Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 11 грудня 2025 року
у справі № 908/2480/24
Господарська юрисдикція
Щодо визначення розміру ціни на послуги з управління багатоквартирним будинком для власників квартир та власників нежитлових приміщень
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернулася до господарського суду з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку про визнання недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, оформленого протоколом, в частині визначення вартості утримання будинку для нежитлового приміщення загальною площею 575,6 кв.м в розмірі 6,50 грн за 1 кв. м.
Господарський суд рішенням позов задовольнив.
Апеляційний господарський суд постановою скасував рішення господарського суду та відмовив у задоволенні позову.
ОЦІНКА СУДУ
Згідно з частинами першою та другою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників відноситься до виключної компетенції загальних зборів об`єднання (частина дев'ята статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
Визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна здійснюється в порядку, встановленому статтею 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно з якою частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Відповідно до частин першої та другої статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
За змістом пункту 1 частини першої статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (в редакції, чинній станом на дату прийняття спірного у цій справі рішення загальних зборів) послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою послугою, що належить до житлово-комунальних послуг. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Аналогічні положення щодо складу послуг з управління закріплені у пункті 9 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 (далі по тексту - Правила № 712), які визначають порядок надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що здійснюється управителем на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного відповідно до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги».
За змістом пунктів 31, 32 Правил № 712 ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін та встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає: витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису; винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
ВИСНОВКИ: ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін: між співвласниками (за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку)) та управителем і зазначається у договорі управління. При цьому, положення чинного законодавства не містять імперативних норм про встановлення однакового розміру ціни послуги з управління для власників квартир та власників нежитлових приміщень. Тобто ціна цієї послуги з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення може бути різною для власників квартир (житлових приміщень) та власників нежитлових приміщень. Разом з цим, ціна цієї послуги має бути однаковою щодо одного виду нерухомого майна (щодо квартири та щодо нежитлового приміщення).
КЛЮЧОВІ СЛОВА: спори за участю ОСББ, оплата послуг з управління будинком, оскарження рішень загальних зборів ОСББ
