Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 01 липня 2026 року
у справі № 911/1138/25[1]
Господарська юрисдикція
Щодо умов судового захисту інтересу претендента на отримання в оренду нерозподіленої земельної ділянки чи невитребуваної земельної частки (паю)
Фабула справи: ТОВ «Стор-агро» звернулося до господарського суду з позовом до селищної ради і ТОВ «Портал-агро» про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування державної реєстрації.
Рішенням господарського суду у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
Апеляційний господарський суд рішення господарського суду скасував та ухвалив нове рішення про задоволення позову.
Мотивація касаційної скарги: ТОВ «Портал-агро» вказує на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статті 13 Закону № 899-IV у подібних правовідносинах, а саме:
- коли виникають реальні законні сподівання на користування земельною ділянкою у разі звернення двох або більше осіб до відповідної сільської, селищної, міської ради із заявою про надання невитребуваної земельної ділянки (паю) в оренду в порядку, визначеному статтею 13 Закону № 899-IV;
- який порядок надання невитребуваної земельної частки (паю), невитребуваної земельної ділянки (після її формування на підставі частини третьої статті 13 Закону № 899-IV) у разі звернення двох або більше осіб із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо передання невитребуваної земельної частки (паю) в оренду;
- чи надається перевага тій особі, яка першою звернулася до відповідної сільської, селищної, міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою або документації із землеустрою.
Правова позиція Верховного Суду: порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, не визнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Як законодавець, так і судова практика оперують двома різними поняттями: «суб'єктивне право» та «законний інтерес» («охоронюваний законом інтерес»).
Законний інтерес особи, яка отримала дозвіл на розробку проєкту відведення земельної ділянки, може підлягати захисту (зокрема, судовому), але такий захист має бути ефективним і таким, що забезпечує належний баланс інтересів усіх зацікавлених осіб залежно від обставин, які мають істотне значення в кожному конкретному випадку.
Оскільки позивач не довів, що він є особою, яка є користувачем істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, тобто не довів наявності у нього переважного права на отримання спірних ділянок у користування, то обов`язку органу місцевого самоврядування передати саме позивачеві в оренду запитувані ним землі не було.
Заяву особи про надання земельної ділянки в оренду необхідно кваліфікувати не як підставу виникнення суб'єктивного права на отримання ділянки, а лише як звернення, що ініціює розгляд органом місцевого самоврядування питання про розпорядження відповідною земельною ділянкою, а у випадках, коли земельна ділянка не сформована (як у цій справі), насамперед вирішується питання про визначення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав (частина перша статті 79-1 ЗК України).
правовідносини оренди виникають лише в момент укладення договору оренди. До цього моменту, починаючи з моменту звернення особи до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини: сторони ведуть переговори щодо предмета договору, а саме щодо можливості укладення договору оренди в майбутньому та визначення конкретної земельної ділянки на масиві земель.
Звернення заінтересованої особи до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування за затвердженням проєкту землеустрою є пропозицією цієї особи щодо визначення конкретного предмета оренди - земельної ділянки, конкретизованої у проєкті землеустрою. Затвердження проєкту землеустрою щодо відведення ділянки засвідчує згоду власника земельної ділянки (в особі органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування) із вибором предмета оренди - земельної ділянки, конкретизованої у проєкті землеустрою.
Отже, внаслідок зазначених дій майбутніми орендарем та орендодавцем погоджується одна із умов майбутнього договору - земельна ділянка, яка стане предметом оренди. Після цього сторони укладають договір оренди, в якому сторонами погоджується вже не тільки конкретна земельна ділянка, а і всі інші умови договору. З цього моменту виникають договірні правовідносини.
Хоча правовідносини сторін у цій справі за своїм змістом і були підготовкою до можливого (потенційного) укладення договорів оренди землі, проте зобов`язальних відносин між сторонами не виникло.
Висновки: особа - претендент на нерозподілену земельну ділянку чи невитребувану земельну частку (пай) звертається до суду не за захистом свого речового права на земельну ділянку (права користування / оренди), а правомірного інтересу в отриманні таких ділянок у користування в майбутньому, якому не кореспондують обов'язки інших осіб, зокрема, органу місцевого самоврядування - передати земельну ділянку чи інших претендентів на відповідну земельну ділянку - поступитися нею.
Такий інтерес підлягає захисту за умови, якщо земельна ділянка була сформована за заявою позивача, який першим звернувся до органу місцевого самоврядування з заявою про затвердження технічної документації (проєкту землеустрою), однак земельна ділянка безпідставно передана в оренду іншій особі. У такому випадку оцінці підлягають дії як органу місцевого самоврядування, так і претендентів на земельні ділянки на предмет їх добросовісності.
Ключові слова: землі колективної власності, майбутнє землекористування, переддоговірні відносини, правомірні очікування орендаря, формування земельної ділянки
