Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 15 жовтня 2025 року
у справі № 925/833/23
Господарська юрисдикція
Щодо невиготовлення орендарем агрохімічних паспортів як підстави для розірвання договорів оренди землі
ФАБУЛА СПРАВИ
Селищна рада звернулася до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест К", Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошниагроплюс" про розірвання договорів оренди землі та зобов`язання повернути земельні ділянки
Позов обґрунтований порушенням договорів оренди землі та вимог земельного законодавства, оскільки ТОВ "Украгроінвест К" передало на підставі договору суборенди вказані земельні ділянки в суборенду ТОВ "Мошниагроплюс" без отримання згоди на таку передачу власника - селищної ради, а також в порушення вимог договорів оренди не розробило упродовж 6-ти місяців з дня їх підписання агрохімічні паспорти орендованих земельних ділянок.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, у задоволенні позову відмовлено повністю.
ОЦІНКА СУДУ
Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
За приписами пункту 1 частини першої статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
За приписами договорів оренди виконання зобов`язання з виготовлення агрохімічних паспортів є частиною належного виконання орендарем своїх договірних обов'язків, на необхідності виконання якого сторони прямо наголосили у положеннях таких угод.
Передбачений у договорах оренди обов'язок орендаря виготовити агрохімічний паспорт земельної ділянки має не лише договірну природу, а й законодавче закріплення та спрямованість на дотримання законодавства щодо охорони земельних ресурсів та їх раціонального використання.
Агрохімічний паспорт земельної ділянки є важливим інструментом контролю за якісним станом орендованих земельних ділянок, оскільки містить об`єктивні дані щодо їхнього агрохімічного складу, рівня родючості, стану забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Його наявність дозволяє здійснювати контроль за станом ґрунтів, що дає можливість вчасно виявляти негативні зміни та запобігати їх подальшому розвитку.
Отже, агрохімічний паспорт земельної ділянки забезпечує баланс інтересів сторін у довгострокових орендних правовідносинах, оскільки дозволяє орендодавцю контролювати, чи дотримується орендар умов договору та не допускає погіршення стану земельної ділянки або її нецільового використання.
У такий спосіб, невиконання ТОВ "Украгроінвест К" (орендарем) обов'язку щодо виготовлення агрохімічних паспортів земельних ділянок свідчить про неналежне дотримання ним договірних зобов`язань (його неналежну поведінку), оскільки перешкоджає здійсненню контролю за станом ґрунтів, створює ризики змін їх якісного стану чи їх забруднення, що, у свою чергу, впливає на права та інтереси орендодавця. Фактично, відсутність такого паспорта позбавляє селищну разу (орендодавця) можливості здійснювати контроль за дотриманням умов договору щодо використання земельної ділянки, її стану та збереження родючості.
У свою чергу це впливає ще і на інші обов`язки орендаря, визначені у пункті 9.1 договорів оренди, щодо: 1) використання земельних ділянок ним відповідно до їх цільового призначення, 2) дотримання екологічної безпеки землекористування відповідно до вимог земельного та природоохоронного законодавства, державних стандартів, норм і правил, 3) відшкодування збитків внаслідок погіршення корисних властивостей орендованих земельних ділянок.
ВИСНОВКИ: невиконання орендарем обов'язку щодо виготовлення агрохімічних паспортів упродовж понад семи років дії договорів оренди слід розглядати як неналежне виконання ним договірних зобов'язань, яке, у свою чергу, є самостійною та достатньою підставою для розірвання укладених договорів оренди.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: правовий статус орендаря, землекористування, припинення земельних прав, припинення права оренди землі
