Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 08 квітня 2020 року
у справі № 915/1096/18
Господарська юрисдикція
Щодо розмежування допоміжного та нежилого приміщення у багатоквартирному будинку
Фабула справи: ОСББ "Дев`ятий квартал" звернулося з позовом до територіальної громади міста про визнання недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно житловий будинок у частині права власності на нежитлові приміщення.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що зареєстровані за відповідачем на праві власності приміщення розташовані на першому поверсі житлових будинків та призначені для забезпечення побутових потреб мешканців будинку, а отже мають статус допоміжних, тому не можуть бути самостійними об`єктами права комунальної власності. У силу ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та ст. 382 ЦК України спірні приміщення набуті на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення. Реєстрація права комунальної власності на спірні приміщення порушує право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.
Рішенням господарського суду позов задоволений.
Постановою апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позовних вимог ОСББ "Дев`ятий квартал" відмовлено.
Мотивація касаційної скарги: ОСББ "Дев`ятий квартал" зазначає, що апеляційний суд неправильно застосував положення ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"та ст. 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Так, статус спірних приміщень як допоміжних підтверджений документацією на гуртожитки 1986 року, відповідно до якої в будинках не передбачалось будь-яких окремих нежитлових приміщень, а також актом приймання-передачі будинків до комунальної власності, відповідно до якого відповідачу не передавалися будь-які окремі нежитлові приміщення у складі гуртожитків №52 та №56.
Правова позиція Верховного Суду: відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.
Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".
Допоміжні приміщення, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Аналогічні приписи містить ч. 2 ст. 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3 ст. 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Висновки: нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц).
При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Верховний Суд звертається до власних правових позицій у постановах від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Ключові слова: акт приймання-передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність, комунальна власність територіальної громади, свідоцтво на право комунальної власності на нерухоме майно
