Окрема думка
судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Крата В. І.
02 червня 2025 року
м. Київ
справа № 192/553/21
провадження № 61-16526сво23
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач), суддів: Грушицького А. І., Гулька Б. І., Крата В. І., Луспеника Д. Д., Синельникова Є. В., Фаловської І. М., касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто», подану адвокатом Дударенко Анастасією Дмитрівною, задовольнив частково. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року в частині вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків покупця скасував та в цій частині залишив в силі рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 27 червня 2023 року. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року в частині вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку змінив, виклавши її мотивувальну частину у редакції постанови.
Об`єднана палата зазначила, що:
«у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.
Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.
Якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
…Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18), на яку є посилання в касаційній скарзі, зробив такі висновки: чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.
… Щодо наявності підстав для відступу від правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23) та Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22).
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає, що застосування такого спосіб захисту, як переведення прав та обов`язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується з правилами частини другої статті 777 ЦК України та статті 9 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу) і не відповідає правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) та Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-107цс16, тому підстав для відступу від правових висновків, наведених у зазначених постановах, не вбачає.
Не можу погодитися з постановою та висновками, зробленими в постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного судувід 02 червня 2025 року в справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23), з таких мотивів.
Загальні зауваги
«…Розумієш, камінь насправді - не така вже й чудова річ.
Він може дати скільки завгодно грошей і
яке завгодно довге життя - дві найбажаніші речі для людей!
Але біда в тому, що людям властиво вибирати якраз те, що для них найгірше». (Професор Дамблдор).[1]
1. Про що була ця справа? Ця справа стосувалася про те, чи передбачається на рівні ЦК України переважне право викупу. Об`єднана палата вважала, що так. Я не погодився з таким і підходом, тому і висловлюю окрему думку.
1.1. У квітні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» (далі - ТОВ «Ауріс-Авто») звернулося з позовом до ОСОБА_1 , Солонянської селищної ради про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку.
1.2. Позов мотивований тим, що ТОВ «Ауріс-Авто» є орендарем земельної ділянки площею 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, на підставі договору оренди від 21 квітня 2010 року та додаткової угоди до нього від 13 липня 2015 року. Орендодавцем за договором оренди є ОСОБА_3 . Весь час оренди позивач належним чином виконував умови договору оренди, сплачував орендну плату. Втім у 2017 році ОСОБА_3 почала ухилятись від контактів з позивачем.
1.3. 05 жовтня 2020 року позивачу стало відомо про відчуження ОСОБА_3 земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року ОСОБА_1 . Оскільки станом на момент розгляду справи договір оренди, укладений 21 квітня 2010 року, є діючим, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався, тому ОСОБА_3 , відчуживши земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання орендарю, порушила законні права позивача як належного орендаря за договором.
1.4. Позивач завчасно вніс на депозитний рахунок суду 34 800,00 грн в рахунок компенсації відповідачу вартості земельної ділянки, яку він сплатив за договором купівлі-продажу ОСОБА_3 .
1.5. ТОВ «Ауріс-Авто», з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просило:
перевести з ОСОБА_1 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченого 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1281, щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;
визнати право власності ТОВ «Ауріс-Авто» на вказану земельну ділянку.
2. Ухвалою від 01 лютого 2023 року Солонянський районний суд Дніпропетровської області замінив відповідача Солонянську селищну раду на належного відповідача ОСОБА_2 .
2.1. Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 27 червня 2023 року:
позов ТОВ «Ауріс-Авто» задоволено;
переведено з ОСОБА_1 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченого 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за №1281, щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;
визнано право власності ТОВ «Ауріс-Авто» на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області
переведено ОСОБА_1 грошові кошти, внесені ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області згідно платіжного доручення № 49 від 26 січня 2023 року в сумі 34 800,00 грн в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007.
2.2. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18);
належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі;
згідно платіжного доручення № 49 від 26 січня 2023 року, позивач зарахував на депозитний рахунок суду 34 800,00 грн суму вартості земельної ділянки, яка була сплачена відповідачем ОСОБА_1 - ОСОБА_3 за спірним договором. В судовому засіданні встановлена та обставина, що ОСОБА_3 перед укладанням договору купівлі-продажу не повідомляла про намір продати земельну ділянку позивачу, спростування вказаної обставини відповідачами суду не надано. Позивачем доведено суду, що ОСОБА_3 під час укладання спірного договору купівлі-продажу з ОСОБА_1 порушила переважне право позивача на купівлю земельної ділянки;
посилання ОСОБА_1 , що позивач не належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди, суд не приймає, оскільки як вбачається з видаткових касових ордерів ОСОБА_3 отримувала орендну плату за договором оренди, при цьому будь-яких відомостей, що вона висловлювала претензії в частині неналежного виконання договору оренди з боку орендаря, сторонами суду не надано;
оскільки ТОВ «Ауріс-Авто» набуває права покупця за спірним договором купівлі-продажу, тому за ним слід визнати право власності на земельну ділянку, яка була предметом договору купівлі-продажу.
стосовно посилань відповідача ОСОБА_1 , що позивач пропустив позовну давність на звернення до суду, то позивач обґрунтував, що він дізнався про укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 05 жовтня 2020 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 05 жовтня 2020 року. Заява про зміну предмету позову позивачем подана до суду 30 січня 2023 року. Враховуючи положення пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України позивачем не пропущена позовна давність звернення до суду.
2.3. Додатковим рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 21 серпня 2023 року в задоволені клопотання ТОВ «Ауріс-Авто» про розподіл судових витрат та ухвалення додаткового рішення відмовлено.
2.4. 23 серпня 2023 року Солонянським районним судом Дніпропетровської області постановлено окрему ухвалу у зв`язку з виявленими під час вирішення спору порушень законодавства, які мають ознаки кримінальних правопорушень та дисциплінарного порушення адвоката.
3. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року:
апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено.
рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 27 червня 2023 року скасовано:
позовні вимоги ТОВ «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку залишено без задоволення.
апеляційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» на додаткове рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 21 серпня 2023 року залишено без задоволення;
апеляційну скаргу адвоката Дударенко А. Д. на окрему ухвалу Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 23 серпня 2023 року залишено без задоволення.
3.1. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що
ТОВ «Ауріс-Авто» не є співвласником спірної земельної ділянки, тобто не має переважного права купівлі у праві спільної часткової власності (статті 361, 362 ЦК України), та переважне право не визначено у договорі оренди землі;
таким чином, на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_3 була вільною у виборі контрагента та не мала зобов`язань перед ТОВ «Ауріс-Авто» щодо переважного права, оскільки зазначене товариство переважного права з придбання спірної земельної ділянки не мало ні в силу закону, ні в силу договору оренди.
4. У листопаді 2023 року ТОВ «Ауріс-Авто» звернулося з касаційною скаргою, у якій просило:
скасувати постанову апеляційного суду;
рішення суду першої інстанції залишити в силі;
судові витрати покласти на відповідачів.
4.1. Касаційна скарга мотивована тим, що:
апеляційний суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 25 лютого 2020 у справі № 920/503/19, у Рішенні Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009; не врахував положення постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року; не навів висновку Верховного Суду, яким підкріплює свою правову позицію; не навів аргументації та мотивів відмови позивачеві у задоволенні позовних вимог та скасування рішення суду першої інстанції, і як наслідок, прийняв постанову з порушенням матеріального права. Фактично в оскаржуваній постанові суд апеляційної інстанції проігнорував переважне право орендаря земельної ділянки на її придбання у разі продажу орендодавцем, а також вже сформовану практику Верховного Суду;
з відповіді відділу у Солонянському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області № 86/115-21 від 22 червня 2021 року вбачається, що земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та перебуває в оренді ТОВ «Ауріс-Авто», не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься запис № 11916372, що свідчить про те, що земельна ділянка кадастровий номер 1225081500:01;081:0007 знаходиться в оренді у ТОВ «Ауріс-Авто» на підставі договору оренди землі від 21 квітня 2010 року. Відповідач-1 був обізнаний про наявність права оренди ТОВ «Ауріс-Авто» на придбану ним земельну ділянку, тому останній був обізнаний і про наявність переважного права у позивача на її придбання у власність;
позивач надав до суду першої інстанції відомості із відповідними підтверджуючими документами щодо регулярного, постійного та безумовного належного виконання позивачем своїх обов`язків Орендаря за укладеним договором оренди за період з дати укладення Договору оренди землі від 21 квітня 2010 року до дати укладення між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу земельної ділянки № 1281 від 26 червня 2017 року.
4.2. У січні 2024 року ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто», в якому просив:
касаційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» задовольнити частково;
постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року змінити в частині правового обґрунтування відмови у задоволенні позову;
в іншій частині рішення Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року залишити без змін;
судові витрати у справі віднести на позивача.
4.3. Відзив мотивований тим, що:
він не є спадкоємцем після смерті своєї матері за законом і не може відповідати за її зобов`язаннями у цій справі. Таким чином, апеляційний суд неправильно з`ясував обставини, що мають значення для справи, та ухвалив рішення до нього, як до особи, яка не може бути у цій справі відповідачем. Належним відповідачем у цій справі є орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини. Тому у задоволенні стягнення судових витрат з нього також слід відмовити.
первісними обставинами позову були порушення відповідачами статей 215, 216 ЦК України та статті 9 Закону України «Про оренду землі» з предметом позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу (т. 1, а. с. 1-4). В подальшому позивач неодноразово змінював підстави та предмет позову і в кінцевому варіанті уточнених позовних вимог позивач в обґрунтування правових підстав позову посилався вже на статтю 362 ЦК України з іншим предметом позовних вимог: щодо переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку (т. 3, а. с. 5-17), тому указаній вимоги повинні розглядатися у іншому позовному провадженні;
підставою відмови у задоволенні позовних вимог мають бути також порушення судом першої інстанції правил частини другої статті 1281 ЦК України. З моменту обізнаності позивача про відкриття спадщини до пред`явлення відповідної вимоги до нього пройшло 2 роки 1 місяць та 14 днів;
4.4. У січні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» засобами поштового зв`язку подав до Верховного Суду відповідь на відзив ОСОБА_2 .
4.5. Відповідь на відзив мотивована тим, що:
заперечення по своїй суті є скаргою на постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року, адже вони жодним чином не пов`язані із доводами касаційної скарги ТОВ «Ауріс-Авто» та виходять за їх межі.
позовні вимоги безпосередньо впливають на права та обов`язки ОСОБА_1 та ТОВ «Ауріс-Авто», натомість права та обов`язки продавця за договором купівлі-продажу не є предметом цього позову. Тому позивач не пред`являє жодних вимог до ОСОБА_2 , як кредитор до правонаступника боржника, оскільки ОСОБА_3 не була боржником позивача, а суть спору полягає в переведенні прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, в якому ОСОБА_3 була продавцем.
4.6. У січні 2024 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто», в якому просив постанову апеляційного суду залишити без змін.
4.7. Відзив мотивований тим, що:
наведені позивачем постанови Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 25 лютого 2020 року у справі № 920/503/19, необґрунтовані. В постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 та від 25 лютого 2020 року у справі № 920/503/19 зовсім інші обставини справи.
в касаційній скарзі зазначено, що 05 жовтня 2020 року позивачу стало відомо про відчуження спірної земельної ділянки, що не відповідає дійсності. Зокрема, і ОСОБА_3 , і він повідомляли товариство про продаж земельної ділянки.
Докази належного виконання умов договору позивачем не надано. На сьогоднішній час з 2018 рік по 2023 рік позивач користується земельною ділянкою на власний розсуд, а не відповідно до договору оренди.
суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, не врахував підпункт б) пункту 15 розділу X Перехідні положення ЗК України щодо заборони до 01 січня 2024 року купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб певних категорій земельних ділянок;
4.8. У січні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» засобами поштового зв`язку подало до Верховного Суду відповідь на відзив ОСОБА_1 .
4.9. Відповідь на відзив мотивована тим, що:
доводи про невиконання позивачем обов`язків орендаря в період 2018 по 2022 рік є недоречними та не входять взагалі до обставин, які мають досліджуватись та встановлюватись в рамках даного судового спору.
земельна ділянка перебуває в оренді ТОВ «Ауріс-Авто», не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження. ТОВ «Ауріс-Авто» має право набути у власність спірну земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, що підтверджується інформацією, викладеною в листі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 27 жовтня 2021 року, яка міститься в матеріалах справи. Чинним законодавством України не передбачено заборони набуття у власність юридичними особами - резидентами земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, отриманими громадянами в порядку безоплатної приватизації. Разом з тим, спірна земельна ділянка не підпадає під дію мораторію на відчуження, оскільки вона була надана ОСОБА_3 внаслідок приватизації, а тому ТОВ «Ауріс-Авто» мало право на її придбання.
4.10. У червні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду заяву, в якій просило врахувати правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20, при прийнятті рішення у справі, що переглядається.
4.11. У червні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 подав до Верховного Суду заяву про застосування позовної давності, в якій зазначав, що насправді позивачу було відомо про смерть ОСОБА_3 в січні 2019 року, коли Державна податкова служба закрила облікову картку померлої при подачі ними звіту форми 1 ДФ, бо неможливо було зарахувати ПДФО за оренду земельної ділянки за 2018 рік. Позовна заява подані лише 27 квітня 2021 року, заяву про поновлення у позовної давності товариство не подавало.
4.12. У червні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду заперечення на заяву про застосування позовної давності, вказавши, що підстав для застосування таких строків немає у зв`язку з неподанням такої заяви до суду першої інстанції.
4.13. У липні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 подав до Верховного Суду пояснення до відзиву на касаційну скаргу та заяви про застосування позовної давності. Зазначає, що на час розгляду в апеляційній інстанції цієї справи він не знав про той факт, що довірителі та представники товариства здійснювали доступ до інформації щодо земельної ділянки кадастровий номер 1225081500:01:081:0007 та інших спірних земельних ділянок.
5. Ухвалою Верховного Суду від 11 грудня 2023 року:
відкрито касаційне провадження в цій справі:
у задоволенні клопотання ТОВ «Ауріс-Авто» про зупинення дії постанови Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року відмовлено.
5.1. В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 25 лютого 2020 року у справі № 920/503/19).
5.2. Ухвалою Верховного Суду від 06 серпня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
5.3. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 вересня 2024 року справу передано на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.
5.4. Ухвала касаційного суду мотивована тим, що:
Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Такий спосіб захисту може бути застосований лише за договорами купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця;
якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, що передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними;
є підстави для відступу від висновків щодо застосування частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, викладених в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23) та Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22).
5.5. Ухвалою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 жовтня 2024 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Фактичні обставини
6. Згідно договору оренди землі від 21 квітня 2010 року ОСОБА_3 передала ТОВ «Ауріс-Авто» в оренду земельну ділянку, площею 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, строком на 5 календарних років.
6.1. Відповідно до умов зазначеного договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
6.2. Додатковою угодою від 13 липня 2015 року № 1/15 до договору оренди від 21 квітня 2010 року, укладеною між ОСОБА_3 та ТОВ «Ауріс-Авто», внесено зміни до пункту 8 договору оренди землі, строк дії договору продовжено на 10 років.
6.3. 26 червня 2017 року ОСОБА_3 відчужила на користь ОСОБА_1 , на підставі укладеного між ними договору купівлі-продажу, земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області за 34 800,00 грн. У договорі зазначено, що вказана сума передана покупцем продавцю під час укладення договору.
6.4. ОСОБА_3 перед укладанням договору купівлі-продажу не повідомляла про намір продати земельну ділянку позивачу.
6.5. Як вбачається з видаткових касових ордерів від 13 жовтня 2010 року, 13 вересня 2011 року, 12 червня 2012 року, 13 червня 2012 року, 05 вересня 2013 року, 30 жовтня 2014 року, 07 листопада 2015 року, 17 серпня 2016 року, 26 серпня 2016 року, 05 грудня 2017 року, ОСОБА_3 отримувала орендну плату за договором оренди, при цьому будь-яких відомостей, що вона висловлювала претензії в частині неналежного виконання договору оренди з боку орендаря, сторонами суду не надано.
6.6. ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
6.7. Згідно з інформаційною довідкою зі Спадкового реєстру відомості про відкриття спадкової справи після смерті ОСОБА_3 в реєстрі відсутні.
6.8. ОСОБА_2 є сином ОСОБА_3 .
6.9. Відповідно до погосподарської книги № 4 на 2016 - 2020 роки ОСОБА_2 був зареєстрований і прожив за адресою: АДРЕСА_1 разом з ОСОБА_3 до її смерті.
6.10. Згідно платіжного доручення №49 від 26 січня 2023 року позивач зарахував на депозитний рахунок суду 34 800 грн суму вартості земельної ділянки, яка була сплачена відповідачем ОСОБА_1 - ОСОБА_3 за спірним договором.
Сутнісні зауваги
7. Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2022 року в справі № 519/2-5034/11).
7.1. Для приватного права апріорі притаманна диспозитивність, яка проявляється, зокрема, в тому, що особа, з урахуванням принципу свободи правочину, сама вирішує вчиняти чи не вчиняти певний правочин (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 липня 2022 року в справі № 303/2983/19 (провадження № 61-4745св21), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2024 року в справі № 369/7921/21 (провадження № 61-5293 сво 23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2024 року в справі № 712/3590/22 (провадження № 61-14297сво23)).
7.2. Касаційний суд вже звертав увагу, що автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи, без порушення прав і інтересів інших осіб (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2024 року в справі № 601/1396/21 (провадження № 61-6001св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 листопада 2024 року в справі № 532/1550/23 (провадження № 61-4145сво24)).
7.3. У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
7.4. Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).
7.5. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (частина друга статті 777 ЦК України).
7.6. У статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна. Держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями (див. пункт 3.5. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009).
7.7. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним (частина четверта статті 41 Конституції).
7.8. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частина перша та друга статті 321 ЦК України).
7.9. Європейський суд з прав людини зауважує, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).
7.10.Переважне право - це таке суб`єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Внаслідок цього переважне право спрямоване на набуття інших майнових та/або немайнових прав або розв`язання (вирішення) колізії цивільних прав[2].
7.11. Слід зауважити, що усталеним в судовій практиці є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).
7.12. Касаційний суд вже звертав увагу, що переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право є співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб`єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Тобто в будь-якому разі чітко визначеними є суб`єкти правовідносин спільної власності. Однак його характеристика як відносного не позбавляє переважного права співвласника й певних абсолютних властивостей, які полягають в абсолютності захисту переважного права. Під абсолютністю захисту розуміється можливість носія переважного права пред`явити позов про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу частки до будь-якої іншої особи - не учасника спільної власності. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах спільної власності, завдяки чому особа має статус учасника спільної часткової власності. Тобто переважне право є вторинним до права учасника на частку. За умови припинення права на частку або правовідносин спільної часткової власності припиняється й переважне право (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 року у справі № 362/3810/16-ц (провадження № 61-816св19)).
7.13. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку є посилання в касаційній скарзі, зроблено такі висновки:
«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
84. Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».
7.14. У справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, оскільки висновки судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на купівлю речі, переданої їй у найм (оренду), є помилковими. Натомість висновків щодо можливості застосування такого способу захисту щодо договорів купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав Велика Палата Верховного Суду не робила (див. https://reyestr.court.gov.ua/Review/90359317). Тому посилання Об`єднаної палати, про наявність в цій постанові інших висновків, навряд чи обґрунтовані.
7.15. У постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-107цс16 вказано, що:
«відповідно до частини третьої статті 827 ЦК України до договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу, яка містить загальні положення про найм (оренду) та якою, зокрема, встановлено переважні права наймача перед іншими особами. Частини друга статті 777 ЦК України передбачає наявність переважного права у наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами на придбання речі, у разі її продажу.
Проведений аналіз дає можливість дійти до висновку, що за своєю правовою природою договір позички в силу безоплатного характеру не є договором оренди, але до нього застосовують положення Кодексу про найм (оренду), зокрема і положення статті 777 ЦК України.
Окрім того, згідно частини четвертої статті 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як встановлено судами, згідно договору № 136 від 3 червня 2002 року, укладеного між ВАТ «Завод Львівсільмаш» та ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8, ОСОБА_19 (в подальшому ОСОБА_19 замінено на ОСОБА_19), останнім надано у користування нежитлове приміщення для реконструкції під відомчі житлові приміщення. 3 листопада 2006 року рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради № 1284 затверджено акт державної приймальної комісії про готовність до введення в експлуатацію житлових квартир по АДРЕСА_11. Враховуючи вищезазначені положення закону та встановлені фактичні обставини слід дійти висновку, що ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та ОСОБА_10 внаслідок поліпшення та реконструкції нежитлових приміщень у житлові за згодою ВАТ «Завод Львівсільмаш» було створено нове майно, співвласниками якого вони стали. Розмір їх часток відповідає вартості їх витрат на поліпшення приміщення.
На підставі частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Отже, ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8, та ОСОБА_10 як співвласники спірного приміщення мають переважне право купівлі часток цього приміщення, які їм не належать. Крім того, частки, які не належать ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та ОСОБА_10 продовжують перебувати в їх безоплатному користуванні і на них, як вже зазначалося вище, поширюються положення ч. 2 ст. 777 ЦК України щодо переважного права перед іншими особами на їх придбання.
Саме з наявності у ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та ОСОБА_10 переважного перед іншими особами права на придбання спірних приміщень правильно виходив суд першої інстанції, задовольняючи їх позов та відмовляючи в позові ТОВ «Шаян-Еліт.
За таких обставин рішення суду першої інстанції слід залишити в силі як помилково скасоване апеляційним судом, одночасно скасувавши рішення суду апеляційної інстанції та ухвалу суду касаційної інстанції».
7.16. У справі № 6-107цс16 Верховний Суд України зробив висновок про поширення переважного права наймача на купівлю предмета найму, яке передбачене частиною другою статті 777 ЦК України, на правовідносини за договором позички. Натомість висновків щодо можливості застосування переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав Верховний Суд України не робив (див. https://reyestr.court.gov.ua/Review/56885474). Тому посилання Об`єднаної палати, про наявність в цій постанові інших висновків, навряд чи обґрунтовані.
7.17. Якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону) (частина перша статті 8 ЦК України).
7.18. Касаційний суд вже вказував, що:
законодавець визначив порядок усунення прогалин в приватному праві. Приватні відносини є різноманітними, а соціальне життя - рухливе. У зв`язку з цим може виникнути необхідність визначення певного правила, яке не закріплено в приватно-правових нормах безпосередньо;
умовами застосування аналогії закону є те, що: відносини, до яких застосовується аналогія, охоплюються предметом цивільно-правового регулювання (статті 1, 9 ЦК); наявність прогалини в їх регулюванні (прогалини в праві); відсутній регулятор, який визначав би правило поведінки учасників приватних відносин (норми акту цивільного законодавства або договору); існують правові норми, що регулюють подібні за змістом відносини; застосування аналогії закону не повинно суперечити суті цих відносин (див.: постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 вересня 2023 року в справі № 295/7291/20 (провадження № 61-11106св21), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2024 року в справі № 754/446/22 (провадження № 61-7349сво23)).
7.19. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362 ЦК України).
7.20. ЦК України є прогалина та відсутній регулятор, який визначав би правило поведінки учасників приватних відносин щодо процедури здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем.
7.21. Слід зауважити, що:
переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.
переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право;
у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність;
з урахуванням організаційного, відносного та вторинного характеру переважного права наймача, тлумачення частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України дає підстави для висновку, що у ситуації, коли право на майно перейшло до покупця і його вартість оплачена ним та, як наслідок, зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, припиняються належним виконанням або з інших підстав, такий спосіб захисту переважного права наймача як переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу неможливо застосувати, оскільки фактично це буде не переведенням прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, а викупом майна у нового власника;
цивільний закон такої конструкції як викуп майна у нового власника для захисту будь-якого переважного права не містить, як і не передбачає такої підстави припинення права власності (стаття 346 ЦК України). При цьому є невиправданою ситуація, коли, з метою захисту порушеного колишнім власником переважного права наймача, у власника (покупця), який сплатив за це майно його ціну, в примусовому порядку припиняється право власності на таке майно. Це не відповідає конституційним засадам непорушності права власності, оскільки його примусове припинення можливе лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виключення з цього загального правила допускається лише при примусовому відчуженні таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості в умовах воєнного чи надзвичайного стану та конфіскації майна (стаття 41 Конституції України, стаття 321 ЦК України);
для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Такий спосіб захисту може бути застосований лише за договорами купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця;
якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, що передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
7.22. У справі, що переглядається:
товариство звернулося з позовом про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку.
суд першої інстанції вважав, що позов обґрунтований, переважне право купівлі предмета договору найму є порушеним, а тому його слід задовольнити;
апеляційний суд міркував так, що позивач не є співвласником спірної земельної ділянки, тобто не має переважного права купівлі у праві спільної часткової власності (статті 361, 362 ЦК України), та переважне право не визначено у договорі оренди землі. Тому позов не підлягає задоволенню;
апеляційний суд не звернув уваги, що у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність; з урахуванням організаційного, відносного та вторинного характеру переважного права наймача, тлумачення частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України дає підстави для висновку, що у ситуації, коли право на майно перейшло до покупця і його вартість оплачена ним та, як наслідок, зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, припиняються належним виконанням або з інших підстав, такий спосіб захисту переважного права наймача як переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу неможливо застосувати, оскільки фактично це буде не переведенням прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, а викупом майна у нового власника; цивільний закон такої конструкції як викуп майна у нового власника для захисту будь-якого переважного права не містить, як і не передбачає такої підстави припинення права власності (стаття 346 ЦК України);
оскільки у цій справі, зобов`язання за договором купівлі-продажу земельної ділянки припинилися належним виконанням, то в задоволенні позовної вимоги про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу слід відмовити внаслідок того, що такий спосіб захисту не може бути застосованим. Тому судове рішення апеляційного суду в цій частині належало змінити в мотивувальній частині;
апеляційний суд не врахував, що якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, що передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
з урахуванням того, що переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, то наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, що передана в найм. А визнання права власності є неналежним способом захисту порушеного переважного права. Тому судове рішення апеляційного суду в цій частині належало змінити в мотивувальній частині.
8. Тому Об`єднаній палаті належало:
(1) зробити висновок про те, що:
«у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.
З урахуванням організаційного, відносного та вторинного характеру переважного права наймача, тлумачення частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України дає підстави для висновку, що у ситуації, коли право на майно перейшло до покупця і його вартість оплачена ним та, як наслідок, зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу припиняються належним виконанням або з інших підстав, такий спосіб захисту переважного права наймача як переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу неможливо застосувати, оскільки фактично це буде не переведенням прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, а викупом майна у нового власника.
Цивільний закон такої конструкції як викуп майна у нового власника для захисту будь-якого переважного права не містить, як і не передбачає такої підстави припинення права власності (стаття 346 ЦК України). При цьому є невиправданою ситуація, коли, з метою захисту порушеного колишнім власником переважного права наймача, у власника (покупця), який сплатив за це майно його ціну, в примусовому порядку припиняється право власності на таке майно. Це не відповідає конституційним засадам непорушності права власності, оскільки його примусове припинення можливе лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виключення з цього загального правила допускається лише при примусовому відчуженні таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості в умовах воєнного чи надзвичайного стану та конфіскації майна (стаття 41 Конституції України, стаття 321 ЦК України).
Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Такий спосіб захисту може бути застосований лише за договорами купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.
Якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними»;
(2) відступити від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, викладену в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23), у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22), у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18);
(3) касаційну скаргу належало задовольнити частково, оскаржене судове рішення апеляційного суду змінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови, а в іншій частині залишити без змін.
Суддя В. І. Крат
[1] Дж. К. Роулінґ. Гаррі Поттер і філософський камінь. З анг. перекл. В. Морозов, за ред. І. Малковича та П. Таращука. К. : вид-во « А-БА-БА-ГА-ЛА-МА-ГА », 2024. - С. 302
[2] Крат В. І. Переважні права: цивільно-правовий аспект: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Нац. юрид. акад. України ім. Я. Мудрого. - Х., 2008. - 20 с.
