті п. 2.3. договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р. передбачено, що про намір продати або іншим способом відчужити Об’єкт оренди Орендодавець повідомляє Орендаря не пізніше ніж за десять днів до запланованої дати укладення відповідного договору.
Відповідно до п. 2.5. договору, Орендар відмовляється від переважного права перед третіми особами на укладення договору оренди на новий строк та/або його придбання.
Позивач в цій частині вказує, що обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це, на його думку, відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79" від 21 лютого 1986 р. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна. Вважає, що таким чином, в результаті порушення конституційних прав позивача гарантованих у ч. 7 ст. 41 Конституції України було вчинено правочин, яким порушено його права. Враховуючи той факт, що договором були порушені також і його права як орендаря земельної ділянки, треба зазначити, що даний правочин є таким що порушує публічний порядок.
Проте, суд зазначає, що у попередньому судовому засіданні був досліджений оригінал Додаткової угоди №2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р., який надавався для огляду відповідачем – 1, та який укладений ним з позивачем. Однак до матеріалів справи належним чином засвідченої копії вказаної угоди сторонами не надано. Судом було встановлено, що вказана угода підписана зі сторони позивача без будь-яких заперечень та наполяганні на своєму переважному праві придбання орендованого майна.
У судовому засіданні 23.10.2018 р. суд звернув увагу позивача на недобросовісне користування ним своїми правами та обов’язками в судовому процесі, оскільки ФОП ОСОБА_1 вказана Додаткова угода № 2 разом з позовною заявою не надавалась, хоча ФОП ОСОБА_1 був стороною вказаної додаткової угоди і вона є частиною договору оренди від 12.06.2014р. та має безпосереднє відношення до предмету доказування у цій справі. При цьому до позовної заяви ним були додані Додаткова угода №1 до договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р. та ОСОБА_10 прийому-передачі приміщення від 16.11.2015 р., відповідно до якого ФОП ОСОБА_1 повернув, а ПАТ «ФІДОБАНК» прийняв частину об’єкта оренди.
Отже, враховуючи, що відповідно до п. 2.1. договору оренди в редакції Додаткової угоди №1 від 30.10.2015 р. об’єкт оренди передано позивачу на строк з 12.06.2014 р. по 30.11.2015 р., відповідно до ОСОБА_10 прийому-передачі приміщення від 16.11.2015 р. позивач повернув ПАТ «ФІДОБАНК» 29/100 частину орендованого майна та 17.11.2015 р. між ПАТ «ФІДОБАНК» та ТОВ «ЕСО-АВТОТЕХНІКС» укладено договір купівлі-продажу, суд приходить до висновку, що фактично договір оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р. припинив свою дію з моменту повернення ФОП ОСОБА_1 орендованого майна ПАТ «ФІДОБАНК», а отже ПАТ «ФІДОБАНК» при укладенні з ТОВ «ЕСО-АВТОТЕХНІКС» договору купівлі-продажу частини повернутого позивачем орендованого майна, жодним чином не порушено прав ФОП ОСОБА_1 ні як орендаря нерухомого майна, ні як орендаря земельної ділянки.
Отже, доводи позивача щодо обов’язку ПАТ «ФІДОБАНК» відповідно до п.2.3. договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р. повідомити про намір продати або іншим способом відчужити об’єкт та порушення переважного права позивача на укладення договору оренди на новий строк та/або його придбання є необґрунтованими, оскільки ПАТ «ФІДОБАНК» уклав з ТОВ «ЕСО-АВТОТЕХНІКС» договір купівлі-продажу - 17.11.2015 р., тобто вже після припинення за згодою обох сторін договору оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р., а отже у ПАТ «ФІДОБАНК» на момент укладення договору купівлі-продажу не було жодних обов’язків перед ФОП ОСОБА_1 за договором оренди.
Своїм переважним правом на придбання об’єкту найму у власність ФОП ОСОБА_1 на дату повернення орендованого майна власнику не скористався і доказів того, що він заявляв власнику про таке належне йому переважне право позивач суду не надав.
Також , в обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України, якою передбачено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Згідно з ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Пунктами "а", "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований.
Тобто, визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачено механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Згідно ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
При цьому при застосуванні положень ст. 120 Земельного кодексу України у поєднанні з нормою ст. 125 Земельного кодексу України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право користування на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
За загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 Земельного кодексу України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником (користувачем) земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
Також, відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Згідно з п. 7 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Пунктом 2.12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011 р. № 6 визначено, що відповідно до частини другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на житловий будинок (будівлю, споруду), що знаходяться на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача.
З огляду на наведене, якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку, в тому числі з додержанням вимог згаданих Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень" і статті 125 ЗК України, яка пов'язує виникнення права на земельну ділянку з моментом державної реєстрації відповідного права".
Відповідно до п. 1 ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 626 ЦК України двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Отже, правова природа двостороннього договору передбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну, припинення або встановлення прав та обов'язків сторін цього договору.
Відповідно до ст. 598 ЦК України, зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Враховуючи, що позивач виявив своє бажання повернути частину орендованих ним приміщень, то він втратив своє право користування вказаним вище майном з моменту його повернення за актом прийому-передачі орендодавцю, отже ,відповідно до положень статті 120 Земельного кодексу України, права та обов’язки орендаря ФОП ОСОБА_1, передбачені договором оренди нежитлового приміщення №12-06 від 12.06.2014 р. також припинилися.
Крім того, суд зазначає, що власником земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: вул. Південне шосе, 57, м. Запоріжжя, кадастровий номер: 2310100000:05:014:0077 залишається Запорізька міська рада і спірний договір не пов'язаний з переходом права на частину земельної ділянки, оскільки вона залишається власністю Запорізької міської ради, та з огляду на положення п. 1 ст. 120 ЗК України, згідно з якими до ТОВ "ЕСО-АВТОТЕХНІКС" право користування земельною ділянкою, на якій розміщені придбані об’єкти нерухомості, перейшло на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача - ОП ОСОБА_1
Відповідно до п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Заявник - власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
Приписами п.п.2 ч. 1 ст. 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” зазначено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема - право користування (сервітут); право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Згідно ч. 1 ст. 5 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Відповідно до ч. 2, 4, 5 ст. 18 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду з одночасним набуттям речових прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, подається одна заява про державну реєстрацію прав на такі об’єкти. При цьому одна заява подається лише у разі, якщо речові права на житловий будинок, будівлю, споруду та земельну ділянку, на якій вони розташовані, реєструються за однією особою.
Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 126 Земельного кодексу України).
Суд зазначає, що частини 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України передбачають виняток із загального правила, передбаченого ст. 125 Земельного кодексу України про виникнення права власності або користування з моменту "державної реєстрації права".
Тобто, в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст. 202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") можуть бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.
Таким чином, з моменту придбання ТОВ “ЕСО-АВТОТЕХНІКС” приміщень за договором купівлі-продажу від 17.11.2015 р. до нового власника перейшло право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.
За таких обставин, проведення припинення державної реєстрації договору оренди землі є необов’язковою, враховуючи той факт, що відбулась заміна сторони у зобов’язанні.
В той же час, ТОВ “ЕСО-АВТОТЕХНІКС”, як новий власник придбаного ним об’єкту нерухомості, незважаючи на вже здійснений до нього перехід права користування спірною земельною ділянкою, з огляду на вищевикладені положення чинного на теперішній час законодавства, не позбавлений права укласти (переоформити) відповідний договір оренди землі у судовому порядку.
Укладення договору оренди земельної ділянки необхідне для подальшого запобігання спорам, які можуть виникнути між землекористувачем та власником спірної земельної ділянки щодо її використання та виконання зобов’язань щодо сплати орендної плати.
Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до стаття 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Статтею 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Позивач, з огляду на вимоги ч. 2 ст. 4 ГПК України, не надав належних та допустимих доказів та належного обґрунтування того, яким саме чином спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна від 17.11.2015р., який укладено після фактичного розірвання 16.11.2015р. договору оренди цього майна та повернення його орендодавцю, порушує права та законні майнові інтереси позивача, оскільки він не є стороною спірного договору купівлі-продажу, а про своє переважне право на придбання орендованого майна під час розірвання договору оренди не заявив, а лише майже через 3 роки після цього звернувся до суду з цим позовом.
Доводи позивача судом до уваги не приймаються в силу викладеного.
Отже, позивач не довів належними засобами доказування обставини, викладені у позовній заяві, а також наявність підстав для висновку щодо недійсності спірного правочину, а тому суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмову у позові.
Відповідно до статті 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 76-79, 86, 129, 233, 236 – 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
ВИРІШИВ:
В задоволенні заявлених позовних вимог відмовити.
Повне рішення складено 02.11.2018 р.
Суддя К.В. Проскуряков
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
