Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 15 травня 2024 року
у справі № 642/464/21
Цивільна юрисдикція
Щодо наслідків відсутності укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя
Фабула справи: ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ТОВ «Аналітик Фінанс», треті особи: державний реєстратор, ОСОБА_2, приватний нотаріус, про визнання незаконною та скасування державної реєстрації, визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу.
Рішенням суду першої інстанції, яке залишено без змін постановою апеляційного суду, позов задоволено.
Мотивація касаційної скарги: ТОВ «Аналітик Фінанс» вказує, що позивач обрав неналежний спосіб захисту щодо скасування записів про проведену державну реєстрацію прав. Суд застосував норми матеріального права у нечинній редакції, а саме ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку».
Правова позиція Верховного Суду: згідно із ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.
Ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Відповідно до п. 5.3 договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності щодо предмета іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Тобто, сторони в договорі іпотеки обумовили та конкретизували лише один варіант передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки із двох можливих, викладених в ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: на підставі домовленості сторін. Положень про можливість іпотекодержателя обрати інший спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений у ст. 37 Закону України «Про іпотеку», в договорі не зазначено.
Висновки: враховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя (домовленості сторін), тобто ненадання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов'язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивач, не можна вважати законними.
Ключові слова: обрання ефективного способу захисту, захист майнових прав, забезпечення зобов’язання, умови припинення іпотеки.
