Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 01 липня 2026 року
у справі № 911/786/25
Господарська юрисдикція
Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з розташованим на ній водним об'єктом
ФАБУЛА СПРАВИ
ФОП звернувся до господарського суду з позовом до Макарівської селищної ради (надалі - Рада, Відповідач, Скаржник), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Державне агентство водних ресурсів України, Бучанська районна державна адміністрація, Київська обласна державна адміністрація, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги обґрунтовані ухиленням Ради від завершення процедури поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.04.2002, що був укладений між сторонами.
Рішенням господарського суду у задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою апеляційного господарського суду рішення господарського суду скасовано та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено.
ОЦІНКА СУДУ
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" від 04.11.2020 № 963-IX договори оренди водних об`єктів, укладені в порядку, визначеному законодавством, до набрання чинності цим Законом діють у строки та на умовах, визначених такими договорами. Поновлення таких договорів здійснюється без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.
Сторони договорів оренди водних об`єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об'єктами, укладених до набрання чинності цим Законом, які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об'єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об`єкт, зобов`язані визначити такі умови протягом року з дня набрання чинності цим Законом.
Отже, спеціальним законом стосовно договорів, предметом яких є оренда водних об'єктів у комплексі з земельними ділянками, законодавець встановив наступні умови їх поновлення: 1) без проведення земельних торгів; 2) у порядку укладення договорів оренди землі.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк".
У свою чергу, порядок укладення договору оренди землі, врегульовано статтею 16 цього ж Закону, частиною другою якого передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
При цьому статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди землі.
Істотними умовами договору оренди землі є:
- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- дата укладення та строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15).
Водночас, в контексті договорів оренди земельних ділянок з розташованим на ній водним об`єктом, статтю 15 згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" від 04.11.2020 було доповнено частинами сьомою-восьмою наступного змісту.
У договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом також зазначаються:
- розмір орендної плати за водний об'єкт;
- об`єм та площа водного об`єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми;
- перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об`єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан;
- зобов`язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об`єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.
Невід'ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом є паспорт водного об`єкта.
У такий спосіб, законодавець, змінивши відповідне правове регулювання та запровадивши особливості таких договорів, обрав модель, за якої, з одного боку, раніше укладені договори залишаються дійсними, а орендарі мають право продовжити їх без конкурсу, а з іншого - під час укладення договору на новий строк мають бути в повному обсязі враховані вимоги чинного законодавства, зокрема, щодо наявності паспорта водного об`єкту, погодження і зазначення розміру орендної плати за водний об'єкт; відображення об`єму та площі водного об`єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми; переліку гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об`єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристик та стану; зобов`язань орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об`єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідності оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування в процесі процедури укладення договору відповідно до вимог законодавства.
Отже, саме по собі звернення орендаря (суб`єкта господарювання) до Ради та прийняття нею рішення про поновлення договору оренди без дотримання законодавчих вимог, не створює правомірного очікування та не звільняє сторони від обов'язку дотримуватися імперативних приписів земельного, водного та спеціального законодавства, не усуває необхідності погодження всіх істотних умов договору та не замінює собою наявності документів, необхідних для укладення договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним.
ВИСНОВКИ: сама по собі обставина того, що поновлення договорів оренди водних об`єктів, укладених у порядку, визначеному законодавством до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" від 04.11.2020 № 963-IX, здійснюється без проведення земельних торгів, не може тлумачитися як безумовна підстава для автоматичного поновлення таких договорів на попередніх умовах виключно на підставі приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Зазначена норма звільняє сторони лише від необхідності проведення конкурентної процедури передачі відповідного об'єкта в оренду, однак не скасовує обов`язку дотримання встановленого законом порядку укладення договору оренди землі та не усуває необхідності приведення умов такого договору у відповідність до вимог чинного законодавства.
З огляду на специфіку предмета оренди, яким є водний об'єкт у комплексі із земельною ділянкою під ним, поновлення відповідного договору має здійснюватися з урахуванням спеціального правового регулювання, визначеного Земельним кодексом України, Водним кодексом України та Законом України "Про аквакультуру", чинного станом на момент укладення договору на новий строк.
Таким чином, відсутність обов`язку проведення земельних торгів не означає збереження за орендарем права вимагати пролонгації договору оренди земельної ділянки з розташованим на ній водним об'єктом виключно на попередніх умовах, якщо такі умови не відповідають імперативним вимогам Земельного кодексу України, Водного кодексу України та Закону України "Про аквакультуру" на момент вирішення питання про поновлення такого договору.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: відносини оренди, підстави поновлення договору, оренда водного об’єкта, зміст договору оренди
