Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 25 червня 2025 року
у справі № 553/1091/19
Господарська юрисдикція
Щодо ефективного способу захисту прав інвестора у разі відчуження забудовником об'єкта інвестування
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТДВ «Полтавтрансбуд», ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Департамент з питань реєстрації, ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності.
ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд», треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2, ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору недійсним.
Суди розглядали справу неодноразово.
Рішенням суду першої інстанції позов ОСОБА_1 задоволено частково. У задоволені зустрічного позову ОСОБА_3 відмовлено.
Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції у частині відмови в зобов`язанні внести зміни в договір скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення, яким зобов`язано ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни у договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, вказавши адресу предмета договору. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
ОЦІНКА СУДУ
Колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного суду про те, що права ОСОБА_1 внаслідок недобросовісних дій ТДВ «Полтавтрансбуд» є порушеними, оскільки вона як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна - квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об'єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію.
Об`єкт інвестування, який ОСОБА_1 мала набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з її володіння поза її волею після введення будинку в експлуатацію. Це сталося внаслідок того, що 28 травня 2019 року на виконання форвардного контракту між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 був укладений договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
ТДВ «Полтавтрансбуд» фактично реалізувало третій особі - ОСОБА_2 майнові права на квартиру, що були предметом договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 24 від 25 квітня 2017 року, всупереч волі первісного інвестора - ОСОБА_1 і за відсутності правових підстав.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
З урахуванням викладеного висновки апеляційного суду про те, що заявлені позивачкою вимоги, у задоволені яких за результатами апеляційного перегляду було відмовлено, не спрямовані на поновлення її майнових прав, зокрема щодо набуття нею права власності на спірну квартиру.
У цій справі спірна квартира (майнові права на яку набула позивачка за укладеним договором) перейшла у власності третьої особи, тому у цьому випадку ефективним способом захисту буде саме витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень статті 388 ЦК України.
Позивачка також не позбавлена можливості відновити свої права шляхом стягнення з ТДВ «Полтавтрансбуд» грошових коштів, які були сплачені нею на виконання інвестиційного договору та завданих збитків у зв`язку із неналежним виконанням договірних зобов'язань.
ВИСНОВКИ: оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Водночас інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Оскільки слід вважати, що у інвестора виникло право на об'єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він має право на його витребування. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: захист майнових прав, спори із замовниками будівництва, спори у сфері інвестування, захист права власності, способи судового захисту
