Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 13 жовтня 2021 року
у справі № 921/604/20
Господарська юрисдикція
Щодо порядку та умов зміни строку оренди державного та комунального майна
ФАБУЛА СПРАВИ
До господарського суду звернулась ФОП з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державне підприємство "Укрриба", про зобов'язання внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності шляхом викладення його п. 10.1. у новій редакції, а саме: "Цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, із можливістю подальшої пролонгації у разі належного виконання вимог договору відповідно до встановленого порядку".
Рішенням господарського суду позов задоволено повністю.
Постановою апеляційного господарського суду скасовано рішення господарського суду. Відмовлено у задоволенні позову ФОП.
ОЦІНКА СУДУ
За змістом статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об'єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.
Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону (частина четверта вказаної статті).
Так, постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 N 483 було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок № 483), положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Пункт 125 Порядку N 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов'язаний, насамперед, з положеннями статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону, визначені саме пунктом 125 Порядку N 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п'ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об'єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
ВИСНОВКИ: системний аналіз положень пункту 125 Порядку N 483 дозволяє дійти таких висновків.
По-перше, вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.
По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотримання наступних критеріїв:
- договір був укладений на строк, що становить менш як п'ять років;
- договір з моменту укладення не продовжувався;
- заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком;
- право власності на об'єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.
По-третє, відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов'язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.
По-четверте, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін:
- викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди;
- перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у частині третій статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта;
- викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках передбачених законодавством.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: порядок внесення змін до договору, користування державним майном, зміна умов договору оренди
