Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 03 вересня 2025 року
у справі № 918/1177/23
Господарська юрисдикція
Щодо визначення вартості викупу об'єкта приватизації
Фабула справи: ФОП Ткачук Л. М. звернулася із позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України, в якій просить визнати укладеним між ФОП Ткачук Л. М. та Регіональним відділенням попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі шляхом викупу у запропонованій ФОП Ткачук Л. М. редакції.
Регіональне відділення подало зустрічний позов до ФОП Ткачук Л. М., в якому просить визнати укладеним між Регіональним відділенням та ФОП Ткачук Л. М. попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації, шляхом викупу в редакції, запропонованій Регіональним відділенням.
Справа розглядалася судами неодноразово.
Господарський суд ухвалив рішення, залишене без змін постановою апеляційного господарського суду, про відмову у задоволенні позову.
Мотивація касаційної скарги: ФОП Ткачук Л. М. наполягає на відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування правових норм для захисту порушених прав орендаря, що дозволяють вважати укладеним відповідний договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації шляхом викупу за оціночною вартістю того ж календарного року, коли він підлягав приватизації за наказом Фонду державного майна України, якщо процес приватизації не був завершений протягом встановленого строку, а також з урахуванням імперативних для орендаря норм права, зокрема, абз. 5 ч. 3 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
За доводами скаржника, основною у даній справі є та обставина, що спірний об'єкт підлягав приватизації шляхом викупу у 2021 році, тому вартість об'єкта приватизації мала визначатися за оціночною ціною станом на 2021 рік та з зарахуванням вартості здійснених позивачем невід'ємних поліпшень.
Правова позиція Верховного Суду: Порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об`єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).
П. 57 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
Аналогічні положення містить ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", яка встановлює, що ціна викупу визначається за результатами незалежної оцінки майна.
П. 6 Методики передбачає, що оцінці майна передує підготовчий етап, який, зокрема, включає в себе: проведення інвентаризації майна (у разі необхідності), аудиту (у разі необхідності), відбору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки), збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.
Тобто у випадках приватизації шляхом викупу об`єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації з метою проведення незалежної оцінки майна забезпечують відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна України (п. 12 Методики).
У разі приватизації об'єкта державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна (п. 18 Методики), що здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (п. 17 Методики).
Таким чином, наведені положення законодавства передбачають визначення ціни викупу об'єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості за результатом оцінки, яка здійснюється у декілька етапів.
При цьому ані норми Методики, ані норми ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не встановлюють часові обмеження для проведення оцінки об'єкта приватизації в залежності від дати прийняття рішення про приватизацію.
Водночас відповідно до абз. 3 п. 22 Методики висновок про вартість об'єкта приватизації дійсний протягом 18 місяців після дати оцінки. При цьому висновок про вартість об`єкта приватизації повинен бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або на момент проведення торгів.
Проте можливість використання висновку про вартість об`єкта приватизації лише протягом 18 місяців після дати оцінки не свідчить про неможливість використання результатів оцінки об`єкта приватизації, яка була проведена не в той саме рік, коли прийнято рішення про приватизацію.
Висновки: вирішальне значення при визначенні вартості викупу об'єкта приватизації має дійсність висновку про вартість об'єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу.
Більш того, підхід, за якого визначення вартості викупу об'єкта приватизації обмежується роком, у якому прийнято рішення про приватизації, може призвести до неможливості укладання приватизаційного договору взагалі через відсутність ціни викупу, оскільки оцінку майна у такий строк не було проведено.
Ключові слова: умови здійснення приватизації, вартість поліпшень, захист прав орендаря
