Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 20 липня 2022 року
у справі № 923/196/20[1]
Господарська юрисдикція
Щодо нікчемності договору купівлі-продажу земельної ділянки через порушення конкурентного порядку її набуття
Аналогічна правова позиція висловлена
Великою Палатою Верховного Суду в постанові
від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц
ФАБУЛА СПРАВИ
Селищна рада звернулась до господарського суду з позовом до ТзОВ «Табіті» про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що селищна рада продала ТзОВ «Табіті» земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито знаходився об'єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів. Незабаром рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об`єкта, бо ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права, з огляду на що управління Державної архітектурно-будівельної інспекції скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт. Оскільки спірний договір купівлі-продажу є недійсним, відповідач має повернути спірні земельні ділянки у комунальну власність.
Господарський суд ухвалив рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнив.
Справа розглядалась судами неодноразово.
За результатами нового розгляду, апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення господарського суду.
ОЦІНКА СУДУ
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного
За встановлених у цій справі обставин державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об'єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає помилковим висновок апеляційного суду про те, що для вирішення справи не має значення самочинність зведення на первинній земельній ділянці об'єкта незавершеного будівництва, та погоджується з висновком суду першої інстанції, а також доводами позивача, наведеними у відзиві на касаційну скаргу, про те, що згідно з приписом частини другої статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на цей самочинно збудований об'єкт. Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.
Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).
ВИСНОВКИ: оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: підстави набуття земельних прав, незаконність будівництва, підстави набуття права власності, землекористування, підстави проведення земельних торгів, визнання господарських договорів недійсними
