Правова позиція
Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 27 вересня 2022 року
у справі № 856/1/22-а
Адміністративна юрисдикція
Щодо неналежного визначення викупної ціни при прийнятті рішення про викуп земельної ділянки для суспільних потреб
ФАБУЛА СПРАВИ
Чернівецька міськрада звернулася до суду з позовом ОСОБА_1, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міськради, Міського комунального підприємства «Спецкомбінат», ОСОБА_2 , у якому просила:
- примусово відчужити у комунальну власність Чернівецької міської територіальної громади в особі Чернівецької міськради, з мотивів суспільної необхідності для розширення Центрального кладовища, об`єкти нерухомого майна - земельні ділянки, які належать на праві приватної власності ОСОБА_1 та знаходяться на території Чернівецької міської територіальної громади, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення.
- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити земельні ділянки.
Апеляційний адміністративний суд постановою відмовив у задоволенні позовних вимог.
ОЦІНКА СУДУ
Визначальною підставою для примусового відчуження земельної ділянки, що знаходиться в приватній власності з мотивів суспільної необхідності є неотримання згоди власника земельної ділянки з її викупом для суспільних потреб, а також обов`язкове дотримання процедури щодо прийняття рішення, повідомлення власника про викуп земельної ділянки для суспільних потреб, забезпечення права на участь у переговорах щодо умов викупу, узгодження умов договору купівлі-продажу, істотною умовою якого є викупна ціна, яка передує виникненню підстав для примусового відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності.
Згідно із положеннями статті 19 Закону України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земельних ділянок» та пункту 6 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2002 №1531 (далі - Методика № 1531) експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- урахування витрат на земельні поліпшення.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.
Відповідно до пункту 7 Методики № 1531, методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника. Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
ВИСНОВКИ: визначена позивачем викупна ціна не може бути використана для прийняття рішення про викуп земельної ділянки для суспільних потреб, оскільки звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки щодо примусового викупу якої виник спір, складений без ретельного аналізу даних про об'єкт оцінки, фізичних характеристик, правового стану, особливостей місця розташування та використання.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: процедура відчуження земель, припинення земельних прав, умови відчуження земель
