Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 15 липня 2026 року
у справі № 727/1431/25[1]
Цивільна юрисдикція
Щодо способу захисту прав співвласника багатоквартирного будинку на прибудинкову територію за відсутності державної реєстрації речового права на земельну ділянку
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Чернівецької міської ради, Виконавчого комітету Чернівецької міської ради, третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Товариство з обмеженою відповідальністю «Буковина-Інвест-Буд», про визнання протиправними і скасування рішень міської ради.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постановою Чернівецького апеляційного суду рішення Шевченківського районного суду залишено без змін.
ОЦІНКА СУДУ
Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що оскаржуваними рішеннями Чернівецька міська рада незаконно змінила межі та цільове призначення спірної земельної ділянки, включивши частину прибудинкової території будинку до земель, переданих ТОВ «Буковина-Інвест-Буд» в оренду, та без згоди співвласників будинку незаконно об`єднала, а потім передала в оренду частину прибудинкової території вказаного вище будинку, чим порушила його право та права інших власників квартир у цьому будинку на користування земельною ділянкою, отримання й оформлення прибудинкової території.
Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Тобто прибудинкова територія в розумінні зазначеної статті не є саме земельною ділянкою, а є частиною території у межах земельної ділянки, на якій розташовані належні до багатоквартирного будинку будівлі і споруди.
Згідно зі статтею 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об`єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Згідно з матеріалами справи земельна ділянка, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Реалізація співвласниками свого права користування прибудинковою територією не залежить від наявності у них землевпорядної документації та оформленого у встановленому законом порядку права власності чи права користування та не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території.
Виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об'єктом правочину, пов'язаного із переходом права власності на квартиру або нежитлове приміщення.
Оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 ЗК України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.
При цьому реєстрація права власності, хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама собою не є способом набуття права власності.
Враховуючи вищевикладене, помилковими є висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що позивач не довів свого права власності чи права користування на земельну ділянку, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку, оскільки не вжив заходів щодо отримання у власність або постійне користування в тому числі прибудинкової території згідно зі статтею 42 ЗК України.
Невжиття таких заходів не позбавляє позивача права на земельну ділянку та прибудинкову територію будинку.
ВИСНОВКИ: сама собою відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності або право користування на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.
Отже, позивач як співвласник майна багатоквартирного будинку може звертатися з позовом про усунення перешкод щодо вільного користування прибудинковою територією будинку, в якому він проживає.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: спільне майно співвласників, правовий режим прибудинкової території, захист земельних прав
