Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 29 квітня 2026 року
у справі № 908/2471/24
Господарська юрисдикція
Щодо перепланування такого майна без згоди орендодавця як підстави для розірвання договору оренди
ФАБУЛА СПРАВИ
ФОП Нефьодова С.Р. та ФОП Чорненька Л.Д. звернулись до господарського суду з позовними вимогами до ТОВ "Апельмон Прайм" про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, укладеного між ФОП Нефьодовою С.Р., ФОП Чорненькою Л.Д. та ТОВ "Апельмон Прайм", посвідченого приватним нотаріусом міського нотаріального округу, та виселення ТОВ "Апельмон Прайм" з нежитлового приміщення.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Відповідачем як орендарем допущено істотне порушення умов договору оренди нежитлового приміщення, яке, за доводами Позивачів, полягає у проведенні без їхньої згоди як орендодавців реконструкції та капітального ремонту орендованого майна, а саме у закладанні існуючих віконних прорізів у зовнішній стіні будинку по осі "Б".
Рішенням господарського суду позовні вимоги задоволено.
Постановою апеляційного господарського суду скасовано рішення господарського суду, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено та перерозподілено судові витрати.
ОЦІНКА СУДУ
Частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Роботи із закладання прорізів у зовнішній стіні будинку не можуть розглядатися як несуттєве втручання у стан орендованого майна, оскільки за своїм характером вони стосуються елементів будівлі, здатних впливати на її конструктивну цілісність. За відсутності належного підтвердження можливості виконання таких робіт у спосіб, передбачений будівельними нормами, їх проведення об`єктивно створює ризик порушення технічного стану не лише окремого приміщення, а й будинку в цілому.
З огляду на наведене посилання суду апеляційної інстанції на несуттєвість проведених Відповідачем робіт з перепланування, а також на потенційну можливість у подальшому відновити первісний стан об`єкта, як на обставини, що виключають заподіяння шкоди орендодавцям та істотність порушення умов договору оренди, не можна визнати належно обґрунтованим. Така оцінка не враховує ані характеру спірних робіт, ані змісту спеціальних будівельних норм, які встановлюють підвищені вимоги саме до втручання у несучі конструкції будівлі.
ВИСНОВКИ: сам по собі факт перепланування такого майна без згоди орендодавця, доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує, свідчить про використання його всупереч умовам договору та про допущення порушення прав орендодавця шляхом завдання йому шкоди, що у розумінні наведених норм є достатньою підставою для розірвання договору.
Отже, сама лише потенційна можливість відновлення первісного стану об`єкта нерухомості не виключає кваліфікації такого порушення як істотного та не спростовує наявності підстав для розірвання договору оренди.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: порушення договору, відповідальність орендаря, припинення договору
