Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 18 грудня 2019 року
у справі № 200/22329/14-ц
Цивільна юрисдикція
Щодо визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що не прийнятий до експлуатації
Фабула справи: ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - - ТОВ фірма «Консоль ЛТД», про стягнення грошових коштів. На обґрунтування вказаних вимог ОСОБА_1 зазначав, що між ним та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 укладено договір, згідно з умовами якого він зобов`язався провести консультації та здійснити реєстрацію права власності за останніми на належне їм на підставі договорів пайової участі нерухоме майно у житловому будинку.. У свою чергу відповідачі зобов`язались протягом трьох банківських днів з дати підписання договору сплатити грошові кошти у розмірі 4 тис. грн, тобто по 1 тис. грн кожний, чого ними виконано так і не було, внаслідок чого ОСОБА_1 вимушений був звернутися з цим позовом до суду.
ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися до суду із зустрічним позовом до ТОВ фірма «Консоль ЛТД», третя особа - ОСОБА_1, про визнання права власності на вказані вище об`єкти незавершеного будівництва.
На обґрунтування заявлених позовних вимог у зустрічній позовній заяві позивачі за зустрічним позовом посилаються на те, що протягом 2003 - 2014 років між ними та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» було укладено низку цивільно-правових договорів про пайову участь у фінансуванні будівництва багатоквартирного житлового будинку, які є однотипними. Вони як сторона за вищевказаними договорами про пайову участь виконали свої зобов`язання в повному обсязі, перерахувавши відповідну суму грошових коштів як пайовий внесок у передбачений у вищевказаних договорами строк. У свою чергу ТОВ фірма «Консоль ЛТД» своїх зобов`язань за договорами пайової участі не виконало і не передало пайовикам їх частки в натурі відповідно до договорів у вигляді квартир, офісних приміщень та місць у підземному паркінгу зазначеного будинку.
Заочним рішенням районного суду, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, в задоволенні первісного позову відмовлено, а зустрічний позов задоволено.
Мотивація касаційної скарги: ТОВ фірма «Консоль ЛТД»зазначає, що державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких завершене та які прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Правова позиція Верховного Суду: ч. 2 ст. 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Аналіз положень ст. 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами ст.ст. 177-179, 182 цього кодексу, ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.
Ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про основи містобудування» реалізація містобудівної документації полягає у впровадженні рішень відповідних органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування при плануванні відповідних територій, комплексній забудові та реконструкції населених пунктів, проектуванні та будівництві об`єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, систем транспортного та інженерного забезпечення, впорядкуванні і благоустрої територій. Закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об`єктів забороняється.
За положеннями п. 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
Висновки: визнання ж права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.
Зазначений висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15, і підстав для відступу від нього не вбачається.
Суди попередніх інстанцій не встановили, чи прийнято багатоквартирний житловий будинок до експлуатації в установленому порядку і чи набуло це майно статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права, а відтак і чи є можливість визнання права власності на окремі його приміщення. Встановлення вищезазначених обставин справи має суттєве значення для правильного вирішення цього спору.
Ключові слова: інвестування будівництва, пайовик-інвестор, договір пайової участі.
