Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 27 листопада 2024 року
у справі № 463/5124/21
Цивільна юрисдикція
Щодо наслідків реконструкції квартири з виходом за межі її об'єму (будівельного об'єму будинку) без згоди інших співвласників цього будинку
Фабула справи: ОСОБА_1, ОСОБА_2 (далі - позивачки) та ОСОБА_3 (далі - відповідач) є власниками квартир у багатоквартирному житловому будинку, розміщеному на земельній ділянці комунальної власності. Позивачки поскаржилися до суду на те, що відповідач усупереч вимогам законодавства реконструював власну квартиру, розширивши її за межі будинку, без проєктної документації, без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт і без оформлення декларації про їхнє завершення. Тому просили суд скасувати рішення про реєстрацію права власності відповідача на квартиру і привести її та гараж, який до неї примикає, у попередній стан.
Крім того, до суду з позовом до відповідача на підставі скарг мешканців багатоквартирного будинку та через неналежне виконання міською радою й інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю їхніх повноважень звернувся також прокурор. Він просив скасувати державну реєстрацію і припинити право власності відповідача на самочинне будівництво, що включає квартиру, комору в підвалі та гараж.
Суд першої інстанції задовольнив обидва позови.
Апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні обох позовів.
Мотивація касаційної скарги: прокурор, ОСОБА_1, ОСОБА_2 стверджували, зокрема, що самочинне будівництво з істотним порушенням будівельних норм і правил зумовлює необхідність його знесення, бо порушує права співвласників багатоквартирного будинку.
Правова позиція Верховного Суду: право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ч. 1 ст. 321 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ч. 1 ст. 375 ЦК України).
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (ч. 2 ст. 382 ЦК України; близькі за змістом приписи передбачені у п. 6 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом (ч. 1, абз. 1 ч. 2 ст. 369 ЦК України).
Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч. 2 ст. 383 ЦК України).
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ч. 1 ст. 376 ЦПК України).
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
Висновки: оскільки зовнішня стіна будинку, до якої відповідач здійснив прибудову, є несучою конструкцією, а відповідно - спільним майном власників житлових і нежитлових приміщень будинку, то здійснена без їхнього дозволу реконструкція квартири порушує права співвласників будинку. Така реконструкція є проявом недобросовісної поведінки відповідача.
Ключові слова: захист права власності, правовий режим спільної власності, ефективність способу захисту
