Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 17 березня 2026 року
у справі № 914/1884/24
Господарська юрисдикція
Щодо визнання недійсним договору оренди землі, укладеного за результатами земельного аукціону, з підстави відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки
ФАБУЛА СПРАВИ
Прокурор в інтересах держави в особі Львівської міської ради звернувся до господарського суду з позовом до ТОВ «Рубін-Автоспец», у якому просив:
- визнати недійсним укладений сільською радою та ТОВ «Рубін-Автоспец» договір оренди земельної ділянки;
- зобов'язати відповідача повернути Львівській міській раді зазначену земельну ділянку;
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди.
Заявлений позов обґрунтовано тим, що під час проведення земельних торгів, за результатами яких укладено оспорюваний договір, незаконно застосовано середню нормативну грошову оцінку ріллі по області за відсутності діючої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та без отримання витягу з технічної документації про її нормативну грошову оцінку, чим порушено чинне законодавство (статтю 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), закони України «Про оренду землі» та «Про оцінку землі»).
Рішенням господарського суду у задоволенні цього позову було відмовлено.
Постановою апеляційного господарського суду зазначене рішення суду першої інстанції скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди та зобов'язання повернути орендовану земельну ділянку. У цій частині ухвалено нове рішення про задоволення позову. У решті рішення господарського суду залишено без змін.
ОЦІНКА СУДУ
Згідно з вимогами статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Про це зазначено у частинах першій, третій статті 215 ЦК України.
Як передбачено статтею 12, частиною першою статті 122 ЗК України, розпорядження землями територіальних громад відноситься до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
За загальним правилом, визначеним у частині першій статті 134 названого Кодексу, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
У відповідності до пункту «г» частини першої, частини четвертої статті 136 ЗК України підготовка лотів до проведення земельних торгів включає отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї. Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами; стартова ціна лота; строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки; відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; проєкт договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.
За змістом частин першої, другої статті 137 ЗК України організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 цього Кодексу. Документація щодо кожного лота розміщується організатором земельних торгів в електронній торговій системі як окремий електронний документ, підписаний організатором або його представником та складений за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (стаття 5 Закону України «Про оцінку земель»).
Статтею 13 цього Закону передбачено випадки, в яких нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться обов'язково, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
В силу ж вимог статті 18 ЗУ «Про оцінку земель» проводиться нормативна грошова оцінка земельних ділянок: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (стаття 23 зазначеного Закону).
ВИСНОВКИ: з огляду на наведене та ураховуючи, що проведення земельних торгів щодо продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності без здійснення нормативної грошової оцінки цих ділянок суперечить вимогам статті 136 ЗК України, статті 13 Закону України «Про оцінку земель», статтям 15, 21 Закону України «Про оренду землі», Верховний Суд вбачає, що у справі, яка переглядається, підтвердилися юридичні підстави, з якими закон в силу вимог статей 16, 203, 215 ЦК України пов`язує недійсність правочину, і, як наслідок, також підстави для застосування наслідків його недійсності.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: НГО землі, недійсність правочинів, земельні спори
