Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 24 липня 2024 року
у справі № 752/25197/20
Цивільна юрисдикція
Щодо розмежування договору оренди та договору найму житла
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Будинку відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами (далі - БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС) ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Будинку відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами про усунення перешкод у користуванні майном..
Рішенням суду першої інстанції у задоволенні позову відмовлено.
Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС про усунення перешкод у користуванні майном з підстав, викладених у постанові.
ОЦІНКА СУДУ
Відповідно до статті 793 ЦК України глави 58 ЦК України (найм (оренда)) (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п'ять років.
Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них (стаття 379 ЦК України).
Правове регулювання найму (оренди) житла визначене у главі 59 ЦК України, статтею 810 якої передбачено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (стаття 811 ЦК України).
У цій справі апеляційний суд зробив висновок, що Договір користування приміщенням за своїм змістом та правовою природою є договором оренди окремої будівлі, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 ЦК України (найм (оренда)).
Проте апеляційний суд не врахував, що відповідно до Договору БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС надає у користування ОСОБА_1 будинок, приміщення ІІІ класу, з відповідним майном, а ОСОБА_1 зобов`язався своєчасно здійснювати плату за користування та комунальні послуги. Будинки на території БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС призначені для тимчасового перебування та проживання в них. Установлені судами обставини та тлумачення змісту вказаного договору.
ВИСНОВКИ: з урахуванням специфіки предмета та особливості відносин, які виникають при укладанні договору найму житла, законодавець урегулював їх окремо в главі 59 ЦК України як окремий вид договору. Норми глави 58 ЦК України, якими регулюється договір оренди, не є загальними для договору найму житла й можуть бути застосовані тільки в порядку аналогії закону (стаття 8 ЦК України). Розмежування договору оренди та договору найму житла відбувається лише за рахунок особливостей їх предметів.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: правова природа договору оренди, правова природа договору найму житла, відносини найму
