Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 14 січня 2026 року
у справі № 916/5382/24
Господарська юрисдикція
Щодо правових наслідків автоматичного пролонгування у період воєнного стану договору оренди державного або комунального майна після переходу права власності на нерухоме майно до нового власника, який був обізнаний про такий договір під час приватизації
ФАБУЛА СПРАВИ
ФОП звернулася до господарського суду з позовом до Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради, про усунення перешкод позивачу у користуванні майном шляхом виселення відповідача із нежитлових приміщень.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником спірного нежитлового приміщення на підставі договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації від 26.07.2024. В свою чергу відповідач як колишній орендар цього приміщення в порушення умов договору оренди від 02.09.2019 орендовані ним нежитлові приміщення після закінчення строку договору оренди не звільнив та по акту приймання-передачі не повернув, що створює позивачу перешкоди у користуванні майном.
Господарський суд ухвалив рішення, залишене без змін постановою апеляційного господарського суду, про задоволення позову.
ОЦІНКА СУДУ
У пункті 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" (далі - постанова КМУ № 634) визначено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Пунктом 16 постанови КМУ № 634 орендодавцям державного та комунального майна постановлено забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, а також продовження та припинення договорів оренди відповідно до пункту 5 цієї постанови, починаючи з 24.02.2022.
Відповідно до абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець, може відмовити орендарю в продовженні договору оренди, повідомивши орендаря у строк за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди про наявність обґрунтованих власних потреб у використанні об'єкта оренди.
Форма такого повідомлення про відмову в продовженні договору оренди не визначена законодавством. Водночас за змістом наведених норм, таке повідомлення (звернення) у розумінні пункту 5 постанови КМУ № 634 повинно містити інформацію щодо волевиявлення орендодавця не продовжувати орендні відносини та обґрунтування необхідності використання об`єкта оренди саме для власних потреб з посиланням на конкретно визначені цілі такого використання, які повинні відповідати законодавству, а також статуту чи положенню. При цьому в розумінні наведених норм власними потребами можуть бути потреби у використанні об'єкта оренди з урахуванням його функціонального призначення для забезпечення здійснення статутної діяльності.
Повідомлення, в якому не зазначено про необхідність використання об'єкта оренди для власних потреб та не наведено обґрунтування необхідності такого використання, не відповідає вимогам абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендар як більш уразлива сторона в таких правовідносинах має право вимагати дотримання щодо нього загальних засад цивільного законодавства, зокрема, справедливості, добросовісності та розумності.
Позивач надала згоду щодо взяття на себе зобов'язань, визначених умовами продажу. Позивач письмово підтвердила, що ознайомлена з договором оренди, згодна, що цей договір автоматично пролонгований сторонами, та згодна продовжити договірні відносини до закінчення воєнного стану та протягом чотирьох місяців після його закінчення.
Однак суди, встановивши обставини обізнаності позивача з обтяженнями майна - умовами аукціону, які передбачали, що нежитлові приміщення перебувають в оренді, а строк дії договору продовжено на період дії воєнного стану відповідно до постанови КМУ № 634, залишили поза увагою те, що звернення позивача з позовом про виселення з підстав закінчення строку договору оренди, існування якого вона сама визнала при купівлі майна, є проявом суперечливої поведінки.
Така поведінка не узгоджується із засадами добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК України), оскільки попередні дії позивача (згода з умовами аукціону та визнання продовження оренди майна) сформували у відповідача обґрунтоване сподівання на збереження орендних відносин, яке згодом було порушене поданням цього позову.
Відповідно до частини першої статті 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
ВИСНОВКИ: скільки на момент приватизації договір оренди був чинним та продовженим в силу приписів пункту 5 постанови КМУ № 634 на строк дії воєнного стану та чотирьох місяців після його припинення, зміна власника не перериває перебігу цього строку та не скасовує юридичного факту пролонгації договору, що відбувся раніше.
Отже, спірний договір оренди зберігає свою чинність та є обов'язковим для нової власниці орендованого відповідачем майна.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: захист прав орендаря, особливості оренди майна, строк оренди
