Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 02 червня 2025 року
у справі № 192/553/21
Цивільна юрисдикція
Щодо способу захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду)
Фабула справи: ТОВ «Ауріс-Авто» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, селищної ради про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено.
Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано. Позовні вимоги залишено без задоволення.
Мотивація касаційної скарги: ТОВ «Ауріс-Авто» вважає, що фактично в оскаржуваній постанові суд апеляційної інстанції проігнорував переважне право орендаря земельної ділянки на її придбання у разі продажу орендодавцем, а також вже сформовану практику Верховного Суду.
Правова позиція Верховного Суду: переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (ч. 2 ст. 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.
Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов'язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.
З урахуванням наведеного, Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду зауважує, що у ч. 2 ст. 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (ч. 1 ст. 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (ст. 362 ЦК України).
Висновки: для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу.
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов'язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.
Якщо переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
Ключові слова: орендні правовідносини, прогалини правового регулювання, права на земельну ділянку
