Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 12 травня 2025 року
у справі № 910/13019/22
Господарська юрисдикція
Щодо об’єктів, що передаються в іпотеку, за договором, предметом якого є багатофункціональний комплекс, який будується
Фабула справи: ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" звернулися з позовом до ОСОБА_1, ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" про визнання недійсним 1) договору купівлі-продажу майнових прав (укладеного між ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп"); 2) угоди про зарахування зустрічних вимог (укладеної між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"); 3) рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири; 4) актів прийому-передачі майнових прав (підписаних між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 ).
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову. Суд апеляційної інстанції це рішення скасував та ухвалив нове, яким позов задовольнив частково (визнав недійсними договір купівлі-продажу майнових прав, угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог, акти прийому-передачі майнових прав).
Мотивація касаційної скарги: ОСОБА_1 зазначає, що договір іпотеки не містить чіткого переліку нерухомого майна (квартир, нежитлових приміщень, паркомісць, тощо), які передаються в іпотеку за цим договором; не можливо чітко встановити, які саме об'єкти нерухомого майна передані в іпотеку за договором іпотеки, а які - ні; суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки цій обставині та не дослідив це питання.
Правова позиція Верховного Суду: відповідно до ст. 1 Закону "Про іпотеку" об'єкт незавершеного будівництва - об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
Відповідно до абз. 2 ст. 5 Закону "Про іпотеку" у редакції станом на день укладення оспорюваного договору предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
Передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них (ч. 1 ст. 16 Закону "Про іпотеку" в редакції станом на дату укладення договору іпотеки).
З умов договору іпотеки вбачається, що в іпотеку були передані належні іпотекодавцю майнові права на весь об'єкт будівництва, що споруджується на підставі договору на будівництво житлового будинку.
За визначенням, наведеним у ст. 2 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", об`єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.
Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об`єкт будівництва, всі об`єкти інвестування, які є складовими частинами об`єкта будівництва, та земельна ділянка, на якій розташований об'єкт будівництва (якщо така земельна ділянка є власністю забудовника). Предметом іпотеки додатково можуть бути інше нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості, які належать забудовникові на праві власності (спеціальному майновому праві). Іпотечний договір укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується відповідно до закону.
Висновки: визначаючи предметом іпотеки багатофункціональний комплекс як об`єкт будівництва, іпотекою також були забезпечені всі об'єкти інвестування (майнові права на об'єкти нерухомості).
З огляду на це, помилковими є твердження скаржника про те, що договір іпотеки не містить чіткого переліку нерухомого майна (квартир, нежитлових приміщень, паркомісць, тощо), які були передані в іпотеку за цим договором.
Ключові слова: способи забезпечення зобов’язання, ефективність способу захисту, відновлення порушених прав, добросовісність набувача, витребування майна
