Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 20 липня 2022 року
у справі № 923/196/20
Господарська юрисдикція
Щодо застосування неконкурентних засад продажу земельної ділянки, якщо на розміщений на ній об'єкт особа не має права власності
ФАБУЛА СПРАВИ
Селищна рада звернулась до господарського суду з позовом до ТзОВ «Табіті» про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що селищна рада продала ТзОВ «Табіті» земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито знаходився об'єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів. Незабаром рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об`єкта, бо ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права, з огляду на що управління Державної архітектурно-будівельної інспекції скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт. Оскільки спірний договір купівлі-продажу є недійсним, відповідач має повернути спірні земельні ділянки у комунальну власність.
Господарський суд ухвалив рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнив.
Справа розглядалась судами неодноразово.
За результатами нового розгляду, апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення господарського суду.
ОЦІНКА СУДУ
Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (частина перша статті 134 ЗК України у редакції, чинній на час укладення спірного договору купівлі-продажу).
Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України у зазначеній редакції передбачав виняток із загальних вимог до конкурентного продажу земельних ділянок: не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що споруджений на первинній земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети. Задовго до початку цього будівництва ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» втратило юридичну підставу для користування первинною земельною ділянкою через визнання судом недійсним договору оренди цієї ділянки. Відповідач зареєстрував за собою право власності на об'єкт незавершеного будівництва, теж не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що припис абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України до спірних правовідносин незастосовний, бо відповідач не набув право власності на об'єкт, який є самочинним будівництвом.
ВИСНОВКИ: за змістом абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України, якщо на розміщений на земельній ділянці об'єкт особа не має права власності, то підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні безвідносно до того, чи є цей об'єкт об'єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об'єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: підстави набуття земельних прав, незаконність будівництва, підстави набуття права власності, землекористування, підстави проведення земельних торгів, визнання господарських договорів недійсними
