Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 29 вересня 2020 року
у справі № 757/13243/17[1]
Цивільна юрисдикція
Щодо наслідків порушення іпотекодержателем порядку реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві
Аналогічна правова позиція висловлена
Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду в постановах
від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц
від 20 листопада 2019 року у справі № 345/2217/17
Фабула справи: ОСОБА_1 звернувся з позовом до ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» (далі - ТОВ «ФК «Ратіо інвест») (нова назва - ТОВ «Юридична компанія «Юнівест») та ТОВ «Каунт-про» про визнання договорів недійсними та витребування майна.
Позов мотивує тим, що право власності на належне позивачеві нерухоме майно перейшло до ТОВ «Каунт-про» на підставі договорів купівлі- продажу, укладених між ТОВ «ФК «Ратіо інвест» і ТОВ «Каунт-про», відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Вказане майно є предметом договору іпотеки, укладеного між позивачем та ПАТ «Банк Форум», для забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_2 перед ПАТ «Банк Форум» за кредитним договором. Право вимоги за вказаними кредитним договором та договором іпотеки було відступлено ПАТ «Банк Форум» до ТОВ «ФК «Ратіо інвест».
Позивач зазначив, що ТОВ «ФК «Ратіо інвест» не мало права здійснювати продаж майна ТОВ «Каунт-про», зокрема, оскільки: 1) ТОВ «ФК «Ратіо інвест», як іпотекодержатель не могло від свого імені укладати договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», адже в договорі іпотеки немає відповідного застереження, а посилання в договорі іпотеки на ст. 38 Закону України «Про іпотеку» не містить усіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та не свідчить про наявність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки; 2) позивач не отримував повідомлення від ТОВ «ФК «Ратіо інвест» про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі; 3) у житловому будинку на момент продажу майна були зареєстровані малолітні діти, але дозволу органу опіки та піклування на відчуження вказаного будинку відповідачі не отримували.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1.
Мотивація касаційної скарги: ОСОБА_1 зазначає, що попередні судові інстанції не врахували, що позивач не отримував повідомлення ТОВ «ФК «Ратіо інвест» про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі, і це є підставою для недійсності оспорюваних договорів купівлі-продажу.
Правова позиція Верховного Суду: сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»).
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2 ст. 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.
Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Висновки: у разі дотримання іпотекодержателем вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання невиконання вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
Ключові слова: способи звернення стягнення на предмет іпотеки, захист прав іпотекодержателя, процедура звернення стягнення на предмет іпотеки, порушення забезпеченого зобов’язання, процедура повідомлення іпотекодавця, порушення кредитного зобов'язання, порядок позасудового стягнення на предмет іпотеки, підстави недійсності правочинів
