Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 15 жовтня 2025 року
у справі № 382/1370/21
Цивільна юрисдикція
Щодо припинення договору найму на підставі встановлення спільної часткової власності на річ, яка є предметом найму
Фабула справи: ТОВ «Манад» звернулося з позовом до ПАТ «НАСК «Оранта», ОСОБА_1 про переведення прав покупця на нежитлову будівлю (адмінбудинок).
ОСОБА_1 подав зустрічну позовну заяву до ТОВ «Манад», третя особа без самостійних вимог - ПАТ «НАСК «Оранта», про усунення перешкод в користуванні приміщенням шляхом виселення та стягнення збитків.
Рішенням суду першої інстанції: в задоволенні позову ТОВ «Манад» відмовлено; у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції в частині вирішення позову ТОВ «Манад» залишено без змін; зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено частково; зобов`язано ТОВ «Манад» усунути перешкоди у користуванні належним ОСОБА_1 на праві власності приміщення, площею 139,5 кв. м; виселено ТОВ «Манад» з приміщень, зазначених на плані-схемі площею 139,5 кв; стягнено з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 в рахунок відшкодування збитків 52 023,93 грн; стягнено з ТОВ «Манад» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 35 000,00 грн та витрати по сплаті судового збору в сумі 4 560,00 грн; в іншій частині позовних вимог зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.
Мотивація касаційної скарги: ТОВ «Манад» вважає, що суд апеляційної інстанції зробив помилковий висновок, що ТОВ «Манад» втратив переважне право купівлі Об'єкта нерухомого майна з підстав непогодження усної пропозиції НАСК «Оранта» про купівлю Об'єкта нерухомого майна.
Правова позиція Верховного Суду: в приватному праві існують численні ситуації, за яких те чи інше суб`єктивне право належить двом або більше суб'єктами. При цьому в різних сферах приватного права законодавець конструює відповідні правові режими і з урахуванням сутності прав, «збудовані» відповідні конструкції. Зокрема: в сфері речового права - спільна власність (глава 26 ЦК України, глава 8 СК); в сфері зобов'язального права - зобов`язання із множинністю осіб (ст.ст. 540 - 544 ЦК України); в сфері інтелектуальної власності - спільність прав (ст.428 ЦК України).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.
Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦК України).
Спільна часткова власність є специфічною конструкцією, оскільки, існує: (а) множинність суб`єктів. Для права власності характерна наявність одного суб'єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок - один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб`єктів (наприклад, один будинок - два співвласники); (б) єдність об`єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна.
Зобов`язання із множинністю осіб може існувати на стороні наймодавця. Це відбувається перш за все при укладенні договору найму. Проте це не виключає, що і після укладення договору при настанні відповідних юридичних фактів відбуватиметься «поява» співнаймодавців (зокрема, спадкування).
Якщо предмет найму був у «одноособовій» власності наймодавця на момент укладення договору найму, то правовим наслідком «відчуження» наймодавцем права на частку в праві спільної часткової власності на предмет найму іншій особі є «поява» конструкції спільності. Тобто, внаслідок «створення» частки в праві спільної часткової власності на предмет найму та її відчуження відбувається «поява» активної множинності осіб на стороні наймодавця і такі особи мають статус співнаймодавців.
Внаслідок того, що частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле, то «створення» частки в праві спільної часткової власності на предмет найму та її відчуження не свідчить про відчуження речі.
Висновки: учасники цивільного обороту за допомогою універсального регулятора приватних відносин можуть на рівні договору найму встановити таку підставу припинення як встановлення спільної часткової власності на предмет найму, так і порядок дій сторін в цьому разі. Якщо учасники не реалізували принцип свободи договору та не врегулювали свої відносини для такого випадку, то підстави припинення договору найму відсутні.
Ключові слова: умови припинення договору, переважне право орендаря, захист прав наймодавця
