Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 01 липня 2026 року
у справі № 911/1138/25
Господарська юрисдикція
Щодо необов`язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв) під час дії воєнного стану
Фабула справи: ТОВ «Стор-агро» звернулося до господарського суду з позовом до селищної ради і ТОВ «Портал-агро» про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування державної реєстрації.
Рішенням господарського суду у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
Апеляційний господарський суд рішення господарського суду скасував та ухвалив нове рішення про задоволення позову.
Мотивація касаційної скарги: ТОВ «Портал-агро» вказує на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статті 13 Закону № 899-IV у подібних правовідносинах, а саме:
- коли виникають реальні законні сподівання на користування земельною ділянкою у разі звернення двох або більше осіб до відповідної сільської, селищної, міської ради із заявою про надання невитребуваної земельної ділянки (паю) в оренду в порядку, визначеному статтею 13 Закону № 899-IV;
- який порядок надання невитребуваної земельної частки (паю), невитребуваної земельної ділянки (після її формування на підставі частини третьої статті 13 Закону № 899-IV) у разі звернення двох або більше осіб із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо передання невитребуваної земельної частки (паю) в оренду;
- чи надається перевага тій особі, яка першою звернулася до відповідної сільської, селищної, міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою або документації із землеустрою.
Правова позиція Верховного Суду: правовий режим нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв) є різним. Так, нерозподілена земельна ділянка входить до складу земель, що підлягали паюванню, але в процесі розподілу не була закріплена за жодним власником. У свою чергу, невитребувана частка (пай) - це право особи на земельну частку, яке виникло в процесі паювання земель, але не було реалізоване шляхом виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) або щодо якого власник чи спадкоємець належно не оформив свої права.
Подібне правове регулювання обігу нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв) обумовлене спільністю механізму їх тимчасового використання до моменту остаточного визначення суб`єкта права на відповідний об`єкт. Метою такого регулювання є забезпечення ефективного використання земель сільськогосподарського призначення та недопущення їх вилучення з господарського обороту.
Обом цим об`єктам притаманний специфічний (окремий, особливий) правовий режим, який не дозволяє ототожнювати зазначені об`єкти із землями комунальної чи державної власності.
Незважаючи на те, що органи місцевого самоврядування наділені певними повноваженнями щодо розпорядження такими землями, про що детальніше буде зазначено далі у цій постанові, такі органи не набувають права власності на відповідні земельні ділянки та не можуть розглядатися як власники цих об`єктів.
Обсяг повноважень органу місцевого самоврядування щодо зазначених об'єктів є істотно вужчим порівняно з обсягом повноважень власника земельної ділянки (відповідна рада виконує функції тимчасового управління такими об'єктами, які характеризуються тимчасовим характером).
Стаття 13 Закону № 899-IV наділяє відповідні сільські, селищні, міські ради як розпорядників нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) повноваженням передавати їх в оренду для використання за цільовим призначенням, проте не деталізує порядок їх передачі у випадку наявності двох і більше осіб, бажаючих отримати одну й ту саму земельну ділянку в оренду.
Обов'язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок / невитребуваних часток (паїв), які не є землями державної або комунальної власності, на рівні закону не передбачено.
Закон № 899-ІV, який є спеціальним у спірних правовідносинах порівняно із загальними приписами ЗК України, діє на території України з 2003 року, і жодна з його редакцій не передбачала проведення земельних торгів чи інших конкурсних процедур у процесі передання цих об`єктів земельних прав у користування за договорами оренди.
Запровадження спрощеного механізму для конкретно визначених правових ситуацій (для договорів, які укладаються на строк до одного року без права поновлення, в електронній формі, з обмеженням ставки орендної плати та з усіченим складом процедури формування земельної ділянки) не означає, що в інших випадках (наприклад, для договорів, які укладаються на строк довше одного року) орган місцевого самоврядування має обов`язок з проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних часток (паїв).
Висновки: нерозподілені земельні ділянки / невитребувані земельні частки (паї), які належали на праві колективної власності колективним сільськогосподарським підприємствам чи кооперативам, не перебувають ані в державній, ані в комунальній власності, а фактично залишаються в режимі земель колективної власності, очікуючи визначення їхнього приватного власника або переходу у власність територіальної громади відповідно до закону.
У таких правовідносинах органи місцевого самоврядування діють не як власники земельних ділянок, а як їхні тимчасові розпорядники, а тому процедури, передбачені для розпорядження землями державної чи комунальної власності, не можна вважати обов'язковими під час розпорядження цими об'єктами земельних прав, якщо це прямо не передбачено законом.
Під час дії воєнного стану земельне законодавство передбачає дві окремі процедури передачі згаданих об'єктів земельних прав в оренду: звичайну (стаття 13 Закон № 899-ІV) та спрощену (укладення договорів відповідно до підпункту 2 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України). Жодна із наведених процедур не передбачає обов`язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв).
Ключові слова: землі колективної власності, тимчасове розпорядження землею, аграрне землекористування, оренда паїв, земельні процедури під час воєнного стану
