Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 27 серпня 2025 року
у справі № 922/3575/21
Господарська юрисдикція
Щодо способу підтвердження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого ним майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості
Фабула справи: прокурор звернувся з позовом до міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна міської ради, ТОВ "Весна" та просив суд:
- визнати незаконним та скасувати п. 82 додатку до рішення сесії міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади" ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, укладений між Управлінням та ТОВ "Весна";
- припинити реєстрацію речового права на майно;
- зобов`язати ТОВ "Весна" повернути територіальній громаді міста нежитлові приміщення.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, у позові відмовлено.
Мотивація касаційної скарги: прокурор вказує на врахування судами неналежного та недопустимого доказу - висновку експерта за результатами судової будівельно-технічної експертизи.
Правова позиція Верховного Суду: з метою реалізації процедури приватизації норми спеціального законодавства покладають на орендаря обов`язок не лише фактично здійснити невід`ємні поліпшення об'єкта оренди, а й підтвердити їх належними та допустимими доказами, які у своїй сукупності свідчитимуть про відповідність таких поліпшень критерію, визначеному законом - понад 25 відсотків ринкової вартості майна.
При цьому законодавець визначив чіткий порядок для ідентифікації та перевірки таких поліпшень.
Процедурні аспекти визначення вартості об`єкта з урахуванням поліпшень, а також ідентифікації та підтвердження їхнього характеру, регламентовано Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377(далі - Порядок), який підлягає застосуванню як базовий механізм підтвердження факту й вартості здійснених поліпшень.
За змістом п. 1.1 Порядку невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та/або його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем.
П. 2.1 Порядку визначає, що ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.
У п. 2.2. Порядку визначено, що підтверджуючі документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:
- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;
- письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;
- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;
- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;
- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;
- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Порядок чітко передбачає, що ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна включає такі етапи (п. 2.3):
- передавання відповідним органом приватизації суб'єкту оціночної діяльності - суб`єкту господарювання підтверджувальних документів, зазначених у п. 2.2 цього Порядку;
- проведення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання аналізу підтверджувальних документів у тижневий строк після їх отримання, візуального обстеження орендованого нерухомого майна з метою виявлення факту фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди;
- підготовку суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна;
- подання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідному органу приватизації висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна у разі виявлення факту повної або часткової невідповідності наданих йому підтверджувальних документів про напрями та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності.
З наведеного вбачається, що проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), яке містить невід'ємні поліпшення, у процесі приватизації відповідно до ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" здійснюється саме суб`єктом оціночної діяльності, як визначено Порядком. Результати такої оцінки відображаються у відповідному звіті, який є офіційним документом, що підтверджує як факт наявності поліпшень, так і їх вартісне співвідношення з ринковою вартістю майна.
Висновки: задля підтвердження здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, у розумінні ст. 11 та ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", як обов'язкової складової процедури приватизації, необхідним є проведення незалежної оцінки відповідно до вимог вказаного Порядку з відображенням у звіті не лише вартості самого об`єкта, а й вартості невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем, та їх частки у відсотковому співвідношенні до ринкової вартості майна.
Ключові слова: формування доказової бази, докази здійснення будівельних робіт, право на приватизацію
