Правова позиція
Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 24 лютого 2026 року
у справі № 320/46182/24
Адміністративна юрисдикція
Щодо правомірності кваліфікації операцій з реалізації квартир, набутних у межах інвестиційних договорів, як додаткового блага для цілей оподаткування
Фабула справи: АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ПРОВАНС» від імені та в інтересах якого діє ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СПІЛЬНІ ІНВЕСТИЦІЙНІ ПРОЕКТИ» (далі - Товариство, АТ «ЗНВКІФ «ПРОВАНС» звернулося до суду з позовом до Головного управління ДПС, в якому просить суд визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення:
- яким визначено суму штрафних (фінансових) санкцій за не відображення суми додаткового блага не в грошовій формі при продажу житлових приміщень фізичним особам;
- яким визначено суму грошового зобов'язання з податку на доходи фізичних осіб в розмірі 49 366 128,73 грн, з яких 39492 902,98 грн - збільшення податкового зобов`язання, 9 873 225,75 грн - нараховані штрафні (фінансові) санкції;
- яким визначено суму грошового зобов`язання з військового збору в розмірі 3 840 019,10 грн, з яких 3 072 015,28 грн - збільшення податкового зобов`язання, 768 003,82 грн - нараховані штрафні (фінансові) санкції.
Рішенням окружного адміністративного суду, залишеним без змін постановою апеляційного адміністративного суду, адміністративний позов задоволено.
Мотивація касаційної скарги: Головне управління ДПС наполягає, що дохід фізичних осіб повинен визначатися не нижче оціночної (ринкової) вартості на дату переходу права власності, а різниця між ринковою та договірною ціною становить додаткове благо у розумінні пп. 14.1.47 п. 14.1 ст.14 та пп. «е» пп. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 ПК України, що тягне обов`язок податкового агента відповідно до пп. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 ПК України нарахувати та утримати ПДФО і військовий збір.
Правова позиція Верховного Суду: умовою виникнення обов`язку податкового агента є наявність оподатковуваного доходу у фізичної особи.
Поняття «додаткове благо» у розумінні пп. «е» пп. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 ПК України охоплює випадки: безоплатного отримання товарів (робіт, послуг) або надання індивідуальної знижки від звичайної ціни.
На переконання колегія суддів Верховного Суду, під «індивідуально призначеною знижкою звичайної ціни» слід розуміти надання конкретному платнику податку персоніфікованої майнової переваги, яка відхиляється від звичайних умов продажу аналогічних товарів (робіт, послуг) іншим особам у співставних умовах.
Сам по собі факт розбіжності між договірною та оціночною вартістю майна не створює додаткового блага. Різниця в ціні, зумовлена інвестиційною природою правовідносин, зміною вартості активу в часі або особливостями правового режиму корпоративних прав, не може кваліфікуватися як надання індивідуальної знижки.
Отже, податковий орган повинен довести не лише відмінність у ціні, а саме факт персоніфікованого відступу від звичайних умов реалізації, що призвів до виникнення у платника податку економічної вигоди.
Податковий кодекс України не містить положення, відповідно до якого різниця між історично погодженою договірною ціною та ринковою вартістю на момент переходу права власності автоматично визнається доходом платника податку.
Колегія суддів також враховує, що спірні правовідносини виникли у межах інвестиційної діяльності у сфері житлового будівництва.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. За змістом ст. 4 цього Закону інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Внесення коштів на стадії будівництва має інвестиційний характер та передбачає прийняття інвестором ризику зміни вартості об'єкта у часі.
Формування вартості об`єкта в межах інвестиційної діяльності здійснюється на засадах свободи договору та вільного ціноутворення (ст.ст. 7, 9, 17 зазначеного Закону).
Висновки: ціна майбутнього об'єкта нерухомості формується у межах спеціальної інвестиційної моделі, а не як результат надання індивідуальної знижки конкретному покупцю. Подальша відмінність між розміром первісного вкладення та оціночною чи довідковою ринковою вартістю після завершення будівництва є наслідком реалізації інвестиційного механізму та капіталізації активу, а не безоплатного надання майна чи персоніфікованої вигоди у розумінні пп. «е» пп. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 ПК України.
Контролюючий орган фактично розширив зміст поняття «додаткове благо», включивши до нього економічний ефект від можливої капіталізації активу.
Проте податкові зобов`язання не можуть виникати шляхом розширювального тлумачення норми або створення нового об'єкта оподаткування поза прямим приписом закону.
Ключові слова: ознаки додаткового блага, частка у статутному капіталі, відчуження частки, продаж майна, момент виникнення податкового зобов’язання.
