Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 11 червня 2019 року
у справі № 902/1414/13
Господарська юрисдикція
Щодо розповсюдження іпотеки на всі складові частини та приналежності предмета іпотеки
ФАБУЛА СПРАВИ
Публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" в особі філії відділення Публічного акціонерного товариства "Промінвестбанк в м. Вінниці" (далі - ПАТ "Промінвестбанк", Банк, Іпотекодержатель) звернулося до господарського суду з позовом до Приватного підприємства "Феріде Плаза" (далі - ПП "Феріде Плаза", Підприємство) про стягнення з Підприємства в рахунок погашення заборгованості за кредитними договорами, укладеними між Банком і Приватним підприємством "Торгово-універсальна фірма "Феріде" (далі - ПП "ТУФ "Феріде", Позичальник, Іпотекодавець) шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, а саме на нежитлове приміщення літера "А" - торгово-офісний комплекс з підвалом, що знаходяться в першому пусковому комплексі будівлі торгово-офісного комплексу "Феріде Плаза" шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", за початковою ціною продажу предмету іпотеки, визначеною в процесі виконавчого провадження згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, в задоволенні позову відмовлено повністю.
ОЦІНКА СУДУ
Згідно з частинами 2, 3, 7 статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 06.11.2007) предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
Відповідно до частин 2, 4 статті 16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 06.11.2007) передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Враховуючи положення статей 5, 16, 23 Закону України "Про іпотеку" та пункти 4.1.2, 4.2.3, 7.4 іпотечного договору, які помилково не враховано судами попередніх інстанцій, колегія суддів вважає, що збільшена відповідачем площа торгово-офісного комплексу в результаті самочинної реконструкції, здійсненої у 2012 році, не є новоствореним об'єктом нерухомого майна, який може бути виділений в натурі, а є лише частиною об'єкта нерухомого майна, на яку (частину) поширюється іпотека (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27.03.2018 по справі №921/79/17-г/4).
При цьому новоствореним об'єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив'язки до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об`єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.07.2016 по справі №6-1213цс16 та постанові Верховного Суду від 18.04.2018 по справі №910/4650/17).
Викладене вище не виключає наявність підстав вважати, що нежитлова будівля готельно-розважального центру загальною площею залишилася предметом іпотеки за іпотечним договором, оскільки характеристики предмета іпотеки було змінено в результаті реконструкції першопочаткової площі одного й того самого об'єкта у складі вже існуючої заставленої нерухомості за рахунок її внутрішнього простору, та відповідно з використанням її функціональних елементів.
Наведеним також спростовується посилання судів в обґрунтування підстав для відмови у позові на відсутність встановлення проведеними експертними дослідженнями тотожності об'єктів, переданих в іпотеку, з об`єктами, належними відповідачу на праві власності, оскільки, по-перше, відповідна тотожність об`єкта незавершеного будівництва та прийнятого в експлуатацію торгово-офісного комплексу є об`єктивно неможливою, а по-друге, такої тотожності або ідентичності не вимагають норми статей 5, 16, 23 Закону України "Про іпотеку".
ВИСНОВКИ: іпотека розповсюджується на всі складові частини та приналежності предмета іпотеки: поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання договору іпотеки та виникатимуть у майбутньому, тобто всі зроблені Іпотекодавцем в період дії договору іпотеки поліпшення, реконструкція, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом іпотеки, відтак, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудовою, добудовою предмета іпотеки чи ні - іпотека поширюється й на таку реконструкцію.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: іпотека об’єктів незавершеного будівництва, підстави виникнення іпотеки, кредитне зобов'язання, забезпечення виконання зобов'язання
