Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 12 березня 2025 року
у справі № 524/3427/20
Цивільна юрисдикція
Щодо прав покупця у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за проектну площу, зазначену в договорі купівлі-продажу майнових прав
ФАБУЛА СПРАВИ
ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Науково-виробнича інноваційна фірма «ВІЛП», ТОВ «МЖК ЖИТЛОБУД», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_3, про зобов'язання виконати умови договорів.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, у задоволенні позову відмовив, зазначивши, що сам по собі факт зменшення загальної фактичної площі від заявленої проєктної не може свідчити про порушення відповідачами умов договору та не може розцінюватись як належна правова підстава для покладення на них обов’язку виконати умови договору у спосіб передачі позивачу квартири згідно з проектними параметрами.
ОЦІНКА СУДУ
Законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV.
Статтею 19 вказаного Закону визначено, що після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.
На підставі даних про фактичну загальну площу об'єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об'єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем.
Пунктом 10 частини першої статті 13 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» передбачено, що продавець за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) зобов'язаний повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).
ВИСНОВКИ: у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за проектну площу, зазначену в договорі купівлі-продажу майнових прав, покупець має право на повернення надміру сплачених коштів, а не вимагати привести у відповідність та передати йому об'єкт нерухомості із проектними характеристиками, визначеними до початку будівництва.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: захист майнових прав, спори із замовниками будівництва, порядок фінансування будівництва
