Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 13 вересня 2019 року
у справі № 910/10643/18
Господарська юрисдикція
Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки у зв’язку з порушенням зобов'язання про строк забудови
Фабула справи: ТОВ "Сучасні будівельні технології" звернулося до суду з позовною заявою до міської ради, Департаменту земельних ресурсів міської державної адміністрації, в якій просило визнати незаконним та скасувати рішення міської ради "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між міською радою та ТОВ "Сучасні будівельні технології"”.
Позивач зазначав, що рішення міської ради, яким в односторонньому порядку розірвано договір оренди земельної ділянки, прийняте безпідставно, оскільки в ньому не наведені обставини, з якими закон чи договір пов'язує можливість розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
Судом першої інстанції у задоволенні позовних вимог ТОВ "Сучасні будівельні технології" відмовлено. Постановою апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції скасовано. Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено.
Мотивація касаційної скарги: міська рада вказує, що чинне законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформлюється прийняттям рішення у встановленому порядку. Скаржник наголошує, що орендар до початку будівельних робіт повинен був отримати дозвіл на ведення земляних робіт, проте ні погодженої документації, ні дозволу на ведення земляних робіт не отримав, що свідчить про грубе порушення пам`яткоохоронного та містобудівного законодавства.
Правова позиція Верховного Суду: за загальним правилом, встановленим ч. ч. 1, 4 ст.і 188 ГК України та ст. 651 ЦК України, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку. Ч. ч. 3, 4 ст. 31 та ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", встановлені аналогічні положення про те, що зміна та розірвання договорів оренди землі допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку. Зміна та розірвання договорів оренди землі саме в односторонньому порядку допускаються лише, якщо це прямо передбачено відповідним законом або договором.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанції, п. 7.3 Договору оренди сторони вільно та на власний розсуд визначили чіткий перелік підстав розірвання спірного договору оренди в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, а саме: договір може бути розірваний у разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати та невиконанням орендарем інших умов договору.
Рішення про розірвання договору оренди земельної ділянки прийнято міською радою у зв`язку з тим, що позивачем не виконано умов п. п. 3.1, 4.1, 4.5, 6.2, 7.3 Договору оренди.
Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позивачем доведено, що оскаржуване рішення про розірвання договору оренди прийняте відповідачем за відсутності передбачених умовами Договору підстав для його розірвання в односторонньому порядку та доведено факт порушення спірним рішенням прав та законних інтересів позивача.
Суд апеляційної інстанції встановив, що позивач не міг розпочати будівельні роботи за відсутності містобудівної документації. Крім того, судом апеляційної інстанції встановлено прийняття Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА протиправних рішень, які були скасовані в адміністративних судах, і які до моменту їх скасування, перешкоджали будівництву.
Ч. ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України встановлено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Висновки: позивач протягом часу землекористування вчиняв дії для оформлення дозвільної документації, підготовки документів для містобудівних умов та обмежень, виготовлення проектно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво багатофункціонального комплексу на земельній ділянці не залежало від його волі, в його діях відсутня вина у порушенні зобов'язання щодо строку забудови земельної ділянки, позивачем вчинялись необхідні дії для будівництва об'єкта на виконання умов Договору оренди земельної ділянки, що свідчить про її цільове використання.
Верховний Суд погоджується з висновками щодо недоведеності наявності вини позивача у невиконанні умов Договору оренди земельної ділянки в частині закінчення забудови, а відтак і відсутності правових підстав для розірвання Договору оренди і повернення земельної ділянки власнику.
Ключові слова: оскарження рішення органу державної влади, припинення договірних відносин, оренда нерухомого майна, збір вихідних даних для розробки проектно-кошторисної документації, здійснення підготовчих та будівельно-монтажних робіт
