Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 15 жовтня 2025 року
у справі № 907/882/22
Господарська юрисдикція
Щодо значення державної реєстрації права оренди за договором оренди землі, укладеним з 01.01.2013
ФАБУЛА СПРАВИ
Департамент міської інфраструктури міської ради звернувся до господарського суду з позовом до ФОП про стягнення 279 829,39 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки.
Господарський суд рішенням, яке апеляційний господарський суд своєю постановою залишив без змін, задовольнив позов повністю.
ОЦІНКА СУДУ
Договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов'язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов'язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства.
Концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності була властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013.
Однак з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Відтак у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 договір оренди землі не може бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частина п'ята статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 2 частини першої статті 4 та пункт 1 частини першої статті 19 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).
ВИСНОВКИ: слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права.
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов'язального характеру зобов'язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.
З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: зміст договору оренди, порядок укладення договору, державна реєстрація речового права
