Правова позиція
Верховного Суду України
згідно з Постановою
від 21 січня 2015 року
у справі № 3-211гс14
Господарська юрисдикція
Щодо оцінки судом підстав для розірвання договору оренди землі
Фабула справи: прокурор звернувся до суду в інтересах держави в особі міської ради з позовом до ТОВ «Блакитна хвиля» про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.
За його умовами договору орендодавець передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку. Цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об'єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами. Строк дії Договору - 10 років. Згідно з п. 8.4 Договору до обов'язків орендаря належить своєчасне внесення орендної плати та завершення забудови ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору. Підставою подання позову прокурором визначено несплату відповідачем орендних платежів та невчинення дій із забудови земельної ділянки.
У результаті розгляду справи Вищим господарським судом України залишено без змін постанову апеляційного суду, якою у задоволенні позову було відмовлено. В основу постанови суду касаційної інстанції покладено висновки про те, що прокурором не надано доказів, які б свідчили про використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням. Окрім цього, відповідач на земельній ділянці розпочав роботи з її забудови. Водночас відповідач погасив заборгованість зі сплати орендних платежів і згідно з довідкою Державної податкової інспекції на час ухвалення рішення у справі за ТОВ «Блакитна хвиля» не обліковується заборгованості з орендної плати перед бюджетом.
Мотивація заяви про перегляд: заступник Генерального прокурора України вказує на неоднакове застосування судом касаційної інстанції положень ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) та ч.1 ст. 651 ЦК України, внаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення у подібних правовідносинах. В обґрунтування неоднакового застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права заявник надав копії постанов Вищого господарського суду України від 29 жовтня 2013 року у справі № 924/95/13-г, від 17 березня 2014 року у справі № 5011-47/15551-2012, від 16 грудня 2013 року у справі № 910/3991/13.
Правова позиція Верховного Суду України: відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відповідно до ст.ст. 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання по ньому має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом ч.1 ст. 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельною ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до ст.ст.24 та 25 Закону № 161-XIV орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Відповідно до ст. 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Залишаючи без змін постанову апеляційного суду про відмову в задоволенні позову щодо розірвання Договору з підстав заборгованості з орендної плати, суд касаційної інстанції обґрунтовано дійшов висновку, що відповідачем погашено заборгованість зі сплати орендних платежів. Так, згідно з довідкою Державної податкової інспекції на час ухвалення судом рішення у справі у відповідача відсутня заборгованість перед бюджетом з орендної плати.
Висновки: підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато. Водночас прокурором і позивачем не надано доказів використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також те, що відповідач розпочав роботи, спрямовані на забудову земельної ділянки. Також заборгованість, як підстава для розірвання договору, на час ухвалення судового рішення відсутня, і вказана обставина не заперечується ні прокурором, ні позивачем.
Ключові слова: наслідки порушення умова договору, нецільове використання землі, підстави дострокового розірвання договору, докази порушення договору
