Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 27 листопада 2024 року
у справі № 204/8017/17
Цивільна юрисдикція
Щодо кваліфікації нотаріально посвідченого правочину купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, за участю третіх осіб: приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Зайченко І. А., приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Рички К. Ю., Органу опіки та піклування Виконавчого комітету Чечелівської районної у місті Дніпрі ради, в якому з урахуванням уточнених вимог просила:
- визнати недійсним з моменту вчинення нотаріально посвідчений правочин - договір купівлі-продажу квартири, укладений від її імені з ОСОБА_2;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на спірну квартиру за ОСОБА_2;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну квартиру за ОСОБА_3;
- витребувати від ОСОБА_3 на свою користь спірну квартиру;
- позбавити ОСОБА_5, яка діє у своїх інтересах та як законний представник неповнолітньої дитини ОСОБА_6 та малолітньої дитини ОСОБА_7 права користування зазначеною квартирою шляхом їх виселення з цієї квартири, що є підставою для зняття їх з реєстрації місця проживання.
Позов мотивувала тим, що є власником квартири, в якій вона зареєстрована з народження. Наразі вона проживає разом з чоловіком за іншою адресою, проте щонеділі навідувала цю квартиру. Зазначила, що у грудні 2017 року довідалася, що до її квартири вселилися невідомі люди. За цим фактом вона звернулася до правоохоронних органів із заявою про вчинення кримінального правопорушення. Зауважила, що після допиту осіб, які вселилися до її квартири, вона дізналася, що 29 листопада 2017 року невідома їй ОСОБА_3 купила її квартиру в невідомого їй ОСОБА_2, який набув право власності на цю квартиру за укладеним нібито з нею (позивачкою) договором від 05 вересня 2017 року. Проте особисто вона не підписувала та не укладала жодних договорів щодо продажу спірної квартири. Як слідує з матеріалів кримінального провадження, до договору купівлі-продажу спірної квартири від 05 вересня 2017 року додано підроблений паспорт на ім`я ОСОБА_1. Дійшла висновку, що спірне нерухоме майно вибуло з її володіння поза її волею унаслідок вчинення невідомими особами шахрайських дій.
Місцевий суд, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, позов частково задовольнив, скасував рішення про державну реєстрацію, витребував спірну квартиру з володіння кінцевої набувачки та виселив з квартири осіб, що там мешкали, без надання їм іншого житлового приміщення. У решті позову відмовив.
ОЦІНКА СУДУ
Основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об'єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Відсутність підпису (чи його підроблення) сторони правочину, щодо якого передбачена обов'язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення свідчить про неукладеність такого правочину. Тобто йдеться не про дефект волевиявлення сторони, а про його цілковиту відсутність.
Таким чином, неукладеність договору у зв`язку з недотриманням встановленої для нього законом обов'язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину будь-якого волевиявлення на його укладення, тобто якщо особа фактично не є учасником договірних правовідносин, про що, зокрема, може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).
Відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним в силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів (щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину) або ж їх відновлювати.
Правовий наслідок, передбачений частиною першою статті 220 ЦК України, недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору у виді нікчемності такого правочину застосовується лише щодо правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 ЦК України, зокрема щодо його форми, що включає в себе його підписання сторонами.
Факт нотаріального посвідчення такого правочину не свідчить про дотримання сторонами письмової форми правочину, невід'ємним реквізитом якої є підписи сторін, та не змінює правового наслідку неузгодження сторонами правочину його істотних умов у виді його неукладеності.
ВИСНОВКИ: за своєю правовою природою нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, у разі невстановлення факту зловживання з боку власника своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений з огляду на відсутність підтвердження волевиявлення його сторони на укладення відповідного правочину.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: правочини з вадами волі, недійсність правочинів, вимоги до підписання договору, підроблення договору
