Єдиний державний реєстр судових рішень
ОКРЕМА ДУМКА
судді М. В. Мазура до постанови
Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року
справа № 925/632/19
провадження № 12-26гс25
Вступ
1. Ця справа виникла на межі двох систем державної реєстрації оренди землі. До 01 січня 2013 року закон пов`язував набрання чинності договором оренди землі з державною реєстрацією самого договору. Проте з названої дати реєстрацію договорів було скасовано, а державній реєстрації стало підлягати право оренди.
2. За обставинами цієї справи договір оренди землі був підписаний 20 квітня 2012 року, земельна ділянка того ж дня передана ФГ «Петраківське» за актом приймання-передачі, а орендар почав користуватися нею та сплачувати орендну плату. Державну реєстрацію договору до кінця 2012 року здійснити не вдалося. Після зміни законодавства, 09 жовтня 2013 року, на підставі цього самого договору у Державному реєстрі речових прав було зареєстровано право оренди ФГ «Петраківське».
3. Тому ключове питання цієї справи, на мою думку, полягає не в тому, чи є державна реєстрація договору та державна реєстрація права оренди однією й тією самою процедурою. Очевидно, що це не так. Питання полягає в іншому: чи може відсутність процедури, яку законодавець з 01 січня 2013 року скасував, назавжди позбавити правового значення відносини, які сторони фактично виконували і щодо яких держава згодом зареєструвала речове право оренди.
4. На моє переконання, відповідь на це питання має бути негативною. Саме тому я не погодився з постановою Великої Палати, яка фактично виходить із того, що договір від 20 квітня 2012 року так і не набрав чинності та не створив юридичних наслідків для сторін.
5. Водночас я не вважаю правильним і підхід, за якого в позові необхідно було відмовити лише тому, що п`ятирічний період, на який позивач просив поновити договір, сплив під час багаторічного судового розгляду. Тривалість судового провадження не повинна перетворювати первісно доступний за законом спосіб захисту на підставу для відмови в захисті.
Обставини справи та суть висновків Великої Палати
6. 20 квітня 2012 року Катеринопільська районна державна адміністрація та ФГ «Петраківське» підписали договір оренди земельної ділянки площею 73,3507 га строком на п`ять років. У пункті 43 договору сторони передбачили, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, а обов`язок зареєструвати договір у десятиденний строк поклали на орендаря. За пунктом 20 договору передача ділянки мала відбутися після державної реєстрації.
7. Незважаючи на ці умови, орендодавець передав земельну ділянку орендарю за актом приймання-передачі вже 20 квітня 2012 року. Відтоді ФГ «Петраківське» користувалося ділянкою та сплачувало орендну плату, яку орендодавець приймав.
8. Договір одночасно передбачав подальше виготовлення технічної документації на земельну ділянку. Відділ Держкомзему надав висновок щодо цієї документації 13 листопада 2012 року, а голова Катеринопільської РДА затвердив її лише 19 грудня 2012 року. Із довідки Відділу Держземагентства від 23 вересня 2013 року № 1640, на яку посилалися учасники справи, вбачається, що в листопаді-грудні 2012 року реєстрація договорів оренди земель державної власності не проводилася з технічних причин, пов`язаних із переходом до нової реєстраційної системи. Земельну ділянку зареєстровано в Державному земельному кадастрі 26 лютого 2013 року.
9. З 01 січня 2013 року законодавець відмовився від державної реєстрації договорів оренди землі та запровадив державну реєстрацію речового права оренди. 09 жовтня 2013 року право оренди ФГ «Петраківське» на спірну земельну ділянку було зареєстроване саме на підставі договору від 20 квітня 2012 року.
10. У 2017 році ФГ «Петраківське» звернулося до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір. У 2019 році воно звернулося до суду. Під час першого розгляду позов був задоволений, однак у 2022 році Касаційний господарський суд скасував ці рішення та направив справу на новий розгляд, звернувши увагу на питання державної реєстрації договору.
11. За результатами нового розгляду суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в позові, виходячи з того, що договір 2012 року не був зареєстрований, а тому чинності не набрав і поновленню не підлягає. Саме з цієї причини суди фактично не вирішували по суті всі спірні питання щодо виконання позивачем передумов поновлення договору за статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
12. Велика Палата погодилася з таким підходом. Вона підтвердила свій попередній висновок про те, що реєстрація речового права після 01 січня 2013 року не підміняє державну реєстрацію договору, яка вимагалася до цієї дати, а фактичне виконання незареєстрованого договору саме по собі не замінює державної реєстрації.
13. Водночас у пункті 148 постанови Велика Палата сформулювала важливе застереження: якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив усі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін у законодавстві, суд має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони. Проте саме до ФГ «Петраківське» Велика Палата цей підхід не застосувала.
Мотиви окремої думки
14. Я погоджуюся з більшістю в одному вихідному пункті: законодавство, чинне на момент підписання договору у квітні 2012 року, справді передбачало державну реєстрацію договору оренди землі як умову набрання ним чинності. Тому було б надмірним робити загальний висновок, що будь-який договір оренди землі, підписаний до 01 січня 2013 року без державної реєстрації, породжував повний комплекс орендних прав уже з моменту підписання.
15. Однак цим аналіз не може закінчуватися. Законодавча реформа з 01 січня 2013 року не просто змінила назву реєстраційної дії. Вона ліквідувала саму процедуру державної реєстрації договорів оренди землі й замінила її державною реєстрацією права оренди. Після цієї дати орендар об`єктивно вже не міг виконати стару вимогу в тому вигляді, в якому вона існувала у 2012 році.
16. Закон при цьому не встановив, що підписані до 01 січня 2013 року, але не зареєстровані до цієї дати договори назавжди втрачають здатність бути правовою підставою орендних відносин. Так само закон не забороняв після 01 січня 2013 року зареєструвати право оренди на підставі такого договору. Саме це й було зроблено у цій справі 09 жовтня 2013 року.
17. Тому реєстрацію права оренди у 2013 році не слід розглядати як юридично байдужу подію. За Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» така реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права. Якщо право було зареєстроване на підставі конкретного договору, а запис про нього у встановленому порядку не був скасований, суд не може просто ігнорувати цю обставину, стверджуючи водночас, що відповідного права ніколи не виникало.
18. Для такого висновку немає потреби ототожнювати державну реєстрацію договору до 2013 року з державною реєстрацією права після цієї дати. Це різні процедури, і я не ставлю між ними знак рівності. Вирішальним є те, що законодавець послідовно замінив одну реєстраційну модель іншою, а орендар після цієї заміни здійснив саме ту реєстраційну дію, яку вимагало чинне на той час законодавство.
19. Так само я не вважаю необхідним виходити з того, що саме фактичне виконання автоматично «зцілює» будь-який дефект державної реєстрації. У цій справі значення має сукупність обставин: підписаний сторонами договір; фактична передача землі; тривале виконання договору обома сторонами; об`єктивна зміна реєстраційної системи; і, зрештою, державна реєстрація права оренди на підставі цього договору.
20. За такої сукупності обставин висновок про те, що орендне правовідношення юридично ніколи не виникло, створює значно більшу правову невизначеність, ніж ту, яку покликана усувати державна реєстрація. Виходить, що у державному реєстрі протягом років існувало офіційно зареєстроване речове право, сторони виконували договір, орендодавець приймав орендну плату, але згодом суд визнає, що правової підстави для всього цього не існувало.
21. Особливо непереконливим є покладення більшості негативних наслідків нездійснення реєстрації договору саме на орендаря. Так, пункт 43 договору покладав на нього обов`язок зареєструвати договір у десятиденний строк. Проте той самий договір передбачав розроблення технічної документації після його підписання, а на момент підписання земельна ділянка ще не була сформована та не мала кадастрового номера. За таких умов, на моє переконання, виконати обов`язок з реєстрації протягом десяти днів об`єктивно було неможливо і це не могли не розуміти обидві сторони договору.
22. Більше того, технічну документацію було затверджено самим органом публічної влади лише 19 грудня 2012 року, коли до зміни реєстраційної системи залишалося менш як два тижні. Матеріали справи також містять відомості про те, що в листопаді-грудні 2012 року реєстрація договорів оренди державних земель не здійснювалася з технічних причин. Розпорядження Катеринопільської РДА від 20 квітня 2012 року, своєю чергою, передбачало обов`язок відділу Держкомзему забезпечити державну реєстрацію договору. Отже, ситуація не може бути зведена до простого невиконання орендарем узятого на себе обов`язку.
23. Не переконує мене й аргумент про те, що орендар мав оскаржити до суду відмову або ухилення від державної реєстрації. Із наведених у постанові обставин не вбачається існування індивідуального рішення про відмову в реєстрації, яке ФГ «Петраківське» могло б оскаржити. Натомість ішлося про технічне припинення роботи перехідної системи напередодні законодавчого скасування самої процедури реєстрації договорів.
24. У рішенні у справі «Рисовський проти України» (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04, § 70-71, 20 жовтня 2011 року) Європейський суд з прав людини наголосив на принципі належного урядування: органи влади повинні діяти своєчасно, належно та послідовно, а ризик помилок органу державної влади має нести держава, а не особа, яка добросовісно покладалася на дії держави. Цей підхід є особливо доречним у ситуації, коли сама держава змінила реєстраційну модель у момент, коли оформлення земельної ділянки ще тривало.
25. Так само має значення принцип заборони суперечливої поведінки. Орендодавець, яким у цій справі був орган державної влади, підписав договір, фактично передав земельну ділянку всупереч умові про її передачу після реєстрації, приймав орендну плату; держава згодом зареєструвала право оренди на підставі цього договору. За таких обставин посилання через багато років як представника держави, так і суду на відсутність старої реєстраційної дії як на доказ того, що правовідносини ніколи не виникли, потребує особливо переконливого обґрунтування.
26. Фактично сама Велика Палата це частково визнала, сформулювавши у пункті 148 постанови виняток із категоричного підходу, викладеного у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц. Якщо суд допускає, що за певних перехідних обставин добросовісність і правомірні очікування можуть вимагати захисту сторони незареєстрованого договору, попередня теза про абсолютну відсутність будь-яких правових наслідків уже не може застосовуватися механічно.
27. Проте, сформулювавши цей правильний виняток, Велика Палата фактично звела його нанівець у цій конкретній справі, обставини якої достатньо недвозначно указували на добросовісну поведінку орендаря, який очевидно мав правомірні очікування з огляду на відповідну поведінку другої сторони договору.
28. Видається, що зроблений Великою Палатою через 14 років після укладання між фермерським господарством і органом державної влади договору оренди землі, який багато років фактично виконувався і на підставі якого державою було офіційно зареєстровано право оренди, висновок про те, що цей він «не набрав чинності та не створив юридичні наслідки для сторін» не повною мірою узгоджується із цими принципами - такий висновок не є ані своєчасним, ані передбачуваним, ані послідовним (у контексті попередньої поведінки держави).
29. Зокрема, указуючи, що на момент укладення договору земельна ділянка не була сформована і договір оренди землі від 20.04.2012 не містив відомості про кадастровий номер, що було істотною умовою договору оренди землі згідно із тогочасним законодавством, а «орендареві було відомо, що без виготовлення і погодження технічної документації на землю та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера неможливо буде здійснити державну реєстрацію договору», Велика Палата не зазначила, що районній державній адміністрації про це теж було відомо. Відсутність кадастрового номера в договорі не була результатом того, що сторони залишили об`єкт договору невизначеним чи не досягли згоди щодо нього; сам договір передбачав після його підписання виготовлення технічної документації на землю, при цьому земельна ділянка одразу була передана фермерському господарству у користування, підготовлена пізніше документація була погоджена, ділянка сформована і право на неї зареєстроване. Причому такі дії сторін не були наслідком певних зловмисних дій чи зловживань, а маюють достатньо очевидне пояснення: за відсутності у районної адміністрації коштів на розробку технічної документації на землю з метою подальшого оформлення обидві сторони були зацікавлені перекласти цей обов`язок на орендаря (у результаті держава уникнула витрат на оформлення земельної ділянки і одразу почала отримувати орендну плату, а фермерське господарство без зволікань отримало у користування земельну ділянку).
30. Саме тому висновок у справі № 696/1693/15-ц, на мою думку, підлягав конкретизації. Він може залишатися правильним для ситуацій, у яких орендар без поважних причин не здійснив обов`язкової реєстрації та надалі не виникло інших юридично значущих обставин. Але він не повинен автоматично поширюватися на перехідні випадки, коли стару процедуру було скасовано, право за новою системою зареєстровано, а сторони тривалий час фактично виконували договір.
31. Такий підхід не означає ретроспективного ототожнення двох реєстраційних систем і не нівелює значення державної реєстрації. Навпаки, він надає юридичне значення тій реєстраційній дії, яку держава сама встановила як належну після 01 січня 2013 року, та забезпечує послідовність правопорядку під час переходу від однієї моделі до іншої.
32. Водночас для обґрунтування незгоди з постановою недостатньо лише заперечити проти твердження, що цей договір не породив юридичних наслідків - окремого вирішення потребує питання про початок (і відповідно про закінчення) п`ятирічного строку договору.
33. Я не вважаю правильним ані механічно поширювати на ці правовідносини правило, за яким незареєстрований до 01 січня 2013 року договір взагалі не міг породити жодних правових наслідків, ані формулювати протилежне загальне правило, відповідно до якого будь-який такий договір ставав чинним лише внаслідок його фактичного виконання.
34. Вирішальне значення у межах цієї конкретної справи має саме сукупність її унікальних обставин. Варто повторити, що орендодавцем у спірному договорі була Катеринопільська районна державна адміністрація, яка як уповноважений на той час орган виконавчої влади розпоряджалася відповідною земельною ділянкою державної власності. Вона прийняла рішення про передачу землі в оренду, підписала договір, фактично передала ділянку орендарю в день його підписання, хоча договором передбачалася її передача після державної реєстрації, та надалі приймала орендну плату. Саме укладений сторонами договір передбачав виготовлення орендарем після його підписання технічної документації, без якої здійснення державної реєстрації було неможливим; цю документацію орендодавець затвердив лише 19 грудня 2012 року. Водночас у розпорядженні про передачу землі відділу Держкомзему було доручено забезпечити державну реєстрацію договору. Після зміни законодавства, коли реєстрація самого договору стала неможливою, на його підставі в новій реєстраційній системі було зареєстровано право оренди.
35. Саме тому держава, яка, будучи безпосереднім учасником цих правовідносин в особі районної державної адміністрації, своєю послідовною поведінкою визнавала існування орендних відносин від 20 квітня 2012 року та отримувала передбачене договором зустрічне надання, не може згодом посилатися на відсутність державної реєстрації договору як на підставу для повного заперечення тих правових наслідків, які сторони фактично реалізовували. Цей висновок ґрунтується саме на сукупності обставин цієї справи і не означає, що кожен договір оренди землі, підписаний до 01 січня 2013 року та не зареєстрований за правилами, чинними на той час, слід вважати таким, що набрав чинності з моменту його підписання.
36. Але навіть якщо не погодитися з цим висновком, а спиратися на більш формальний підхід, то і в такому разі не можна було ігнорувати, що 09 жовтня 2013 року держава зареєструвала право оренди ФГ «Петраківське» саме на підставі спірного договору. Отже, принаймні з цього моменту теза про повну відсутність будь-яких правових наслідків цього договору є особливо непереконливою. Власне Касаційний господарський суд, передаючи цю справу до Великої Палати, пропонував пов`язати набрання таким договором чинності саме з моментом реєстрації відповідного права.
37. З огляду на наведене я не можу погодитися з висновком Великої Палати, що вимога ФГ «Петраківське» про поновлення договору є безпідставною вже тому, що договір від 20 квітня 2012 року нібито ніколи не набрав чинності. Питання про застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» мало вирішуватися виходячи з реального змісту правовідносин сторін, їх поведінки протягом усього періоду виконання договору та правового значення державної реєстрації права оренди, а не шляхом заперечення самого існування цих правовідносин.
38. Ця справа певною мірою схожа на справу «Стреч проти Сполученого Королівства» («Stretch v. the United Kingdom», заява № 44277/98, рішення від 24.06.2003), розглянуту Європейським судом з прав людини 23 роки тому, на яку, до речі, досить часто посилаються українські суди.
39. За обставинами наведеної справи заявник орендував землю у місцевої влади у 1969 році на 22-річний термін. Договір оренди вимагав від заявника звести кілька будівель за власний кошт і містив пункт, який надавав йому право продовжити оренду ще на 21 рік. У 1990 році заявник належним чином повідомив про свій намір скористатися цим правом, і відбулися переговори щодо умов. Однак, в останній момент йому було відмовлено в продовженні договору, оскільки місцевий орган влади, погодивши таку умову у первісному договорі оренди, перевищив свої повноваження (діяв ultra vires).
40. Попри це Європейський суд встановив порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав і основоположних свобод. Як зазначив Суд, заявник погодився на договір оренди на тій підставі, що він зможе продовжити його термін, і жодна зі сторін не бачила будь-яких юридичних перешкод для цієї умови на час укладання договору. Тож заявник мав щонайменше правомірне очікування реалізувати право на поновлення договору, і для цілей статті 1 Першого протоколу це очікування можна було розглядати як пов`язане з майновими правами, наданими йому за договором оренди. При цьому дії органу місцевої влади можна було розцінювати як такі, що перешкодили реалізації правомірного очікування заявника, а отже становили втручання в його майнові права. Розглядаючи питання про те, чи було дотримано справедливого балансу, ЄСПЛ зауважив, що орган місцевої влади отримував погоджену орендну плату, і не йшлося про те, що реалізація права на поновлення суперечила б суспільним інтересам, завдала б шкоди інтересам третіх осіб або перешкодила б виконанню будь-якої іншої передбаченої законом функції. Крім того, саме по собі включення органом місцевої влади такої умови до договору оренди не було ані неприйнятним, ані неналежним. Оскільки сам орган місцевої влади вважав, що має повноваження надати право на поновлення, заявник та його юридичні радники мали достатні підстави виходити з того самого. Заявник не просто розраховував на майбутню віддачу від своїх інвестицій: можливість поновлення договору мала для нього істотне значення з огляду на взяті ним на себе зобов`язання щодо будівництва та обмежений строк оренди, протягом якого без такого поновлення він міг би не окупити понесені витрати.
41. Окрім того, я не поділяю думки моїх колег, які вважають, що сам по собі сплив під час судового розгляду п`ятирічного строку, на який позивач просив поновити договір, усуває потребу в судовому захисті. Позивач звернувся до суду у 2019 році, тобто в межах періоду, щодо якого стверджував про існування поновлених орендних відносин. Те, що цей період сплив до завершення багаторічного судового провадження, є обставиною, яка від позивача не залежала.
42. Інший підхід означав би, що можливість отримати судовий захист залежить не від наявності права та своєчасності звернення до суду, а від того, чи встигне суд остаточно вирішити спір до закінчення строку спірного правовідношення. Такий результат важко узгодити з принципами правової визначеності та доступу до правосуддя.
43. Судове рішення щодо існування або відсутності орендних відносин у минулому не є суто декларативним. Воно може мати значення для правомірності користування земельною ділянкою у відповідний період, розрахунків між сторонами, оцінки наступних заяв про поновлення договору та інших майнових наслідків. Тому сплив строку не позбавляє спір практичного юридичного значення.
44. Я послідовно виходжу з того, що критерій «ефективності» способу захисту не може бути самостійною підставою для відмови в позові, якщо особа обрала спосіб захисту, прямо передбачений законом і придатний для встановлення та відновлення спірного права. Те, що судове рішення не врегулює автоматично всі подальші відносини сторін, не робить такий спосіб захисту неналежним.
Суддя Микола МАЗУР
